中國網地産訊  近日，佳兆業集團控股戰略研究院、佳兆業城市更新集團城市更新研究院聯合發佈《2019-2020房地産行業白皮書》。

報告顯示，地産行業尚未到頂，拐點還未到來。未來要麼出眾，要麼出局，行業正加速集中，內生能力驅動盈利到達新峰值。科技作為“新基建”，後疫情時代疊加美好生活，房地産行業的全價值生態鏈正在被重構。

1、房地産到頂了嗎？拐點是否已經到來？

每當宏觀經濟、金融環境出現較大波動，每當行業遭遇嚴厲調控，每當行業發展遇到短暫的困難時，“房地産已經到頂，拐點已經到來”的此類悲觀論斷就會捲土重來。如果不能正確看待，輕則看錯行情，錯失發展機會，重則對行業失去信心，盲目轉型而陷入多元化的沼澤。

對此，我們觀點一向旗幟鮮明：地産尚未到頂，拐點還未到來。當前房地産市場表現為總量攀升、增速放緩的趨勢，未來10-15年將持續處於高位平臺期，仍是房企重要戰略機遇期和發展期。

這個判斷主要是基於三點：第一，即便在市場比較悲觀的2018年、2019年，房地産行業銷售額仍接連創了歷史新高，需求的基礎是堅實的；第二，這還是在核心一二線城市嚴格執行限購限貸調控政策下取得，需求尚未完全釋放；第三，長期來看，城鎮化率仍有20%左右的上升空間，消費升級下的改善型需求穩步增長，需求的持續動力仍在。

2、競爭格局：要麼出眾，要麼出局，慘澹行情加劇市場集中。

“要麼出眾，要麼出局”，這已經成為行業競爭新常態。

我們發現行業集中度存在一個特殊現象，每當市場行情慘澹的時候，往往是行業集中度快速上升的時候，比如2014年、2017年和2018年；而市場形勢相對較好的時候，則行業集中度保持穩定，比如2013年、2015、2016年和2019年。

越是行業困難，大規模收並購越是耀眼。“大魚吃中魚”甚至“大魚吃大魚”，加速行業集中。據Wind數據顯示，2019年A股房企完成交易的並購案例數僅為同期1/3，但並購金額上漲64%，大規模收並購比例上升。

後疫情時代，中小房企生存更加艱難，預計2020年並購潮將持續。但值得注意的是，經歷2017-2019年並購高峰後，優質並購標的逐漸減少，但並購選擇標準卻逐步提升。一方面從土儲價值來看，前期高價搶地的中小房企投資回報率不高；另一方面從區域協同來看，大部分品牌房企投資重心加速回歸一二線，資産分佈在大多數三四線的中小房企難受青睞。

3、房企表現：內生能力驅動盈利到達新峰值。

（1）即便在行業利潤下行的趨勢下，房企內生能力仍驅動盈利達到新的峰值。

2019年，上市房企凈資産收益率創了歷史新高20.6%，而這是在利潤率下行，杠桿下降的背景下取得的，從驅動凈資産收益率的三駕馬車來看，房企內生能力驅動盈利達到新的峰值，這是一個非常可喜的變化。

這意味著隨著利潤空間的持續收窄，倒逼房企修煉內功提升速度，從經營管理上尋求突破，從運營精細化、管控數字化和産品標準化等多個維度提升綜合運營能力。

（2）去杠桿一直在路上。

高杠桿曾經是房企跨越式增長的法寶。如今，在“房住不炒”、金融監管行業大背景下，利潤空間持續收窄，已經越來越難以負擔高杠桿所帶來的高利息成本；此外，政策持續收緊也使得高杠桿的發展模式風險越來越高，去杠桿勢在必行，也將是未來持續的經營重點。

這意味著房企將徹底告別過去高杠桿、粗放式的規模發展思路，轉向中低杠桿和高品質的發展。

4、新動能：科技作為“新基建”，正在重構房地産行業全價值生態鏈。

科技正在作為新的核心驅動因素，催生地産行業新的商業模式快速涌現。以綠色建築、BIM、智慧家居、大數據、VR、區塊鏈、人工智慧、機器人等“新基建”為核心要素，顛覆房地産的開發建設、行銷交易、物業服務等各個關鍵場景，重構房地産的全價值鏈條。

5、新需求：後疫情時代疊加美好生活，推動市場從數量驅動向品質驅動轉變。

1）綠色生活、環境升級。

綠色建築、綠色人居、綠色社區概念持續升溫，已成為新生代對美好居住生活追求的一部分。疫情的爆發促使人們更加注重居住空間和生活場所對健康的保障，綠色健康住宅會受到更多關注。

2）智慧生活、技術升級。

智慧互聯是地産未來尤其是後疫情時代的必備要素，“無接觸式通行”為技術升級的重要方向。將智慧要素包括5G、人工智慧、VR\AR等技術導入房地産，實現從社區大門電梯區域再到居住場所全程智慧化和數字化，如人臉識別自動開門、紅外體溫監測，無感式電梯、玄關處消毒等。

3）精緻生活、內容升級。

後疫情時代“宅經濟”的興起，人們對居住空間的活動方式和頻率都有了新的需求變化。一方面注重住宅産品的科學設計、空間結構的合理佈局，能滿足居家辦公、空間活動、物資存儲等新需求；另一方面更注重社區品質，如優質的物業服務、便捷的商業配套設施、社區衛生健康服務等。

總而言之，中國房地産當前仍是增量主導、有著10-15年的戰略發展機遇期，但在面臨壟斷競爭、科技作為“新基建”、後疫情時代疊加美好生活的時代大背景下，房地産行業的全價值生態鏈正在被重構，房企的底層發展邏輯也已經變化，正在從“天賜利潤”轉變為“內生驅動”的發展模式。