佳兆業地産白皮書:未來10-15年房地産將持續處於高位平臺期

來源:中國網地産 2020-04-09 13:47:25

中國網地産訊  近日,佳兆業集團控股戰略研究院、佳兆業城市更新集團城市更新研究院聯合發佈《2019-2020房地産行業白皮書》。

報告顯示,地産行業尚未到頂,拐點還未到來。未來要麼出眾,要麼出局,行業正加速集中,內生能力驅動盈利到達新峰值。科技作為“新基建”,後疫情時代疊加美好生活,房地産行業的全價值生態鏈正在被重構。

1、房地産到頂了嗎?拐點是否已經到來?

每當宏觀經濟、金融環境出現較大波動,每當行業遭遇嚴厲調控,每當行業發展遇到短暫的困難時,“房地産已經到頂,拐點已經到來”的此類悲觀論斷就會捲土重來。如果不能正確看待,輕則看錯行情,錯失發展機會,重則對行業失去信心,盲目轉型而陷入多元化的沼澤。

佳兆業地産白皮書:未來10-15年房地産將持續處於高位平臺期-中國網地産

對此,我們觀點一向旗幟鮮明:地産尚未到頂,拐點還未到來。當前房地産市場表現為總量攀升、增速放緩的趨勢,未來10-15年將持續處於高位平臺期,仍是房企重要戰略機遇期和發展期。

這個判斷主要是基於三點:第一,即便在市場比較悲觀的2018年、2019年,房地産行業銷售額仍接連創了歷史新高,需求的基礎是堅實的;第二,這還是在核心一二線城市嚴格執行限購限貸調控政策下取得,需求尚未完全釋放;第三,長期來看,城鎮化率仍有20%左右的上升空間,消費升級下的改善型需求穩步增長,需求的持續動力仍在。

2、競爭格局:要麼出眾,要麼出局,慘澹行情加劇市場集中。

“要麼出眾,要麼出局”,這已經成為行業競爭新常態。

我們發現行業集中度存在一個特殊現象,每當市場行情慘澹的時候,往往是行業集中度快速上升的時候,比如2014年、2017年和2018年;而市場形勢相對較好的時候,則行業集中度保持穩定,比如2013年、2015、2016年和2019年。

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越是行業困難,大規模收並購越是耀眼。“大魚吃中魚”甚至“大魚吃大魚”,加速行業集中。據Wind數據顯示,2019年A股房企完成交易的並購案例數僅為同期1/3,但並購金額上漲64%,大規模收並購比例上升。

後疫情時代,中小房企生存更加艱難,預計2020年並購潮將持續。但值得注意的是,經歷2017-2019年並購高峰後,優質並購標的逐漸減少,但並購選擇標準卻逐步提升。一方面從土儲價值來看,前期高價搶地的中小房企投資回報率不高;另一方面從區域協同來看,大部分品牌房企投資重心加速回歸一二線,資産分佈在大多數三四線的中小房企難受青睞。

3、房企表現:內生能力驅動盈利到達新峰值。

(1)即便在行業利潤下行的趨勢下,房企內生能力仍驅動盈利達到新的峰值。

2019年,上市房企凈資産收益率創了歷史新高20.6%,而這是在利潤率下行,杠桿下降的背景下取得的,從驅動凈資産收益率的三駕馬車來看,房企內生能力驅動盈利達到新的峰值,這是一個非常可喜的變化。

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這意味著隨著利潤空間的持續收窄,倒逼房企修煉內功提升速度,從經營管理上尋求突破,從運營精細化、管控數字化和産品標準化等多個維度提升綜合運營能力。

(2)去杠桿一直在路上。

高杠桿曾經是房企跨越式增長的法寶。如今,在“房住不炒”、金融監管行業大背景下,利潤空間持續收窄,已經越來越難以負擔高杠桿所帶來的高利息成本;此外,政策持續收緊也使得高杠桿的發展模式風險越來越高,去杠桿勢在必行,也將是未來持續的經營重點。

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這意味著房企將徹底告別過去高杠桿、粗放式的規模發展思路,轉向中低杠桿和高品質的發展。

4、新動能:科技作為“新基建”,正在重構房地産行業全價值生態鏈。

科技正在作為新的核心驅動因素,催生地産行業新的商業模式快速涌現。以綠色建築、BIM、智慧家居、大數據、VR、區塊鏈、人工智慧、機器人等“新基建”為核心要素,顛覆房地産的開發建設、行銷交易、物業服務等各個關鍵場景,重構房地産的全價值鏈條。

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5、新需求:後疫情時代疊加美好生活,推動市場從數量驅動向品質驅動轉變。

1)綠色生活、環境升級。

綠色建築、綠色人居、綠色社區概念持續升溫,已成為新生代對美好居住生活追求的一部分。疫情的爆發促使人們更加注重居住空間和生活場所對健康的保障,綠色健康住宅會受到更多關注。

2)智慧生活、技術升級。

智慧互聯是地産未來尤其是後疫情時代的必備要素,“無接觸式通行”為技術升級的重要方向。將智慧要素包括5G、人工智慧、VR\AR等技術導入房地産,實現從社區大門電梯區域再到居住場所全程智慧化和數字化,如人臉識別自動開門、紅外體溫監測,無感式電梯、玄關處消毒等。

3)精緻生活、內容升級。

後疫情時代“宅經濟”的興起,人們對居住空間的活動方式和頻率都有了新的需求變化。一方面注重住宅産品的科學設計、空間結構的合理佈局,能滿足居家辦公、空間活動、物資存儲等新需求;另一方面更注重社區品質,如優質的物業服務、便捷的商業配套設施、社區衛生健康服務等。

總而言之,中國房地産當前仍是增量主導、有著10-15年的戰略發展機遇期,但在面臨壟斷競爭、科技作為“新基建”、後疫情時代疊加美好生活的時代大背景下,房地産行業的全價值生態鏈正在被重構,房企的底層發展邏輯也已經變化,正在從“天賜利潤”轉變為“內生驅動”的發展模式。

(責任編輯:)
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