在一系列寬鬆政策的帶動下,今年上半年房企融資額超過預期。雖然短期境外發債遇阻，但是境內債市活躍，整體融資利率水準走低。房企在加速銷售回款的同時，無論大小額度、長短期，還是境內外、成本高低，增加一切手段進行融資。

貝殼研究院數據顯示，2020年上半年房企境內外債券融資約6506億元，是2019年全年融資額的53%。不過，下半年房企也迎來償債高峰。約有5588億元待償還，同比增加58%。與此同時，隨著境內金融監管不斷升級，下半年融資環境有收緊趨勢，房企融資仍將面臨考驗。

上半年房企債券融資6506億，利率走低

上半年，在全球疫情的背景下，房企融資規模未出現大幅下滑，整體平穩，房企在債市表現超預期。

上半年房企發債融資規模前50

數據來源：WIND，貝殼研究院整理

貝殼研究院數據顯示，2020年上半年房企境內外債券融資合計約為6506億元，較2019年同期下降4個百分點，但仍處於歷史較高水準，是2019年全年融資額的53%。

從結構上分析，貝殼研究院數據顯示，境內融資規模佔比較2019年同期提升12%，達62%，境外融資規模佔比38%。

從上半年來看，海外債市場在經歷了3月中資美元債拋售後，4月房企新增海外發債幾乎歸零，一度引發償債擔憂。究其原因，主要是在疫情影響下金融市場動蕩，投資人恐慌性大量拋售美元債，導致房企發債熱情驟減，在中美利差推動下回流國內融資市場。不過，從5月起，海外債市場逐漸復蘇。

而到了6月，多家房企再次發行美元債。中原地産研究中心統計數據顯示，6月房企發行美元債金額高達63.3億美元。美元債的發行規模開始出現迅速上漲。

雖然海外債券波動對整體融資規模有一定影響，但境內債市表現活躍，從而對衝海外債市的短暫低迷。因為境內融資環境寬鬆，房企頻頻發佈高額融資計劃，其中，泰禾集團擬發行120億元公司債券；榮盛發展擬申請發行120億元公司債券……

此外，“審批快、利率低”的短期債券也成為房企熱衷的融資方式。其中，一季度表現最為搶眼，超短期融資債券的利率最低，在3%以下。不過，發行此類債券對房企信用等級要求較高，同時發行期限在270天之內，因此不是所有房企都能適用。

不同債券類型中，票面利率有較大差別。2020年上半年境內債券常見的一般公司債與中期票據，多數維持在4%-5%的利率區間。

貝殼研究院分析認為，綜合來看，在這兩年利率變化上，可以明顯看出2020年上半年較2019年同期整體利率下行，境內債券相較于境外債券下降幅度更大。利率低位促使部分房企借機進行債務置換，從而降低企業財務成本。

6月股權融資激增，多家房企配售新股

與以往不同，除了通過境內外發債來融資外，上半年房企在股權融資上表現得很積極。

同策研究院監測數據顯示，6月份監測的40家典型上市房企股權融資金額為525.78億元，佔總融資金額比重為40.33%，環比激增583.33%。而5月的股權融資總額僅為76.94億元。

具體來看，6月境內股權融資金額的大幅增長主要是，萬科為其收購的廣信資産包引入戰略投資者，以標的公司50%股權收回390.4億元資金，成為今年上半年金額最高的一筆融資交易。

此外，6月多家房企為了緩解債務壓力採用配售新股的方式融資，進一步帶動了融資金額的攀升。據不完全統計，6月，6家涉房企發佈配售新股計劃，包括四家物業公司，分別是佳兆業美好、綠城服務、永生生活服務、泓服務，以及兩家房企，分別是萬科、旭輝控股，累計融資金額達到137.6億港元。

從目前來看，港交所上市的內地涉房企業配售新股從去年底打開窗口，今年1月份，融創中國、新城發展、世茂房地産三家房企公佈配售新股計劃。4、5月份，綠城服務、正商實業發佈配股計劃。進入6月份後，綠城服務再次配發新股。與此同時，多家企業跟進配發新股。

究其原因，在業內人士看來，市場下行週期，保證現金流的持續安全充裕非常必要。配股不會增加企業負債，還能夠一定程度上降低負債比率。

下半年償債規模大增，金融監管或將趨嚴

值得關注的是，2020年下半年債券融資償還迎來高峰。貝殼研究院數據顯示，境內外融資債券到期規模約為5588億元，較上一年增加58%，部分債務集中到期，房企下半年債務償還呈高壓態勢。

與此同時，未來兩年同期償債壓力也現劇增，貝殼研究院統計數據顯示，2021年下半年與2022年下半年的債券到期壓力已經分別突破5000億元與3000億元。可以預見未來2-3年債務置換與債務融資需求也將不斷增大。

中原地産首席分析師張大偉認為，雖然房地産銷售壓力有所緩和，但房企最近依然在增加一切手段進行全面融資。這也是應對未來可能的市場變化，加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來説，最近融資壓力有所增加。

從目前來看，2020年上半年融資環境分為四個階段，在1月23日前，未受到疫情影響，市場仍延續2019年末趨緊的金融環境。此後，因為受疫情影響，政府幫扶企業紓困，給予積極但不刺激的相對寬鬆的政策。

但是，從6月開始，隨著社會經濟秩序的正常化，政策逐步在個別領域收緊。在金融層面的監管升級，尤其是銀保監會《關於開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作的通知》有為下半年監管趨嚴定調的意圖。

此前融資環境邊際寬鬆，房企發債踴躍。但是貝殼研究院高級分析師潘浩認為，隨著境內監管力度升級與海外債市恢復，下半年債券融資結構將有所變化。與此同時，政策改善空間縮小，房地産金融監管或將針對性趨嚴。