22城迎來集中拍地期 土拍規則進一步優化

來源:中國消費者報 2022-04-07 10:18:04

2022年以來,房地産市場環境不斷改善,土地市場也迎來集中供應期。目前,土地供應“兩集中”的22個重點城市中,北京、上海等10個城市已公佈首批次集中供地,寧波和無錫開啟了首批次供地“預申請”模式,北京、福州、合肥和青島4個城市完成了首批次出讓。

從目前情況來看,住宅用地供地節奏較去年首批次有所提前,優質地塊推出量增加,土拍規則進一步優化,下調了保障性租賃住房比例等。

首批次供地提前

跟去年相比,今年首批次土地供應明顯提前。北京在2022年1月7日便率先打響“首批次供地”第一槍。

中指研究院土地事業部分析師殷玉軒表示,2021年土地供應“兩集中”(集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動)政策出臺,22城首批次供地主要集中在3、4月份。以北京為例,一方面北京土拍情況對市場存在風向標作用,土地競拍熱度改善有利於提振市場信心;另一方面,北京今年或將採用四批次供地,首批次提前有利於合理安排供地計劃,避免市場供求大起大落,保障土地市場健康發展和平穩運作。

中指研究院調查數據顯示,目前已發佈首批次供地的10個城市中,除北京和廈門外,其餘8城地塊樓面價較2021年首批次供地均有所提升,有7個城市地價較去年三批次供地有所上漲。

殷玉軒認為,樓面價上漲,一方面跟各城市推出的主城區地塊規模佔比提升、同一區域優質地塊規模有所增加有關;另一方面,地塊類型的變化(如租賃用地減少等)也對地價産生一定結構性帶動。

值得一提的是,青島、武漢、廈門、重慶、濟南等已明確全年供地計劃由三批次改為四批次供地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,“兩集中”供地批次的增多,可以減輕各批次供地壓力,合理匹配各批次供地規模,保障土地市場結構穩定性。同時,面對市場調整以及企業拿地意願不高、拿地能力不足等情況,各地政府可以“因時制宜”調配全年供地計劃,有利於土地市場預期的穩定。

競拍規則化繁為簡

剛剛落幕的合肥首批次供地再現火爆場景,19宗成交地塊中有15宗達到最高限價進入競報高品質住宅方案階段。

殷玉軒表示,之所以會如此源於合肥政府的誠意。此次對參拍門檻和拿地成本均做出了調整,優化了競價規則,採用達到中止價後進入“競品質”的競價政策,同時降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數量。在開拍前幾天還對《高品質建設內容和評分標準》進行了調整,縮小中小房企在競品質階段與頭部房企的差距。

除合肥外,目前公佈首批次供地的10城對競拍規則化繁為簡較為普遍,競拍規則更加注重市場穩定和公平。比如北京增加競現房銷售及搖號比重,搖號地塊佔比由25%提升至61%;為避免以競配建、競自持等方式增加項目成本,武漢在去年第三批次供地的基礎上進行了再精簡和再優化,統一採取地價“熔斷”後以“搖號”方式直接確定競得人;上海從“評標辦法”和“一次性報價”兩個方面進行規則優化,保證了土拍機制的公平性;廈門放寬了地塊的付款週期,一定程度上有利於緩解拿地企業的資金週轉壓力。

部分城市還放寬競買企業開發資質,降低準入門檻和保證金比例。如武漢下調保證金比例,由最高50%下調至20%。有的城市通過調低保障房和安置房比例,調低最高地價、提升最高限價等,適當給予房企部分利潤空間,進一步激發企業拿地意願。如青島和成都取消配建“人才住房”要求、武漢和廈門取消配套“保障房建設”要求、北京含保障房建設地塊佔比由33%下降至22%、福州安置型商品房地塊佔比較去年三批次也略有下降。

本輪土拍對住宅品質的關注並沒有降低,部分城市提升了建設標準,由“競高標”向“定高標”轉變,“重品質”更加深入。比如合肥住宅裝配率最低標準由30%提升至50%,青島黃島區智慧化基礎設施也從“舒適級”提升至“品質級”,北京土拍規則由“競高標”向“定高標”轉移、定高標地塊比例由8%提升至50%。

嚴躍進認為,隨著國家不斷強化房子回歸“居住屬性”要求,預期未來房地産市場將越來越注重品質提升。

市場表現進一步分化

目前,北京、福州、合肥和青島已先後完成首批次集中供地。除了重點22城外,施行“兩集中”供地的城市名單在不斷擴圍,徐州、西安、東莞已發佈或完成首批次集中供地,晉江、南昌等城市也已發佈土地推介手冊,預計接下來將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進行土地出讓。

從目前已完成出讓的土地市場熱度來看,城市分化明顯,與2021年三批次相比,北京、合肥市場表現相對較好,競價達上限地塊佔比小幅提升,底價成交地塊佔比和流拍撤牌率明顯下降。而福州市場熱度不及預期,底價成交地塊佔比小幅提升,競價達上限地塊佔比和流拍撤牌率基本保持不變。青島延續市場低溫態勢,但邊際有所改善,本批次無地塊達最高限價,但底價成交地塊佔比較去年三批次下降17個百分點。

對於土地市場未來發展態勢,殷玉軒表示,短期來看,尚未首批推地的城市或將繼續優化土地結構和競拍規則,預計全年四批次供地的城市將繼續增加,土拍規則或將繼續從拿地門檻、競拍規則如搖號等方面進行調整,在保證企業合理利潤的同時,有助於促進房地産市場健康平穩發展。與此同時,當前各地調控政策已進入優化調整通道,建議企業及早把握各地政策動向,及時調整行銷和投資策略,以便更好地跨越週期。

(責任編輯:王如歌)
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2022年以來,房地産市場環境不斷改善,土地市場也迎來集中供應期。目前,土地供應“兩集中”的22個重點城市中,北京、上海等10個城市已公佈首批次集中供地,寧波和無錫開啟了首批次供地“預申請”模式,北京、福州、合肥和青島4個城市完成了首批次出讓。
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