2020年的最後一天，央行、銀保監會一起發佈了《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），為各類銀行機構的房地産貸款佔比劃定了“紅線”。其中，大型銀行房地産貸款佔比上限40%，個人房貸上限32.5%。《通知》自2021年1月1日起實施。

那麼，房貸新規落地對業界和消費者的影響究竟會如何呢？

專家：商業銀行對房地産信貸偏好仍較強 需予以約束

央行、銀保監會為何會選擇在此時點放“大招”？

中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛表示，儘管我國房地産金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地産明顯改觀，但銀行業房地産貸款敞口仍然較大，其資産品質易受房地産價格波動衝擊，是需要密切關注的潛在風險點，商業銀行對房地産信貸的偏好也仍較強，需要通過制度設計予以約束。

中國民生銀行首席研究員溫彬也表示，從國際上看，房地産貸款佔比過高，或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地産市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地産長效機制建設取得明顯成效，房地産貸款餘額（含個人住房貸款）佔各項貸款餘額的比重在29％左右，但部分銀行機構佔比過高、遠超出平均水準。

此番《通知》分別設定了關於“房地産貸款佔比”及“個人住房貸款佔比”的兩個上限。

所謂“房地産貸款佔比”，指銀行業金融機構（不含境外分行）房地産貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例。

“個人住房貸款佔比”，指個人住房貸款餘額佔金融機構人民幣各項貸款餘額的比例。具體公式如下。

為避免調控“一刀切”，《通知》分類分層管理，設置了“五檔紅線”。

具體來看，中資大型銀行房地産貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%，中資中型銀行的上述兩項數值分別為27.5%、20%，中資小型銀行和非縣域農合機構的上述兩項數值分別為22.5%、17.5%，縣域農合機構的上述兩項數值分別為17.5%、12.5%，村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。

此外，為避免衝擊，《通知》還專門規定，今年1月1日開始，銀行對房地産貸款實施集中度限額管理，超過限額的銀行需要在規定時間內調整額度。其中，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為4年。

新規對銀行、房企産生的結構性影響更大

浙商證券首席經濟學家李超對翻譯君表示，“房貸新規對企業、銀行的結構性影響更大。”

“從房企角度來看，新規可能帶來其融資結構變化。目前房企的融資方式主要有信貸、自籌和銷售回款，2020年1-11月房地産開發資金中信貸佔比不足14.2%，自籌和銷售回款佔比較大。考慮到信用分層問題，中小房企貸款難度可能有所變化，導致房企可能加速週轉或通過債券等方式融資。”李超表示。

從銀行端來看，一方面限額可以降低單一銀行房貸風險敞口，避免房貸不良率上升等因素産生較大衝擊，有助於防範金融風險，降低地産市場波動對銀行的衝擊；另一方面，銀行若想新增房貸，需先增加相應的其他貸款和資本予以配合，有助於優化銀行貸款結構。

買房申請貸款時會受影響嗎？

在看到《通知》時，不少想要買房的小夥伴瞬間緊張起來。有人擔憂，如果設置了個人住房貸款餘額佔比上限，那貸款是不是就要排隊了，會不會出現貸不上的情況？

先來看張表格。

根據華泰金融梳理數據顯示，目前全國大部分銀行並未觸及上限。特別是第一檔次大銀行，離房地産貸款40%的上限還比較遠，交通銀行更是只有26%。如果只看個人按揭部分，那也只有建行和郵儲稍微超過。

業內專家認為，大家不需要過分擔憂。專門設置個人住房貸款餘額上限要求，是為了約束銀行房地産貸款佔全部貸款的比重，而非額度或絕對值，對個人住房貸款需求影響不大。大部分商業銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因為該政策而被銀行提前收回。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，對於個人購房者來説，基本上問題不大，只需要按照政策的流程辦理貸款即可。另外也需要注意的是貸款的集中度。其實核查合規的貸款中，一些屬於消費貸款方面的貸款也需要管控，防範部分銀行違規通過消費貸來變相發放房貸。

揚州一家股份制銀行相關人員則表示，《通知》的實施，對中小銀行來説，房地産貸款、個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格，對購房者來説，通過在“小銀行”申請房貸，來打政策“擦邊球”的情形，也將更難實現。（文/遊蘇杭）