央廣網北京8月18日消息（記者 安垚）物管行業“規模戰”愈演愈烈。日前，萬科旗下物業平臺萬物雲以股權交換的方式將陽光城的物業板塊陽光智博納入麾下。協議達成後，萬物雲將持有陽光智博100%股權，陽光城將持有萬物雲4.8%股權。

而陽光智博併入萬物雲，僅僅是物管行業收並購浪潮的一個縮影。目前，上市物企數量已超過50家，行業競爭日趨激烈，收並購熱度持續上升，同時出現了大型物企之間的吞併以及股權交換等新的特點。

頻繁收並購，規模競賽升級

收並購已成為物企規模擴張的利器，據中指研究院統計，2020年全年物業管理行業發生的並購案例交易總金額達到100億元左右，而2021年僅僅是上半年，交易金額就已經超過了這個數字。

8月以來，收並購浪潮仍在席捲物管行業。

8月6日，龍湖物業控股子公司龍湖嘉悅收購楷林商服100%股權，並完成了工商變更。這是繼收購美好幸福物業60%股權以及億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權之後，龍湖物業今年來開展的第3筆收購。

8月9日晚間，雅生活服務公告稱，間接全資子公司天津雅潮有條件同意收購濟南宏泰合共100%份額，總對價為人民幣2.82億元。濟南宏泰旗下的宏泰物業是一家以服務高校物業為特色的老牌物企，收購完成後，雅生活服務的業務範圍進一步延伸至校園服務。

“大魚吃小魚”成為常態之外，大型物企之間的並購也在頻繁上演。

8月9日，藍光嘉寶服務發佈公告稱，除牌協議已獲批准且除牌接受條件已達成，H股將於2021年8月10日上午9時起正式停止買賣。這起收購案創下國內物管行業多個第一，是首個上市物企之間的收並購交易、首個收購標的在管規模超1億平方米的收購案，同時，藍光嘉寶也將成為首個從港股退市的物企。

另外，有市場消息顯示，近期部分頭部物業企業，也在尋求新的合作機會，如交易成行，或將影響當前物管行業格局。

股權交換，解鎖物業整合新模式

物管行業整合逐步升級，企業們也玩出了“新花樣”。

相比于“簡單粗暴”的收購，萬物雲和陽光城的“換股”交易，可能稱得上是物業並購潮以來最獨特的一宗案例——不涉及現金交易，雙方通過股權交換各取所需。

2021年6月13日，陽光智博曾向港交所提交上市申請，招股書顯示，截至2020年12月31日，陽光智博共有164個在管物業管理項目，在管總建築面積約3016萬平方米，2020年營收為人民幣13.72億元。陽光智博併入萬物雲後，萬物雲的在管規模、營收將有所提升，行業領先地位將進一步鞏固。

而對於陽光城來説，近期小型物企上市很難得到高估值，股價破發時有發生，而頭部物企在資本市場認可度更高，有投資人士預測，萬物雲上市後的估值將在千億級以上，市盈率接近百倍。業內人士指出，陽光城放棄物業板塊獨立上市，用陽光智博100%的股權換取萬物雲4.8%的股權，並與萬物雲開展更多合作，無疑是一個更划算也更穩妥的選擇。

另一方面，換股後陽光城的凈資産、凈利潤水準將有所提升。年初的業績報告會上，陽光城集團陽光城執行董事長、總裁朱榮斌表示，公司已由“橙檔”降至“黃檔”，凈負債率于2020年末降至94.89%，貨幣資金短債比1.53。而這一次的換股交易，將有助於陽光城從“黃檔”進一步降至“綠檔”。

克而瑞研究中心分析指出，在“三道紅線”融資監管等壓力下，部分踩線房企選擇出售物業板塊以回籠資金、償還債務，給收並購市場提供更多的標的資源，同時也可能增加大型並購。例如億達中國將億達服務股權出售給龍湖物業，以及藍光發展出售藍光嘉寶等。

同時，中小型物企一方面受到關聯房企的規模限制，另一方面在第三方外拓中難以和龍頭房企競爭，處境越來越艱難，被大型物企吞併的可能性增加，行業集中度將進一步提高。

募資配股，補充“彈藥”瞄準擴張

規模一定程度上決定了物企的營收水準。貝殼研究院策略研究分析師郭翰指出，推高物企市值的主要因素為“規模”，尤其是毛利、收入等業績規模對市值有顯著正向促進作用。

他表示，2021年將是行業的收購整合大年，依據各新上市物企公告，募集資金普遍超過六成運用於收並購、市場外拓等規模擴張手段，

據記者不完全統計，今年以來，已有30家左右的房企提交上市申請，而這些企業的招股書中披露的募集資金用途，都包含了收並購。比如在7月2日提交招股書的魯商生活服務，就表示上市所得款項首先將用於戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合。7月26日第二次提交上市申請的世紀金源服務，也表示會將65%的募資所得凈額用於物業管理服務業務的擴展。

克而瑞研究中心指出，物管行業收並購的加劇，一定程度上與龍頭物企完成了IPO導致的資金實力加強直接相關。恒大物業、融創服務、世茂服務以及華潤萬象生活等規模較大的物企IPO所得凈額都超過了60億港元，其中華潤萬象生活更是超過了120億港元。此外，綠城服務、雅生活等物企還通過增發配股等方式補充了資金，跑馬圈地的“彈藥”十分充足。

“由於資本力量的推動和行業競爭格局的不斷演進，預計下半年業內收並購還將繼續推進。”中指研究院分析稱，擴規模、拓邊界依然會是2021年下半年物管行業發展的主旋律。同時值得注意的是，物業服務企業實施收並購仍存在項目品質參差不齊、缺乏協同效應、管理整合難等問題，因此企業仍需提高風險把控、投後管理方面的能力。