1月21日晚間，上海市房屋管理局發佈《關於促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》，要求嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。調整增值稅徵免年限。將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年。

58安居客研究院院長張波分析認為，這一政策是打補丁政策，嚴堵假離婚買房，這一政策對於一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會産生直接遏製作用。假離婚的漏洞2020年在不少城市已經明確堵上，上海這次收緊資訊也十分明確。

規定調整增值稅徵免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

張波稱，直接限定了5年內轉讓全額徵稅，這一政策直指炒房行為，提高交易環節的稅收可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會限制二手房的流動性，2021年上海新房的供應力度預計會有所加強，以緩解二手房上市量減少帶來的供應不足。

《意見》同時還強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。

張波表示，商品房的銷售管理，包括一房一價以及公示和備案在上海之前都做得較好，這次對於“一價清”提出要求，也防止房企通過在裝修、車位等方面不當增加收取違規費用。同時“實名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當轉讓獲利。

完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

解讀：打擊炒作新房價格的土壤。規範新房銷售環節，由於上海近兩年執行嚴格的新房限價制度以保障房價穩定，部分板塊的一二手房倒挂現象的確存在，這也導致新房銷售環節中極易産生違規現象，私下收取“茶水費”、內部違規操作的現象有所抬頭，預計這一層面的嚴控力度將進一步強化，一旦項目開盤中有用戶舉報，查處的力度和範圍將會明顯提升。 

要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地産貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地産市場。

這一政策是再次強調，2020年對於嚴查資金違規流入房地産就已經從嚴，同時對於差別化的信貸本身在上海執行來較為嚴格。預計下一步對於消費貸、經營貸違規流入樓市會有更明確的查處打擊。 

新政的出臺並隨即落地，可以視為對近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應，也是後續調控可能持續收緊資訊，值得關注的是，政策落地後如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區域二手房房價持續被惡意炒作，預計後續還會有持續性政策跟進落地。