中新經緯客戶端7月19日電 (薛宇飛)自2020年下半年以來，“三道紅線”、銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度、22城集中供地試點等政策相繼落地，房地産市場迎來重大變化，房地産企業的競爭格局也隨之改變。

多數分析認為，在新的政策下，不同規模企業所受的影響不盡相同，在融資、拿地受限後，規模房企、品牌房企的優勢更為明顯，中小房企的生存空間進一步受到擠壓。在外部局勢影響下，企業內部紛紛加快組織架構調整，以適應當前的市場環境。

頭部房企拓寬護城河

2021年，房企把握“就地過年”機遇，積極行銷，搶收回款，在去年較低的基數上，銷售業績在今年上半年實現同比大幅增長。克而瑞研究中心數據顯示，今年1-6月份，百強房企累計實現銷售操盤金額61499.1億元人民幣，同比增長36.7%，業績規模整體提升。

上半年，各梯隊房企銷售業績門檻繼續提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增長。行業龍頭房企穩健發展，保持規模優勢，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻1558.8億元，較2020年上半年增長70.9%。

根據克而瑞的排名，上半年操盤銷售金額超過3000億元的企業共有4家，其中，碧桂園的操盤銷售額為4051.1億元，是唯一一個超過4000億的的房企，位居行業第一。而根據碧桂園在港交所披露的數據，截至2021年6月30日，累計實現權益合同銷售金額3030.9億元，同比增長13.54%，連續6個月實現累計同比增長。

TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻較2020年同期分別同比提升逾50%，實現規模穩定增長；百強梯隊的房企表現出較高的業績增長，TOP100房企銷售操盤金額門檻同比提升54%至125.5億元；而截至上半年末，TOP200房企銷售操盤金額門檻僅30億元，增幅略低於其他梯隊房企，增長空間受限。

“三道紅線”政策實施以來，房企的負債問題成為外界關注的重點，在融資受限的情況下，頭部企業憑藉著規模、品牌等優勢，優勢地位更加凸顯。那些既具有相當規模、財務底色又比較優異的企業，更是成為其中的佼佼者。

仍以碧桂園為例，截至2020年底，公司有息負債總額降至3265億元，下降11.7%；期末平均融資成本5.56%，同比下降78個基點；凈負債率55.6%，已連續多年保持凈負債率低於70%，遠低於行業均值；可動用現金餘額達1836億元，資金保障能力強大，現金流保持穩定。在三大國際權威評級機構中，穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資級”評級。

對內強基 對外提質

有統計數據顯示，自“三道紅線”等政策出臺以來，房企管理架構變革和産品品質提升的步伐，有所加快。

高喊活下去的萬科集團董事會主席鬱亮，曾在去年11月公開表示：“‘三道紅線’後，金融紅利、土地紅利都結束了，現在要求我們要靠管理，而這時候所有企業都來到同一起跑線，都要適應這件事情帶來的體制轉變問題。原先拿地很關鍵，而如今好産品、好服務比拿地更重要，組織架構也要因此跟著調整。”

今年6月，萬科啟動組織和人事變革，將現有的五大區域將被拆分為七個，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區域。同時，萬科將研究與開發專業公會改為開發經營中心，負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展。去年，碧桂園對區域公司進行的一系列組織調整，也引發外界關注，2020年10月，碧桂園新成立29個區域，調整後的下轄區域增加至106個。

億翰智庫認為，房企組織變革主要圍繞總部精簡、區域優化、多元化業務條線調整三大主題，一方面可以通過調整組織架構，加強對所在城市的深耕，提高市場佔有率；另一方面組織架構的優化整合，有利於降低公司的管理成本，達到降本增效的目的。以碧桂園、金科等為代表的房企對區域組織架構的裂變，則是出於聚焦管理精度、縮短管理半徑、充實佈局，並繼續深耕各能級城市的需要。

産品輸出方面，企業也競相進行品質升級，有媒體統計稱，在2020年，至少16家房企發佈了産品方面的動作或成果。2021年初，融創發佈了“融創I AM I生活新主張”，意在引導主力客群年輕化及科技化發展趨勢，嫁接更多城市生活的必要元素。今年1月，碧桂園重點推出“星、府、雲、天”四大産品系列，以“極致的實用主義”為核心，闡釋碧桂園對現當代美好人居産品最新理念。

多元化路徑

在房地産行業的下半場，企業爭相尋找第二增長點，多元化探索被提上日程。觀察發現，有的房企會選擇在相關行業進行業務佈局，以相對擅長打法拓展業務廣度；有的則跳入一個新的、更大規模的行業，謀求極致的爆發點。

近日，龍湖集團進行了組織架構調整，新設立地産航道，新航道與此前的商業、租賃住房、智慧服務、塘鵝等並列。這一調整的背後，反映的是龍湖“開發+服務”雙引擎驅動模式，即在保持地産開發主業不斷壯大的同時，商業、冠寓、智慧服務等業務全面開花。

2020年，龍湖非房地産開發業務實現大幅增長。數據顯示，公司2020年實現物業投資業務(不含稅)租金收入75.8億元，同比增長30.9%；商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為75.2%、23.9%和0.9%；智慧服務現收入58.4億元(合併抵消前收入約為77億元)，同比增長36%。

相比于龍湖圍繞主業進行佈局，碧桂園則既在物業服務、酒店等相關産業“撒網”，也選擇在建築機器人、現代農業等領域“捕魚”。碧桂園旗下的博智林機器人公司成立於2018年，公司有在研建築機器人近50款，其中絕大多數機器人通用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內墻裝飾等12個建築機器人産品線。

截至今年6月，博智林機器人公司已有18款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋14個省份超65個項目，累計應用施工超百萬平方米。同時，碧桂園不斷擴充博智林機器人公司的規模，招攬專業人才的加入。

億翰智庫認為，碧桂園集團的多元化業務與地産主業形成良好的協同效應，機器人加快項目 週轉速度、降低用人成本，物業服務與政府達成合作、擴大品牌效應，創投所投項目涵蓋産 業上下游以及消費、服務領域，打通全産業鏈，最終服務於地産主業，推動市場佔有率進一 步提升。