11月15日，國家統計局發佈10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。對此 ，國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱，2021年10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續略降態勢，同比漲幅繼續回落。

自9月份新房房價指數首次出現環比下跌後，10月份，上述跌幅呈現進一步擴大態勢。對於該月70城房價變動數據，中原地産首席分析師張大偉分析認為：“這是自2015年以來二手房房價數據第一次出現64個城市下調的現象，而新建住宅價格指數下調的城市也高達52個。”

新房房價環比連續兩月下跌

國家統計局數據顯示，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中，北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。

相比于一線城市，二、三線城市市場降溫明顯。其中，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。

從下跌城市的個數來看，10月份，全國70個城市中，新房房價出現環比下跌的城市數量為52個，相比9月份的36個明顯增多。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“這説明近期房地産市場在去庫存壓力和資金壓力下，各大城市降價促銷動作增加。可以認為，當前房地産市場開始入冬，房地産市場的矛盾從‘過熱’開始轉為‘過冷’。”

而從新房房價環比依然上漲的城市來看，僅剩餘長春、廈門、長沙、西安、三亞等城市維持微弱的漲幅。“下調已經成為市場絕對主流，新建住宅價格環比下調超過52個也是市場罕見。”張大偉表示。

從新房房價環比下調的城市來看，多數城市的降幅不超過0.5%，房價總體還是保持平穩。其中，下調幅度較大的城市以北方城市居多，包括天津、鄭州、昆明、秦皇島等城市。

“房價下跌的原因是需求端和供給端同步降杠桿。其中，需求端方面，下半年以來居民按揭貸款的額度收縮，需求減弱；供給端方面，房企在較大的經營壓力下，加大降價促銷力度和範圍。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱。

“目前，新房房價指數環比已經出現連跌兩個月的情況，類似信號需要關注。後續政策效應逐漸顯現，市場下行的速度也會放緩。尤其是11月份預計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數下跌的空間減少。”嚴躍進分析稱。

九成城市二手房價格環比下跌

相比于新房市場，二手房房價的降溫更為明顯。國家統計局數據顯示，超過九成的城市二手房房價環比下行。

根據國家統計局數據，10月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，與上月相同，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。

“二手房房價有64個城市出現環比下調，這是2015年1月來連續80多個月最多城市下跌的情況，全國樓市房價拐點已經明顯出現。”張大偉分析稱。

二手房市場降溫明顯與下半年房貸收緊相關。張大偉認為：“房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。”

“二手房價下行加快的現象值得關注，一、二線熱點城市的新房受限價影響，房價變動本身和市場熱度未必完全匹配，而二手房則對市場的體現則更為直接，其中二手房參考價格政策和房貸嚴控是影響的重要因素。” 58安居客房産研究院分院院長張波表示。

市場有望于年底或明年初“築底”

目前，從政策端來看，信貸收緊的局面有望得到緩解。9月底以來，央行等部委頻繁釋放“維穩”信號，部分城市也結合當地市場特點，從公積金貸款額度、房貸利率、人才購房補貼、預售條件等方面進行政策“微調”。

隨著政策端暖風頻吹，一方面，部分熱點城市的房貸利率已經出現下降；另一方面，部分城市的房貸審批速度也正在加快。

“市場下行的局面有望在年底或明年年初築底”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“10月以來，金融信貸政策正在轉變，房地産市場的合理資金需求正得到滿足。10月房貸利率出現了年內的首次下降，部分城市放款速度在加快；房企融資環境也在適度調整，有利於改善市場預期。預計到明年，房貸供需關係也將回歸正常，有利於合理住房消費的正常滿足。”

“房地産金融側已現微調。為保障房地産信貸平穩有序投放，準確把握和執行好房地産金融審慎管理制度，不少城市和區域在貸款首付比例和利率上加大對首套房購房者的支援力度。”對於未來市場的走勢，張波認為：“預計今年最後兩個月房貸政策調整的節奏會進一步加快，包括針對個人和房企兩個層面，尤其是房貸審批和發放的提速將是重要趨勢。”

“‘政策底部’已經出現，‘市場底部’依然徘徊，2022年上半年有望企穩。”張大偉預測稱，“因為按揭貸款積壓已經多月，預計年內房價依然以下調為主，但是，隨著影響近期房地産市場最大的因素‘房貸’逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩。”