中國信通院發佈的《中國數字經濟發展白皮書（2020）》顯示，數字經濟佔GDP的比重已經達到36.2%。但在數字經濟佔國民經濟比例越來越高的同時，以網際網路電商為代表的數字經濟的先鋒卻開始陷入增長的“瓶頸”。

中國社會科學院財經戰略研究院網際網路經濟研究室主任李勇堅認為，網路行銷的突圍，需要結合線下的實體商業，通過線上線下的融合，實現快速增長。

有“智慧地産第一股”之稱的美的置業（HK3990）的戰略價值，有可能因為線上和線下的融合趨勢，得到深度發掘。

貴陽悅然廣場：精準挖掘商業價值洼地

中國連鎖經營中心的《2021中國購物中心數字化趨勢報告》，卻顯示線上線下的融合難度極大。截止2020年底，中國單個體量超過3萬平米的購物中心已經達到6000個，但只有10%的購物中心能通過AI，完成對消費者行為的智慧分析和決策，實現數字驅動業務，進而改善消費者體現。

美的商業所開發正是10%數字化領先者。公司開發的購物中心和社區商業，已經能夠通過數據非常有效地驅動業務。

作為美的置業的四大主航道之一，美的商業在過去十年時間得到了集團的重點支援，借助美的置業的品牌優勢，通過多元渠道拿地，逐步在全國五大城市群深耕發展，已經在很多城市開發了城市綜合體和社區商業項目。

美的商業堅持“城市綜合體+鄰里中心”雙軌並行發展戰略，落地了“悅然廣場”、“悅然裏”和“悅然寓”三大産品線。其中悅然廣場是城市中心、交通樞紐的都會+N，是全城跨區消費的地標性項目，有能力吸引整個城市的消費流量；悅然裏是美好生活交互場，主打“商業+集市”，將商業與生活的美學完美融合；悅然寓則不僅僅提供年輕人居住空間，更實現生活品質的提升。

目前美的置業累計優質商業土地儲備近110萬m2，開發運營商業建築面積超350萬m2，未來還將繼續深耕泛珠三角、長三角、長江中下游、環渤海、西南等城市群的重點城市。

（美的商業佈局圖）

在激烈競爭中，以智慧商業體突圍市場，美的商業在佈局上也自有一套“打法”：

商業跟著經濟發達地區走。如珠三角地區、尤其是粵港澳大灣區，以及長三角地區，這些區域經濟發達，人口聚集度高、消費能力強、消費理念超前，對應的商業有著良好的發展前景。

挖掘商業價值洼地的區域。如在貴陽、南寧、昆明、川渝等大西南地區，以及以武漢為代表的長江中游區域等，這些區域的城市活躍度高，消費者具有一定消費能力，商業擁有很大的潛力。

（貴陽悅然廣場效果圖）

在瞄準價值洼地方面，美的商業堪稱眼光精準。以貴陽為例，擁有“中國矽谷”美譽的貴陽，集聚了國家級大數據産業。貴陽的觀山湖區更是吸引了微軟、英特爾、戴爾、阿里巴巴等100余家大數據企業、30余家銀行總部及150家金融機構，其3公里範圍內聚集了40萬精英客群，人群年輕指數位居全國第一，消費潛力巨大。據《貴陽市中心城區控制性詳細規劃》顯示，觀山湖區將完善“政治、經濟、文化、金融、交通中心”五大功能，形成“大數據、大金融、大會展、大健康、大商貿、大旅遊”六大主導産業，建成貴陽創新型中心城市核心區。

落址於此的美的置業貴陽悅然廣場、貴陽悅然時光距離觀山湖區直線距離僅1.5KM。據悉，貴陽項目將於明後兩年推出。其中貴陽悅然廣場將成為“貴陽首席PARK商業旗艦”， 目前已與永輝超市、華為、小米之家、三星、紅館純K、RUIDIAN、LOHO、polo sports、G+健身、生活無憂、名創優品、謝瑞麟及六福等品牌巨頭敲定合作。其以“主題化、體驗式”的休閒娛樂為出發點，有意識地創新建築規劃，打造下沉式廣場、倣梯田設計退臺、貴陽首席愛情地標樓頂露臺等景觀，提升消費愉悅感，營造更潮流的生活方式和高粘性的時間消費場所。

（貴陽悅然廣場下沉式廣場效果圖）

貴陽悅然時光以大數據科技體驗作為項目核心、結合體育公園等體驗業態，兼具人文創、情景主題市集、多元特色美食體驗，通過科技場景打造與大數據賦能，實現首個美的智慧型商業，形成科技創想人文運動休閒空間。項目重點規劃潮酷文化、夜娛生活、大數據科技、運動體驗、文創市集、休閒美食等商業內容，打造貴陽潮勢力體驗基地，引領貴陽年輕人潮流生活方式。

貴陽悅然時光效果圖

除貴陽外，美的商業在長江中游經濟區的重要城市武漢也將規劃有項目落地。武漢悅然廣場處於江夏經開區核心區域，是近年武漢重點發展規劃南部生態新城。該區域以居住及科教功能，輔助以商業、學校、養老等配套為主要規劃，致力打造新城區“首席品質生活之都”，將匯聚尚品購物，環球美食、兒童成長天地及網紅娛樂為一體區域商業中心，煥新江夏區城市新生活。

（武漢悅然廣場效果圖）

佛山美的置業廣場：打造金融市場稀缺的優質資産

早在商業項目的規劃、設計、建設階段，美的商業就借助大數據分析，應用前沿的智慧空間規劃技術，形成人性化、超前性的空間動線設計，給商家和消費者帶去優質的空間體驗了。

借助消費者行為習慣及偏好模型的研究，美的商業對商戶、顧客進行全方位管理，挖掘和引導消費需求，也為商場的品牌、業態、動線調整提供依據。線下分析消費頻次、消費偏好、購買習慣，線上獲取客流熱度、年齡及行動軌跡等，構建起線上線下資訊網，為商家實現價值助力。

基於數據分析的結果，美的商業進一步提升消費者體驗，提供全感官的智慧服務，線上商城、智慧配送、智慧支付、無人零售、智慧終端……，並引入智慧阿裏雲服務構建新型商業生態體系，營建了閒魚、家中24小時便利店、家政管理、新零售等消費場景。

（佛山悅然廣場實景圖）

在港股市場，數字化商業是稀缺類型，因而能夠有非常高的估值。剛上市的中駿商管（Hk0606）市盈率已經達到44倍，市凈率超過13倍，不僅市盈率遠超同期上市的物管公司、商管公司，總市值也達到了母公司的2/3。而後者主打的概念正是“智慧商管第一股”。

2021年5月28日，美的置業成功發行的首單CMBS，這款CMBS的規模達到20.96億元，利率卻只有4.50%，並獲得了中誠信國際授予的“先級評級AAA”，産品期限17（3+2+3N）年。

在境內，商業地産CMBS的發行條件非常苛刻，不僅要求抵押借款金額，不得超過評估價的60%。同時，還要求抵押資産有非常強大的租金現金流，完全能夠覆蓋證券的利息。另外，最為關鍵的是，所發行的證券，要在市場上有足夠吸引力，能確保足額發行。

美的置業發行的首個CMBS恰恰滿足了這些特點。

資料顯示，上述CMBS的基礎資産是佛山美的置業廣場，項目是2019年才開始正式營業的。根據商業地産運營的規律，開業前三年處於養鋪期，需要提供一定的優惠政策，租金的整體收益不高，有些項目僅僅只能在這個階段實現營收和支出的平衡。而僅僅在開業階段，佛山美的置業廣場的現金流凈額就足以覆蓋利息開支，這在很大程度上，反映出美的置業運營能力的強大。

佛山美的置業廣場建築面積32萬平方米，集高檔購物中心、超甲級寫字樓、特色酒店、長租公寓于一體。不同商業産品的融合，為整個項目帶來大量消費人流，也吸引了更多品牌商業資源，使得佛山美的置業廣場在很短時間內成為佛山北滘的地標性商業。

佛山悅然裏為“情景式商業街區”主打“夜生活經濟中心區”，匯聚“娛樂體驗、餐飲美容、時尚購物、家庭親子教育”等功能于一體。項目結構為地面三層+地下二層，以八大主力品牌佈局開放式街區，集合約96個品牌，其中有30%的品牌商戶是首進順德，品牌打造均以“旗艦店”模式經營。

（佛山悅然裏實景圖）

從資本市場對數字化商業的看重，展望美的商業的未來，可以斷定，在數字化商業方面領先的後者，有機會吸引更多來自資本市場的“粉絲”。

順德悅然未來城：TOD模式下的城市共同體

順德製造業強鎮北滘鎮，是經濟實力雄厚的千億強鎮，誕生了美的集團和碧桂園集團2家世界500強企業，轄區內擁有數十家上市企業，每人平均GDP比肩發達國家水準，擁有強勁的經濟實力與消費能力。

在堅持區域深耕下，美的商業與碧桂園強強聯合，打造集娛樂、商業、住宅、教育配套等多業態于一體的城市共同體——順德悅然未來城。項目採用了國際先進TOD軌道交通開發模式，雙地鐵連接廣州與佛山，解碼“雙城生活”新模式。項目預計于2023年開業。

據項目方透露，為充分發揮區位優勢，順德悅然未來城自誕生時起，就有意另辟蹊徑，跳脫出北滘新城現有的商業形態，彰顯差異化的商業魅力。

順德悅然未來城外觀設計以象徵美好與幸福的百鳥之王“鳳凰”為靈感，將其展翅的優美姿態抽象成建築語言，巧妙融合兩棟塔樓與商業體，整體建築形態如同一隻正在展翅騰飛的鳳凰。

（順德未來城效果圖）

其中，購物中心約7萬平米，定位聚焦“微度假”、“尋味順德”、“優智教育”、“高層次人才life-style”等關鍵詞，瞄準周邊年輕、潮流、家庭及新中産客群，帶來屋頂天空花園、城市活力廣場、時尚地下街區、潮童主題會館、休閒食藝工坊等個性化休閒體驗場景，融入食藝工坊、潮童天下、運動潮流、國際尚品及未來風潮等核心業態，全力塑造高品質、潮有范的未來級生活範式。

順德悅然未來城還將本土化打造順德美食街，建築上還原老順德特色，營造本地居民的文化歸屬；品牌引進上，已與眾多餐飲老字號達成合作共識，以有順德印記的味道與服務，致敬順德美食文化傳統。

據美的商業相關負責人介紹，“順德悅然未來城的誕生，不僅僅是滿足消費這麼簡單，更想通過産品的打磨、情感的揣摩、以及極致化的潮流追求，築建充滿想像力的潮流歡樂百變空間，打造成為年輕生活的聚集地、潮流的引力場。”

此前，各地發佈的“十四五規劃”明確提出，高端製造崛起，數字化轉型，提供高品質的生活和消費界面是很多城市的發展目標。以美的商業在全國的各類産品線佈局來看，秉承美的製造業基因，以及美的置業智慧商業的元素，這些城市有望以比較快的速度，高品質達成上述目標，最終在“十四五”期間交出一份優異的成績單。

美的悅然廣場

物業類型： 城市綜合體

主力戶型：

樓盤地址： 觀山湖區觀山東路與長嶺南路交叉路口東側

周邊：

聯繫電話： 0851-85635693

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