12月11日，深圳市規劃和自然資源局印發《深圳市建設用地開工竣工管理辦法》，為提高政策實施的有效性，根據相關法律、法規和政策規定，結合我市實際，通過對竣工定義、開竣工期限、違約金計收等內容進行修改完善，進一步規範建設用地開竣工管理。

《辦法》適用於已取得國有建設用地使用權劃撥決定書或已簽訂國有建設用地使用權出讓合同、租賃合同、作價出資（入股）合同（以下簡稱供應合同）的建設用地開工、竣工管理。《辦法》自2023年12月12日起施行，有效期5年。

住房類建設項目應在4年內竣工

《辦法》根據項目用地性質、建築高度和建築規模的不同，對建設用地的開工、竣工期限作出規定。（一）主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書籤發之日或供應合同簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書籤發之日或供應合同簽訂之日起4年內竣工。（二）主體功能為非住房類建設項目的開工、竣工期限按下表規則確定。其中，建設項目地下室點3層的，其開工日期可再延長6個月，竣工期限相應順延。

建設項目竣工前經批准提高容積率（增加建築面積，下同）的，以總建築面積按上表重新核定開工、竣工期限，開工期限自原劃撥決定書籤發之日或供應合同簽訂之日起算；建設項目竣工後經批准提高容積率的，增加部分建築面積按上表核定開工、竣工期限，開工、竣工期限自劃撥決定書補充文件簽發之日或補充協議簽訂之日起算。涉及開工、竣工逾期或閒置土地的，應先按規定處置完畢。

深圳市規劃和自然資源局解讀表示，完善開竣工期限一是對於建設項目竣工前後申請提高容積率的情形，分別明確建設項目重新核算開工、竣工期限規則。二是線性工程（道路、綜合管廊等）用地應在劃撥決定書籤發之日或供應合同簽訂之日起1年內開工建設，3年內竣工；相關行業主管部門對建設項目的開工、竣工期限有明確規定的，從其規定。三是明確存在建設條件特別複雜、特殊工藝或建設要求等情形的非住房類建設項目開工、竣工期限確定規則，土地使用權人提交專業資質機構出具的關於項目建設週期的報告或行業主管部門認定文件，經土地使用權供應方核實後，可對用地的開工、竣工期限再另行規定、約定。

《辦法》所稱開工，是指土地使用權人依法取得施工許可證後，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。線性工程、水務工程、環保工程、應急工程、保障性安居工程及其他特殊工程建設相關法律、法規或政策文件對開工另有規定的，從其規定。《辦法》所稱竣工，是指土地使用權人依法取得整宗地的規劃條件核實或竣工驗收備案相關文件。

違約金計收規則調整為按月計收

深圳市規劃和自然資源局表示，此次還優化了違約金計收規則。在保持違約金計收標準不變的情況下，將違約金計收規則調整為按月計收，即違約金由每延長3個月按供應合同有償使用價款或土地使用權出讓金的1.5%計收調整為每延長1個月按供應合同有償使用價款或土地使用權出讓金的0.5%計收。

此外，政府有關部門在受理土地使用權人申請辦理整宗地建設工程規劃條件核實手續或分期開發建設的最後一期規劃條件核實手續時，應核查申請用地是否在劃撥決定書或供應合同規定、約定的竣工期限內竣工。按照便民高效原則，明確存在逾期竣工情形的，應先辦理規劃條件核實再完善竣工超期用地手續，以保障土地使用權人只需簽一次補充協議。

根據《辦法》，屬於政府、政府有關部門行為導致不能按時開工、竣工的情形（非土地使用權人自身原因）導致建設項目用地不能按時開工或竣工，土地使用權人申請延長開工、竣工期限的，土地使用權供應方應對未按時開工、竣工的原因進行認定，認定後按程式辦理延期手續，簽發劃撥決定書補充文件或簽訂補充協議重新約定開工、竣工期限。如土地使用權人對認定結果提出異議或存在其他特殊情形的，可以由土地使用權供應方報區政府審定。按前款規定延長開工、竣工期限的，不計收違約金，每次延期不得超過1年。延長開工期限的，竣工期限相應順延。

土地使用權人申請竣工延期的，應在竣工期屆滿前3個月內提出申請，並按申請延長竣工的期限繳納違約金。違約金標準為每延長1個月，按供應合同有償使用價款（含出讓、租賃和作價出資（入股）等有償使用價款，下同）或土地使用權出讓金的0.5%計收；不足1個月的，按1個月計算。申請延期只可延期1次且最長不得超過2年。因企業自身原因造成土地閒置經處置後延長竣工期限的，不能因企業自身原因再次申請竣工延期。土地使用權人按規定繳納違約金後，竣工期限按原供應合同約定的竣工期限順延。

土地使用權人實際竣工逾期的，土地使用權供應方應會同相關部門對竣工逾期的原因進行調查和認定，屬於企業自身原因的須按規定收取違約金。逾期2年以內按照前款規定標準繳納違約金，逾期滿2年（含2年）的，土地使用權供應方可以按劃撥決定書或供應合同的規定、約定無償收回土地使用權及地上建築物、附著物；也可以根據實際情況，按供應合同有償使用價款或土地使用權出讓金的20%計收違約金，如實際逾期期限按照前款規定測算應繳納違約金的比例高於20%的，按實際測算的比例計收。

土地使用權人繳清違約金後，由土地使用權供應方辦理延長竣工期限的手續，簽發劃撥決定書補充文件或簽訂補充協議重新約定竣工期限。

土地供應合同中應明確約定違約金標準。供應合同約定以有償使用價款為基數計收的，違約基數按供應合同約定的有償使用價款確定。供應合同約定以土地使用權出讓金為基數計收的，供應合同有明確土地使用權出讓金的，違約基數按供應合同約定的土地使用權出讓金確定；供應合同未明確土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金按供應合同有償使用價款的15%確定。

建設項目竣工前提高容積率的，竣工違約以整宗地的供應合同有償使用價款作為基數計收違約金；建設項目竣工後提高容積率的，竣工違約以提高容積率補繳的供應合同有償使用價款作為基數計收違約金。

深圳市規劃和自然資源局明確，2018年10月17日《深圳市建設用地開工竣工管理辦法》（深規土規〔2018〕11號）施行前已簽訂供應合同但還未竣工的建設項目，因無法按時竣工申請竣工延期或實際竣工逾期的，違約責任按供應合同約定執行；供應合同未約定或約定不明的，按照本辦法執行。實際逾期竣工滿2年（含2年）的，土地使用權供應方可以按供應合同約定，無償收回土地使用權及地上建築物、附著物；也可以根據實際情況，按供應合同有償使用價款或土地使用權出讓金的20%計收違約金。