受大環境的影響，2021年對於物企來説是充滿變數也充滿機遇的一年。這一年，有如眾安智慧生活等遭遇IPO折戟，中梁百悅智佳、富力物業、陽光智博服務等被變賣，還有藍光嘉寶服務落寞退市。但仍有不少物企歷經艱難的一年，仍取得不錯成績。截至3月底，49家港股物企披露了2021年財報，還有4家延遲發佈，分別是恒大物業、彩生活、榮萬家和奧園健康。分析發現，49家港股物企總營收和總凈利雙雙增長同時凈利率有所下滑，規模擴張同時負債也在迅速增長。

物企狂奔：總營收增長超40%

營收方面，49家港股物企實現了1648.04億元營收，較2020年同期增長48.78%，其中營收均值為33.63億元。49家物企營收都實現了增長，營收增長率均值為44.52%。營收TOP10的物企營收均值超百億元，共實現營收1098.68億元，佔比總營收67%，行業集中度進一步提升。

與2020年相比，2021年港股物企“百億俱樂部”從3家增長到4家，分別為碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務和保利物業。碧桂園服務以288.43億元營收雄踞第一，比第二名雅生活服務多了一倍。與此同時，還有18家港股物企營收不足10億元。

在營收的強勢增長下，港股物企的凈利也實現了較大增長。49家物企共錄得凈利潤231.03億元，同比增長48%。凈利潤均值達4.71億元，較2020年均值增長1.53億元。49家物企中，40家凈利潤都實現了增長，僅朗詩綠色生活、佳兆業美好等9家企業凈利潤出現下滑。與此同時，凈利潤TOP10的物企，實現了155.73億元營收，佔據了67.41%總營收。

雖然營收和凈利增長，但凈利率出現下滑。49家物企2021年凈利率均值為13.69%，同比下滑了0.99個百分點。具體來看，25家物企凈利率出現下滑，其中第一服務控股、佳兆業美好、祈福生活服務、德商産投服務四家物企凈利率減少超10個百分點。49家港股物企中，4家凈利率大於20%，38家凈利率大於10%，僅11家凈利率小于10%。保利物業和綠城服務兩家物企，營收和凈利都排在TOP10行列，但凈利率卻低於10%。

14家頭部物企在管面積佔比近八成

在已經發佈全年業績公告的49家港股物企中，公佈在管面積的有47家物企，在管面積總和約50億平方米。拿下規模榜首位的是碧桂園服務，在管面積約7.66億方，排名第二、第三的分別是雅生活服務（在管面積4.89億方）、保利物業（在管面積4.65億方）。

49家港股物企中，在管面積破億的共14家，與上年相比少了一家。這14家物企的在管面積合計39.12億方，佔物企行業總在管面積的近八成，體現了物業行業的集中度進一步提升，“二八效應”顯現，也是行業加速發展的一種反映。

規模增長方面，45家物企規模同比實現增長，平均漲幅達到53.57%。規模領漲的是合景悠活，同比上漲395.40%，其次是第一服務控股和興業物聯，分別上漲172.90%和112.90%。規模漲幅超過100%的物企有5家，其中規模最大的碧桂園服務漲幅達到了102.90%。此外，還有4家物企的漲幅不足10%，分別是京城佳業、鑫苑服務、領悅服務集團以及中奧到家，漲幅分別為8.8%、7.9%、2.9%、0.8%。

資本市場對於上市物企發展的考量，不僅僅是規模，還看重其市場投拓能力，市場投拓能力主要體現在通過收購或投資第三方物業管理公司或項目的能力。

根據財報，目前有33家物企披露了在管面積中來自第三方的面積數據，有17家物企第三方在管面積佔比超50%，排名前三的分別是銀城生活服務（89.80%）、合景悠活（88.20%）和雅生活服務（82.40%）。

分析發現，33家物企的第三方在管面積佔比的行業平均水準為56.15%，僅有15家物企第三方在管面積佔比在行業平均水準以上，第三方在管面積佔比最低的三家物企分別是華潤萬象生活（33.30%）、中海物業（27.60%）和燁星集團（22.60%）。

增值服務以個性服務拉開物企差距的業務之一，對於大多數以住宅物業管理服務為主的物業企業來説，其社區增值服務營收在總營收中的佔比越高，説明其物業管理能力越具備競爭力優勢。

計算發現，有18家物企社區增值服務在總營收中佔比超過20%，體現了物業管理品質的提高，其中世茂服務的社區增值服務在總營收中佔比最高，達到29.80%。另外有16家物企的社區增值服務在總營收中佔比不足10%，比較依賴傳統的物業管理服務方式。社區增值服務佔比最低的三家企業是領悅服務集團、中奧到家以及興業物練，興業物聯的社區增值服務甚至僅為1.79%。