住建部網站近日公佈了《住房租賃條例（徵求意見稿）》，在出租與承租、租賃企業、經紀活動、法律責任等方面提出60多條規範措施，明確提出嚴控長租公寓領域“高進低出”“租金貸”等現象，規範住房租賃合同網簽備案，穩定各地租金水準。

業內人士認為，完善租購並舉的住房制度，更好發展住房租賃市場，不僅是房地産長效調控政策之一，通過規範市場穩定租賃關係，賦予租房者更多權利，也是避免房地産市場大起大落的重要舉措。

“不得誘導使用租金貸”直指高風險房屋租賃經營模式

2017年，住建部曾就《住房租賃和銷售管理條例》公開徵求意見，但因種種原因政策未能落地。而在最近幾年，隨著我國住房租賃行業快速發展，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管，行業也出現“長租公寓平臺跑路”“租金貸”等問題，影響租客和房東權益。

此次公佈的《條例》徵求意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

此外，《條例》徵求意見稿還提出，商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

在住房租賃行業，尤其是長租公寓領域，“租金貸”問題往往讓租戶防不勝防。新華財經記者此前採訪到相關案例，杭州一租戶以每月2300元的價格，通過某長租公寓企業租住一間合租房屋。在選擇付款方式時，平臺管家極力推薦“押一付一”的付款方式。該租戶説，因剛畢業，收入少，相比“押一付三”，這一付款方式有很大吸引力。不過簽訂合同後，租戶才發現，密密麻麻的合同條款中有一項顯示，選擇“押一付一”的付款方式將自動同某信託公司簽署貸款合同。

業內人士指出，“租金貸”就是長租公寓平臺以租客租金的穩定性作為籌碼，從第三方貸款平臺獲取到貸款，之後用貸款去進行投資活動賺取高額利潤，而租客也就變為了貸款人，租客支付租金也就成了還貸，一旦長租公寓平臺投資行為出現問題，那麼由此産生的問題是連貫的，從貸款平臺到租戶，以及房東都會受到牽連。

北京大學房地産法研究中心主任樓建波説，在租賃市場相對穩定的情況下，誘導使用“租金貸”風險往往被掩蓋，一旦市場出現風吹草動，比如疫情會放大風險，租賃企業資金鏈條斷裂，房東和承租人就都成為受害者。

目前市場上的長租公寓平臺多采用以合同的形式從房東手裏吸納房源，再以居間合同的形式撮合租戶與房東進行租房交易。一方面，這種商業模式門檻較低，另一方面也使得平臺極力擴大市場規模以博取更高估值。

對此，《條例》中也明確了相關要求，對租賃企業和房地産經紀機構明確區分，禁止住房租賃企業及其從業人員有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為。在服務與監督要求上，對於住房租賃企業支付房東租金高於租戶租金、收取租戶租金週期長于房東租金週期的高風險經營行為，房産管理名錄要將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金等經營情況等監管。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策對長租公寓暴雷事件給予關注，其中對“高進低出”和“長收短付”等給予重點關注。“類似規定有較積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀上會減少長租公寓暴雷風險。”

加大對承租人權益保障強化行業政策扶持力度

新冠肺炎疫情對住房租賃市場影響仍在持續，相關風險也在逐步暴露，出臺相關規範，進一步保障承租人權益較為及時。

“一線城市中僅北京租房熱度環比持續上升，上海、廣州和深圳均出現程度不同的環比下滑現象。”58同城、安居客近日發佈的《2020年8月份一線及新一線城市租房趨勢報告》顯示，上海、廣州和深圳租房市場均處於降溫狀態，天津市租房熱度環比小幅上漲，成都、杭州和長沙也都出現一定程度的環比下降情況。

此前，因甲醛超標問題，住房租賃行業數次被推上風口浪尖。在腫瘤研究權威機構——國際腫瘤研究所公佈的致癌物列表中，甲醛屬於第1類致癌物。按照世衛組織的相關標準，在封閉12小時的情況下，室內甲醛濃度應不高於0.1mg/m3。甲醛無色、無味，雖有刺激性，但不易被察覺，因此對人體傷害較大。

“意見稿對於往常出現的，例如出租房甲醛超標、出租人隨意進入出租屋、任意提高租金等都做出了相應規定。”58安居客房産研究院分院院長張波説，《條例》徵求意見稿規定出租人未經承租人同意擅自進入租賃住房，甚至有可能會由公安機關依法給予治安管理處罰。要求承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。為保障承租人的公共利益，規定可持住房租賃合同，按照有關規定申領居住證等，依法享受基本公共服務和便利。

《條例》徵求意見稿還明確，出租人應為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住，市級以上地方人民政府應當規定必要的居住空間標準，明確符合當地實際的單間租住人數和每人平均租住面積。業內認為，這一要求將有效遏制群租房等亂象。

“總體來看，本次意見稿對於租賃的規範更為全面和細緻，對於目前常見的侵害到租賃關係人的事項進行了明確規範，還可更有效指導各地落實更為本地化的租賃類政策。”張波説。

針對“租金隨意漲”等問題，根據《條例》徵求意見稿，“直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發佈制度，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水準。”

嚴躍進説，租金指導制度將加快建立，體現了政府對於租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念；租金公示制度將加快建立，後續各個區域和不同住房都會公佈相關租金資訊；同時，租金監管制度將加快建立。

中原地産首席分析師張大偉説，只有租賃市場穩定了，買賣市場才能穩定，儘管租賃市場存在部分亂象，但隨著政策的重視，租賃市場穩定和回歸理性可以預期。