從去年末至今年初呈現出較熱態勢的樓市，在各地集中出臺調控政策的背景之下逐漸冷卻。近日，貝殼研究院發佈2021年一季度市場季報，全國新房、二手房市場成交量同比漲幅較大，卻在3月快速回調。報告指出，調控之下，新房市場已進入降溫通道，租賃旺季歸來，市場將持續升溫，而二手房市場規模見頂，拐點可能在二季度出現。

調控之下新房市場快速回調

基於低基數及各地集中推盤，2021年新房市場成交量大增。貝殼研究院數據顯示，2021年一季度，66城新房成交量同比增長近1倍。與2019年同期相比，增幅達到40%，其中一線城市新房成交套數增長58.5%，二線城市增長32.6%，三四線城市增長43.8%。

近期頻頻出臺的調控政策令樓市熱度迅速下滑。一季度以來，北上廣深及海口、杭州、西安、成都等城市對經營貸違規進入房地産市場進行嚴格審查，對於違規使用者要求提前還貸。此外，銀行還針對房地産的定向加息窗口開啟。3月，貝殼研究院監測60個城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個、7個基點。

雖然市場成交增速最快，但一線城市在調控之下的回調速度也最快。貝殼研究院數據顯示，3月，一線城市成交面積較2019年同期增速回調17.3個百分點。其中一季度新房成交面積較2019年同期大增124.7%的深圳，本應屬旺季的3月成交甚至不及1月；二線城市3月成交面積較2019年同期也回調了7.4個百分點；三四線則在核心城市拉動下整體成交增速上漲，3月成交面積較2019年同期增長5.3個百分點。

值得關注的是，杭州、南京、廈門、寧波等全國重點區域的強二線城市，2021年一季度成交面積較2019年同期有0.8-2.3倍的增長，尤其廈門、南京等城市在人才安居政策推動下保持較高活躍度。貝殼研究院分析師表示，市場不斷向核心城市聚焦，疊加區域規劃利好，二線及強三線城市將成為拉動整體市場增長的重要動力，但城市分化亦將明顯。

二手房拐點或將於二季度出現

與新房市場同步，全國重點18城2021年一季度二手房成交量創2017年以來單季度成交新高，較去年四季度增長14%。貝殼重點監測的35城二手房價格指數也保持環比上漲，3月，35城整體指數環比上漲 1.4%，較去年 12月上漲3.0%。

一季度前期一線城市樓市熱度較高，特別是1月份，深圳、北京二手房成交量環比增幅超30%，上海環比增長20%，房價漲幅居全國前列，較熱的態勢隨即引發調控收緊，二三月份市場熱度被抑制。貝殼研究院指出，二手房指導價對於深圳樓市的調控效果顯著，新政出臺一週深圳二手房成交較新政前下降了70%，二手房價格指數環比漲幅在1月後持續收窄；上海一季度二手房成交量環比微降，春節後較春節前下降23%，二手房價格指數環比漲幅連續兩個月收窄。

從統計數據可以看出，二手房市場出現結構調整，熱度正逐漸向二線城市轉移。貝殼研究院的數據顯示，一季度，合肥二手房成交量環比增約60%，廈門環比增約50%，成都、武漢環比增幅超過30%。北方城市則在經歷了3年的調整之後，積累的購房需求帶來市場週期性修復，廊坊3月份二手房成交量僅低於2017年一季度的成交高峰，青島二手房價格指數3月止跌轉漲，濟南、煙臺等城市二手房價格指數平穩上漲。

一季度以來，地方樓市密集出臺調控政策，重心向二手房市場轉移。東莞、無錫、成都等城市出臺政策明確建立或完善二手房網簽交易價格發佈機制。貝殼研究院數據顯示，3月，35城二手房景氣度指數降至40以內，為去年下半年以來首次出現回調。貝殼研究院預計，本輪由金融寬鬆、市場過熱預期帶來的上行週期將進入尾聲，向下調整的拐點可能在二季度出現。

近九成城市房租指數環比上漲

不同於新房與二手房市場回調之勢，春節後住房租賃旺季歸來。數據顯示，全國租賃市場成交量從去年9月開始連續5個月環比下降，在今年2月首次止跌上揚，3月環比升幅達到87.9%。2021年一季度，全國重點18城租賃住房成交量環比上升14.7%，平均月租金42.1元/平方米，租金指數環比上漲2.2%，近九成城市租金指數環比上漲。

分城市來看，一季度，除廊坊、重慶租金水準環比微降外，其餘16城均呈現環比上漲趨勢，西安、上海、青島、深圳和廣州環比漲幅最大，超過3%。上海、西安、合肥和杭州市租金水準出現同比上漲，上海同比漲幅最大，為3.3%，西安漲幅為2.6%，其餘14城一季度租金指數保持同比下降態勢。

與此同時，房源成交週期在3月份開始下降，成交週期為57.8天，環比縮短4.2天，同比縮短2.4天。業主出租房屋的信心有所回升，新增房源掛牌均價在2021年1月至3月保持基本持平。根據貝殼研究院數據，2021年一季度，重點18城新增房源掛牌均價為44.5元/平方米，環比上漲1.8%。

統計顯示，3月18城個人租賃房屋空置期下降，近一年青島、西安和杭州出租率最高，空置期最短。通過對空置期、庫存房源兩個指標衡量評估，北京、上海、深圳租賃市場復蘇程度最高，大連、西安和重慶隨後。貝殼研究院預計，二季度住房租賃市場將繼續升溫，租金水準保持穩定或將小幅上漲。 （樓蘭）