同策研究院宋紅衛:10月住宅銷售面積增速為0.8% 明年房價上漲壓力增加

來源:中國網地産 2020-11-16 12:02:11

2020年11月16日,國家統計局公佈10月份房地産市場數據。同策研究院宋紅衛分析認為:數據表現3個特徵:第一、住宅銷售數據走出“由負轉正”,住宅帶動商品房走出“負增長”;第二、房地産投資增速 “破6”,但是正如我們在三季度所預判的那樣,四季度投資增速放緩;第三、銷售增長超過新開工,進入庫存下降階段,明年房價上漲壓力增加。

特徵一:從銷售面積數據來看,10月份住宅增速為0.8%(9月份為-1%),首次進入正增長。商品住宅市場對穩定行業起到至關重要的作用(1.住宅市場佔商品房市場比重達到89%,權重大;2.住宅市場增速快,遠超過商辦市場),住宅帶動商品房銷售也走出“負增長”,10月份銷售面積與去年同期持平。

特徵二:從投資數據看,房地産投資仍然是增速最快的行業,10月份增速達到6.3%(較9月份提高0.7),比固定資産投資高出4.5個百分點(較9月份下降0.3)。房地産投資主要由拿地投資和建安投資(施工情況)兩大部分組成,二者分別貢獻37%和62%。10月份以後拿地速度開始放緩,土地購置面積增速-3.3%,較9月份下滑0.4個百分點,土地購置費增速也放緩;施工進度也在放緩,10月份商品房施工面積增速3%,較9月份下滑0.1個百分點,其中住宅施工面積增速較9月份下降0.2個百分點。土地投資和施工投資的“雙下滑”決定了未來兩個月投資數據增速趨緩。

特徵三:住宅新開工明顯放緩,10月份增速為-3.3%,與住宅銷售增速呈現“喇叭狀”的擴大趨勢。隨著住宅銷售增速的持續上漲及新開工增速的下降,勢必導致二者缺口越來越大,也就是再次進入去庫存階段。

圖1:商品住宅新開工和銷售面積增速情況

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10月份商品住宅的待售面積規模為22268萬平米,較9月份(22416萬平米)下降了0.7個百分點,庫存數據已經在下降。根據庫存與房價二者的關係,可以預判隨著庫存的持續下滑,明年房價上漲的壓力進一步增加,尤其是一二線城市。

圖2:庫存與房價增速關係

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2020年11月16日,國家統計局公佈10月份房地産市場數據。
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