同策研究院汪恒:我國固定資産投資或已進入基建週期

來源:中國網地産 2021-04-16 11:31:11

4月16日,國家統計局發佈2021年1-3月份全國房地産開發投資和銷售情況。對此,同策研究院分析師汪恒認為:

今天,一季度房地産相關數據出臺,由於去年同期疫情造成經濟活動基本停滯,基數很低,本年度同比數據均出現較大程度上漲。

一、房地産投資情況

1-3月,房地産開發投資為27576億元,同比增長25.6%,比2019年一季度增長15.9%,相當於年均7.7%的複合增長率,這一增長率遠高於同期固定資産3.0%的複合增長率,房地産投資目前仍然是拉動固定資産投資的主要動力來源,值得注意的是,房地産開發投資與固定資産投資累計同比增速的差值自去年3月達到8.4%的峰值後就一直在下降,本月已經持平,這表明房地産投資在固定資産投資中的作用正在不斷下降,從歷史數據來看,同策研究院曾經指出基礎設施投資和房地産投資同比增速此起彼伏,互相替代,一個高另一個就低,從目前的投資結構來看,基礎設施投資的增速已經高於固定資産投資整體增速,我國投資可能已經進入基礎設施投資週期。從政策層面來看,“三道紅線”和貸款集中度管理都明顯影響了房企融資,同時消費和出口形勢恢復良好,而70城房價本月維持了普漲勢頭,今年的房地産投資可能會遭遇更多政策限制,房地産開發投資增速可能會進一步下行。

分地區來看,東部仍然是房地産開發投資規模最大的地區,從增速來看,去年一季度由於湖北遭遇疫情嚴重影響,整個中部地區基數效應最為明顯,增速達到38.7%,為各地區最高。

從施工面積來看,增速為11.2%,基本處於往年的波動區間之內,新開工面積和竣工面積都實現了大幅上漲,分別上漲了30.1%和22.9%,主要原因在於去年同期大多數房地産施工停滯,同樣是基數效應造成的。

一季度,房地産開發企業土地購置面積2301萬平方米,同比增長16.9%;土地成交價款809億元,下降17.3%。去年一季度由於受疫情影響,土地政策和貨幣政策都較為寬鬆,高價拿地現象較多,同時部分大中城市開始實行“雙集中”拿地政策。這些都導致了一季度土地成交價款的下行。

二、房地産銷售情況

一季度,商品房銷售面積36007萬平方米,比上年增長63.8%,與2019年相比,年均複合增長率為9.86%,其中住宅銷售面積32332萬平方米,比上年增長68.1%,與2019年相比,年均複合增長率為11.61%。住宅銷售有力帶動了整體的市場銷售。這一商品用房銷售增長率遠高於過去三年平均1.3%的增長率,當前市場已經出現過熱勢頭。

一季度商品房銷售額38378億元,增長88.5%;比2019年同期增長41.94%,兩年平均增長19.14%。其中,住宅銷售額增長95.5%,辦公樓銷售額增長44%,商業營業用房銷售額增長25.8%。這一商品用房銷售額增長率也遠高於過去三年的平均9.97%的增長率,同樣表明當前市場已經出現過熱勢頭。

3月末,商品房待售面積51858萬平方米,比上月末下降567萬平方米。其中,住宅待售面積下降559萬平方米,辦公樓待售面積減少70萬平方米,商業營業用房待售面積增加15萬平方米。總體庫存近期低點為2020年11月,由於當前去化週期仍然較低,繼續下行可能性不大。同時商業用房庫存開始下降,但商業營業用房庫存仍在上升,而且商業營業用房的銷售面積相較2019年同期仍在下行,商業營業用房去化形勢不容樂觀。

三、房地産開發企業到位資金情況

一季度,房地産開發企業到位資金47465億元,同比增長41.4%,與2019年相比,年均複合增長率為10.39%,在資金來源當中,定金及預收款和個人按揭貸款增幅分別為86.1%和50%,遠超過整體增速,這主要是由於去年同期銷售基本停滯所造成的。值得注意的是,房企資金來源結構與2019年同期發生明顯變化,定金及預收款佔比從31.59%上升到37.41%,而國內貸款從18.32%下降到15.22%。“三道紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結構,房企更加倚重於銷售回款。同時今年在大中城市開始實行的雙集中供地制度對房企的融資能力將是重大考驗,回款能力強的房企在競爭中勝出的可能性將會更大。

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