“貸款200萬元，選擇10年期先息後本還款方式，原按揭利率5.3厘，月供10600元；如果採用個人房産抵押經營貸款，現抵押利率3.1厘，月供約為6250元。這樣，兩種貸款方式月利息差為4350元，年利息差為52200元。”日前，中國證券報記者收到某擔保公司發來的廣告，這條誇張的廣告誘導人們相信：房貸轉“房抵貸”可使200萬元貸款一年“節省”5萬元利息。

中國證券報記者近日調研發現，當前，有不少仲介機構利用兩種貸款間的利率差幫客戶“省錢”。不過，專家表示，把房貸轉換為“房抵貸”的資金成本並不低，且風險不小，建議不要鋌而走險。中國銀保監會表示，銀行要監控資金流向，如果違規流向房地産市場要堅決糾正。

資金“過橋”

“現在各銀行房貸平均年化利率約在5.6%至6.2%之間，‘房抵貸’平均年化利率約在3.74%至4.9%之間。”某擔保公司人士介紹。

那麼房貸是如何搖身一變為“房抵貸”的呢？“準備資料-銀行簽約-下戶審批-批復-過橋結清房貸-進押-放款。”一位企業諮詢公司人士如此總結房貸轉“房抵貸”流程。

他介紹，在客戶先與仲介機構達成協定後，仲介機構幫客戶準備相關材料。在客戶向銀行申請提前還清房貸並獲批復後，仲介機構為客戶提供過橋資金，以結清客戶個人房産剩餘的按揭貸款，並向銀行申請進一步抵押，獲得“房抵貸”。最後，客戶用獲得的“房抵貸”償還仲介機構提供的過橋資金並向其支付服務費。剩餘資金即可由客戶自由支配。

“房抵貸”放款金額一般不高於房産價值的70%，服務費一般為放款金額的1%至3%，過橋資金日利率約為千分之一。

中國證券報記者發現，在武漢、深圳等地存在此類仲介機構，為企業諮詢公司、擔保公司等。

應對有“術”

儘管“房抵貸”目前利率不及房貸，但銀行對這類貸款審批更嚴格。據某國有大行客戶經理介紹，該行放出的“房抵貸”資金只能用於企業經營，申請人必須是正常經營且能提供三年“流水”的企業。即使一些審批標準相對寬鬆的銀行，也需客戶名下有營業執照，公司註冊時間滿1年以上且作為股東時間需3個月以上，持股比例不低於10%。

某仲介機構人士稱，可幫客戶轉讓經營滿1年的公司，理論上全流程需至少3個月。“但是，我有辦法可以馬上完成。”在被中國證券報記者問及採取什麼方法時，他卻避而不談。

“‘房抵貸’資金不得流入房地産市場和股市，銀行會嚴格監控貸款賬戶，央行也有數據庫。”上述某國有大行客戶經理表示。對此，亦有仲介人士支招：“客戶把‘房抵貸’資金一次性取現即可，隔段時間再存進去。或者把現金存入個人及親屬以外其他賬戶。”

警惕風險

資深業內人士劉超（化名）透露，從長期看，“房抵貸”資金成本要比房貸高，且風險不小。“從短期看，‘房抵貸’資金成本比房貸低。從長期看，由於大多‘房抵貸’規定每年歸本，很多客戶需墊資過橋，這樣算下來，貸款利率遠高於房貸利率。倘若所抵押的房産價值變低，實際資金成本會更高。”

他表示，房貸轉“房抵貸”最大風險在於銀行是否同意續貸。若客戶因徵信、經營出現狀況，銀行將不同意續貸，客戶需每年支付大量過橋費用。“有人因無法承受過高的過橋費用，都準備賣掉房子了。”

助貸行業人士透露，仲介機構沒那麼“神通廣大”。某城商行員工表示：“銀行員工幾乎不可能與仲介機構有利益關聯，如被發現將被辭退。”

高文律師事務所鄭文艷律師認為，客戶偽造虛假條件申請“房抵貸”，一來，可能面臨事後銀行審查，被停止貸款，並提前償還貸款的風險，對個人徵信將産生影響。二來，可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶為了利息差，可能導致不可估量的後果，得不償失。”

銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企此前明確表示，如果是通過房産抵押申請的貸款，包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上。