不知不覺間，一二線，還是三四線，成了房企戰略佈局的分水嶺，涇渭分明，若一家公司無法在一二線和三四線之間做出清晰的界定，外界往往將之視作戰略不清的異類。

自從上一輪棚改政策逐漸退出後，以三四五線城市為代表的低能級城市，因經濟前景不被看好，大多數房企並不重視這部分市場。尤其今年新冠肺炎疫情發生以來，出於對低能級城市醫療條件和綜合治理水準的擔憂，房地産行業中看空三四線的觀點更佔上風。

但是，市場的真實表現，並非如城市能級的劃分那麼簡單。

2020年5月10日的一個下午，中國西南一個四線城市，做樓盤仲介的童賀嵬(化名)忙得不亦樂乎。他所代理的一個樓盤正在當地做推薦會，原本並未抱太高指望，結果來的客戶不斷刷新預期，現場頻頻加座。

童賀嵬告訴第一財經記者：“雖然是小城市，但城市核心CBD的樓盤還是受本地客戶歡迎，較好的環境、合適的價格，總能吸引客戶關注。”

這座西南四線小城，倣若中國數百三四線城市之縮影，在城鎮化的浪潮下推動著城市人居環境的更新迭代，進而為房地産市場帶來蓬勃生機。

碧桂園(02007.HK)總裁莫斌在今年3月的業績會上説：“疫情發生之後，城鎮化推進是刺激消費的手段，對於三四線絕對是個利好。另外在這次疫情之後，在需求端，三四線客戶改善住宅的意願將越來越強。目前政府在供給端也給了很大的支援，希望供需端結合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況。”

碧桂園，是目前的頭部房企中，最旗幟鮮明看好低能級城市房地産前景的一家。最近，該集團還在內部展開了一次大範圍區域裂變，將區域數量由此前的47個增至73個，以此實現快速下沉有潛力的三四五線城市之目標。

政策面上，今年以來全國針對樓市出臺的政策調整次數已超過200次，三四線以下能級城市的新政策對房地産更趨友好，為這些樓市前景帶來陣陣暖風。

在中國房地産歷史的輪迴與週期中，一二線與三四線城市經常存在週期錯位，如今，三四線城市是否會因政策暖風再一次站在風口？而每一個追逐風口的房企，是否又到了調倉換股的時刻？

政策趨於友好

4月9日，國家發展改革委發佈《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》提出，　重點城市群、都市圈、中心城市、縣城、特色小鎮和特色小城鎮等，都是動力系統不同層級的功能節點，讓每個節點都能按照其比較優勢發揮最大效能。同時，要督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制、推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制、促進農業轉移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。

加快實現1億非戶籍人口在城市落戶，加快新型城鎮化建設進程中，房地産是無法被排斥在外的參與者。

一家上市房企的高管告訴第一財經：“很多公司的規模邊界還沒有達到，但一二線城市容量有限，競爭巨大，而三四線城市依舊將受益於城鎮化的影響，極有可能擁有更豐富的市場紅利。”

除了宏觀面上的推動，各地方政府在微觀層面上對房地産的支援同樣不可或缺。

中原地産研究中心統計數據顯示，4月份，全國房地産調控政策繼續多發，單月房地産調控次數67次，累計一季度房地産調控次數171次，1~4月合計房地産調控政策238次，而2019年同期只有164次，同比上漲45%。與此前兩年的方向相反，近期的政策調整目標，更多是為樓市鬆綁。

比如湖南嶽陽市在《2020年度岳陽市主城區經濟適用住房貨幣補貼實施方案》明確：該市主城區中低收入住房困難的家庭，可以申請享受一次經濟適用住房貨幣補貼。其補貼標準為：低收入無房戶每戶一次性補貼6萬元；低收入住房困難戶每戶一次性補貼5萬元。

再比如山東省人力資源和社會保障廳等13部門聯合印發的《關於做好2020年高校畢業生就業工作的通知》提到，將加大力度吸引畢業生來魯留魯，全省全面放開對高校在校生、畢業生的落戶限制，全省16市均可先落戶後就業。

研究發現，目前大部分城市的房地産相關政策，主要集中在公積金政策、落戶政策、土地款緩交政策和預售加快政策。一方面在需求端降低購房門檻，另一方面則在供給端為房企減負。

“目前貨幣政策較為寬鬆，市場價格較低。利率降低減少了一定的還款壓力，而這個對於收入相對較低的三四線購房者實際上作用會比一二線城市購房者明顯，因而刺激了一些新增需求。”一家上市房企總裁告訴記者。

作為堅定投資三四五線城市的頭部房企，碧桂園判斷落戶政策將使得城區人口在100萬~500萬的大城市成為主要受益地區。而目前該公司有97%的權益貨值位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，契合了未來的人口流動趨勢。

更有力的支援在於金融層面。央行發佈金融數據顯示，4月新增社融和信貸規模環比均出現回落，但同比增幅十分可觀。4月末，廣義貨幣(M2)同比增長11.1%，增速分別比上月末和上年同期高1個和2.6個百分點。這一增速創2017年1月以來的新高。其中，M2增速創40個月新高。社會融資規模存量為265.22萬億元，同比增長12%，這一增速創2018年6月以來的新高。

另外，被視作三四線樓市推動力的棚改項目專項債近期呈井噴之勢。4月14日的國務院常務會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措，要求地方政府專項債給予傾斜。多位銀行人士向第一財經記者透露：之前一些棚改項目尚未完成，為保證城市化進程，銀行體系內將進一步支援這些專項債。

第一財經不完全統計顯示，5月截至12日上午11點，共有廣東、江蘇、四川、山東、深圳、山西等省市披露專項債券文件，發行規模2385.83億元，超過2、3、4月份的單月專項債發行量。

目前，專項債主要投資方向依然是傳統基礎建設領域，但不同的是，城鎮老舊小區改造也被新納入了專項債投向範圍。數據顯示，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

專項債的鬆綁，實際上支援了城市化進程的進一步發展。過去幾年，部分三四線城市因為棚戶區改造貨幣化安置政策，帶來了大量的購房需求，從而釋放了一波市場紅利。當時，包括碧桂園、中國恒大(03333.HK)、新城控股(601155.SH)、中南建設(000961.SZ)、中梁控股(02772.HK)、祥生地産等公司，因為搶奪了這一波市場紅利，迎來了規模的快速增長，成為這個時代紅利的受益企業。

土地市場預熱

春江水暖鴨先知，在疫情稍緩的3、4月以來，部分三四線城市的土地市場，便已有所表現。

克而瑞數據顯示，4月份全國300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高。這主要是受到二三四線重點城市優質土地出讓的刺激，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。

房企在重點三四城市拿地積極性仍在。5月9日，江蘇無錫共拍出5幅涉宅地塊，總成交價82.75億元，平均溢價率19.6%。其中，經開區原華莊地塊和濱湖區新八路地塊被旭輝控股(00884.HK)分別以總價25.98億和19.46億拿下，報價156輪，溢價率分別22.66%和35.23%，樓面地價分別為17305元/平方米和15322元/平方米。

惠山區西漳11號地塊被萬科(000002.SZ)以總價12.25億拿下，報價31輪，溢價率9.37%，樓面地價11988元/平方米，創板塊樓面地價新高。

5月11日，江蘇太倉高新區縣府街北、婁江河西地塊經過28輪報價之後，有86家房企進入一次性報價，最終被金地集團(600383.SH)以13.4億拿下，成交樓面價12779.8元/平方米。

總部位於上海的中小房企一位投資總告訴第一財經：“我們集團也參與了近期無錫、常州等市場的土地拍賣，但是競爭激烈超乎想像，我們沒有拿到任何一塊土地。”

一家房企副總裁也透露：“大部分房企內部測算一個項目凈利潤達到10%才會拿地，但我們只要達到7%就可以，雖然我們資金成本高一點，利潤低一些，但這確保我可以拿到項目。”

克而瑞監測重點城市土地競拍資訊，無錫、常州、金華等城市均有土地吸引數十家房企參拍，部分地塊甚至出現競拍超百輪的現象。

克而瑞統計的30個樣本三四線城市，主要集中于長三角和珠三角區域，除此之外，還包括洛陽、九江、柳州等中西部的強三四線城市。這些城市中，九成以上的城市近三年商品房成交規模均值超過了300萬平方米，有一定的需求支撐。在需求支撐下，這30城的市場供求關係的健康程度並不弱于一二線城市。市場上供求關係仍處於一個較為健康的水準，庫存壓力雖有上漲但仍處於較低水準。

童賀嵬所在的西南四線城市，在高鐵通車等因素催生下，城市CBD開始再造，吸引碧桂園、中國恒大、新城控股、萬達集團、金科股份等主流開發商參與城市更新。無論是商業還是環境配套，都在過去幾年發生了翻天覆地變化。從第一家星巴克，到第一家優衣庫；從一個萬達廣場，到逐漸引入新城吾悅廣場，商業逐漸繁榮。

今年疫情之下，房地産行業對於三四線城市的擔憂一度升級，但從前四月的成交數據看，這些低能級城市表現並不悲觀。克而瑞數據顯示，2020年4月75個三四線城市房地産市場成交面積環比微增1%，同比降幅收窄至26%。三成以上三四線城市成交已基本恢復至疫前，同比均實現一定比例的增長，其中不乏無錫、常州這類強三線城市。當然，仍有近兩成三四線城市市場難言樂觀，成交同比皆腰斬。

房企投資下沉

當大部分房企深陷一二線城市的競爭格局中之際，一部分公司悄然開啟了又一次投資下沉的排兵布陣。

碧桂園證實，集團正在進行新一輪組織架構調整，共涉及21個區域，其中滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等規模較大的15個區域進行了拆分，拆分後新增區域26個；其餘區域則涉及管轄項目範圍的調整變更。此次調整後，碧桂園下轄區域數量由此前的47個增至73個。

市場瞬息萬變，碧桂園的組織架構隨之高頻整合。據統計，2019年以來到這次調整之前，碧桂園圍繞提升全週期競爭力至少實施了6次比較大的組織架構調整。但跟此前的若干次調整的根本性不同在於，這次調整的訴求，更多指向三四五線城市的擴軍。

碧桂園方面透露，區域架構調整的目的，始終是圍繞提高管理效能、聚焦深耕三四五線市場、提高全週期競爭力，調整依據主要是根據所在區域市場容量、業績規模、管理半徑、區域運營團隊的綜合能力水準等方面的實際情況，靈活採取合併或裂變等舉措。

具體而言，對偏小的臨近區域進行合併目的是整合聚焦、提高效能，對規模較大的區域進行裂變細分則是充實佈局、貼近市場、繼續深耕三四五線，相當於“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區域達到相對均衡的“體態”。

以碧桂園滬蘇區域為例，去年全口徑銷售額約870億元，在2019年全國百強房企銷售排名中排在40位左右，銷售規模已連續三年位居集團第一，此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北四個區域。原湖南區域連續多年保持當地市場佔有率第一，2019年銷售額超過當地第二、三、四名房企的總和，這次也一分為四。

一般而言，房企合併區域被視作戰略收縮，拆分區域則往往因為戰略擴張。碧桂園過去一年多時間以來的合併區域，一度被市場解讀為逐步收緊低能級城市的戰線。但從此番分拆區域的操作來看，其訴求更趨向於跟隨市場節奏而進行的組織優化，確保組織靈動性，而並非如外界所猜測的“放棄低能級城市”。碧桂園稱，集團將“堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線”。

儘管屯兵三四五線城市的房企在行業裏仍是少數，但碧桂園並不缺乏追隨者。第一財經採訪發現，多家規模房企都在戰略佈局上悄然下沉，圍繞城市群、城市圈更加廣泛地佈局三四線城市，中駿集團(01966.HK)便是其中一家。

今年4月，中駿集團與廣東省梅州市簽訂戰略合作框架協議。按計劃，中駿集團擬在梅州投資建設大型商業綜合體、城市更新等項目，計劃總投資約為130億元人民幣。主要建設集大型商業、主題街區、大型超市、居住區為一體的城市商業綜合體，以及城市老舊小區更新改造項目。

因為中駿如同新城控股一樣，商業模式來自“地産+商業”雙輪驅動，更願意在三四線城市核心地段進行佈局。中駿集團董事會主席黃朝陽在此前的投資者交流會上直言不諱：“拿地是生死線，公司將利用購物中心和長租公寓勾地作為拿地抓手，計劃今年拿20個購物中心：30個長租公寓(包括輕資産)。”中駿佈局的主戰場，在廣闊的三四線城市。

無獨有偶，金科股份(000656.SZ)總裁喻林強在今年業績會上表示，金科股份今年要堅持二三線城市拿地為主，一四線拿地為輔策略。金科股份認為，三四線城市市場量大、穩定，屬於調控洼地，市場競爭弱、杠桿大。

下沉三四五線的房企，看重低能級城市好于高能級城市的回報週期。碧桂園曾披露的一組數據顯示，2019年該集團三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，相較一二線城市項目0.71或以下的投資轉化率，三四線項目優勢明顯。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。

中銀國際認為，市場此前對於低線城市太過悲觀，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。

截至2019年末，中國城鎮化率為60.60%，離發達國家平均水準還有相當長的距離，城鎮化仍是房地産發展根本動力，中國經濟穩中有進，持續向好的基本態勢沒有變。

早在2018年的一次公開場合，碧桂園董事局主席楊國強被問及三四線市場是否存在壓力時，他回答稱，每個城市都有特殊性，很難用一二線還是三四線做簡單區分，而是應該根據每個城市和區域的具體指標進行分析，一二線裏有不好的市場，三四線裏也有很好賣的項目。在楊國強看來，三四五線城市也一定會受惠于中國城鎮化進程。

諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫·斯蒂格利茨曾預言：在21世紀，影響人類社會發展進程的兩大因素，一個是美國的高科技，另外一個是中國的城市化。

時至房地産中盤，歷史巨浪裹挾下每個房地産企業，還在進行不同的抉擇。這一次，是機會抑或是風險，只能在未來每一棟房、每一扇門、每一個窗中演繹的故事裏，去獲得證實。