中國網地産訊  近日，佳兆業集團控股戰略研究院、佳兆業城市更新集團城市更新研究院聯合發佈《2019-2020房地産行業白皮書》。

報告顯示，中國房地産正處於從增量市場到存量市場的轉軌期，一邊是工改新元年、政策頻出、推動産業升級，一邊是從城市更新走向城市更新+，多樣化政策組合構建多樣化存量更新方式，龍頭逐步從區域深耕向全國化佈局戰略演變，未來的發展趨勢將是體量決定地位，品質決定護城河。

1、16萬億增量時代之後，新的10萬億大賽道開啟。

自1998年商品房改革以來，中國房地産總市值已超過300萬億元人民幣，並仍處於不斷增長的狀態。即使按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將變軌迎來一個新的十萬億級的黃金大賽道。

2、2020年，工改新元年。

（1）政策頻出，加持産業升級，2020年政策放大效應將巨幅增加。

作為實體經濟復興重要承載體和産業創新發展的關鍵性資源的工業用地，成為“轉型升級”的重要對象，2020也將迎來工改新元年。

2020年第一季度，儘管有新冠肺炎疫情的嚴重影響，但是從中央到地方16個省市密集出臺了大量的有關工業用地創新、集約和高效利用的新政。

目前明確出臺新型産業用地政策的城市已經達到22個，大部分是在2018年、2019年兩年發佈（佔比62%）。

（2）十三五收官之年，加持任務指標高壓，2020年各城將加足馬力推進。

2020年是十三五規劃的收官之年,城市更新領域也需要迎接“業績大考”。根據《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》，到2021年，全省將完成三舊改造面積約15萬畝，工改工面積達3萬畝，佔比約20%。2019年各地基本處在政策完善階段，2020年勢必加足馬力，以低效鎮村工業園改造提升、工改工連片改造等為突破口，有效保證産業用地的空間落位。

如深圳1月正式出臺工業樓宇轉讓辦法，填補了工改工政策的最後一塊拼圖，勢必將加速深圳的工改工進度；東莞2020年城市更新工作將以推進“工改工”三年行動計劃為首要和核心任務，完善工作流程，工作程式簡化，工改工審批提速，有望縮短6-9個月的時間；廣州和佛山舊村級工業園本身就較多，也會在2020年推出更多的政策工具和取得一定的突破；北京2020年3月首度發佈工改工政策，終於為工改工的實操提供了官方指引。

3、政策導向：從城市更新走向“城市更新+”。

（1）契合國家發展大政方針，重視産業回歸。

各地政府契合國家發展大政方針，切實做好産業回歸，即以産業為核心、以實體經濟為基點，通過調整供需兩端資源配對激發市場活力。同時通過限定配套比例、分割銷售等條件，以彈性的方式匹配新形勢，在有效土地資源上創造出更大價值，保障産業空間，讓産業用地回歸産業本質。

未來將出現城鄉更新綜合服務商，可拓展鄉村舊城鎮的更新，鄉村綜合整治和土地整備等，要求開發商要創新思維，也站在國家發展的思維上創造國家模式，復興鄉村，促進城鄉融合發展。

（2）多樣化政策工具箱，探索“更新+”模式，更新市場邊界加寬。

政府將加大統籌力度，通過土地整備、片區統籌、棚戶區改造等多種存量開發實施手段，建立更加完善的更新模式和政策體系，充分發揮政策組合拳優勢，探索更新+整備聯動、更新+棚改聯動、更新+已批未建規劃用地聯動等等，用“創新案例+政策工具箱”的工作機制來構建多樣化存量更新方式，對企業來説，既是風險，也是機遇。

（3）彌補欠賬，保障公共利益，推動城市公共運營服務發展。

政府亟需通過更新彌補公共服務設施的歷史欠賬，加大公共住房配建比例，完善教育、醫療等配套設施落地，同時通過簡政放權、行政仲裁、計劃清理等措施保障市場有序推進，鼓勵市場主體順應市場趨勢，擺脫傳統政商思維，創新商業模式，實現企業、社會和社區利益的均衡發展。

除了以往的教育、醫療基礎設施外，目前供電設施、福利設施、公共住房等歷史欠賬也逐步顯現，未來城市更新運營商需要承擔更多的社會公共責任，彌補這些公共服務設施缺口，這也是城市更新走向城市公共運營服務的價值所在。

4、競爭格局：行業集中度快速提升，區域深耕逐步向全國化佈局戰略演變。

城市更新雖然還是新賽道，但行業集中度快速提升，區域寡頭正在成型。深圳、廣州、上海和東莞四個城市的更新佔地面積，行業前五名集中度均達到30%及以上，並且均逐步從區域深耕走向全國化佈局。2019年掀起市場熱潮的廣州市場，行業集中度非常明顯，前8改造面積佔據近90%。

5、發展趨勢：體量決定地位，品質決定護城河。

（1）從體量到品質之爭。

未來城市更新的競爭格局，將呈現出新的特點。一方面，項目拓展，項目轉化仍是重中之重，行業的競爭基礎還是規模競爭，規模決定行業地位。

但僅有數量上的優勢很難説持續保持行業領先優勢，品質優勢才能深築城市更新企業護城河。主要是三點：

第一，要具備打造工改工、産城融合標桿項目的能力。打破純粹的商住類城市更新，擁有産城融合、工改工等標桿項目品牌建設和複製輸出能力，強化産業規劃、産業招商、産業運營、産業投資等核心資源整合力，培育新城市的新動能。 

第二，金融能力。城市更新本質上是一場跨週期的投資，現金流和金融能力非常關鍵，通過基金髮展模式實現從重資産模式向輕資産模式轉變，城市更新企業作為基金管理方以小投入撬動大資本，從原先獲取住宅開發收益升級轉型為獲取管理費用和超額利潤分成收益，將是未來新的趨勢。

第三，品牌管理輸出能力。發揮城市更新龍頭品牌背書和專業優勢，加強合作模式，從前期投資顧問、轉化全程服務到産業運營和資産管理等提供品牌管理輸出，高額品牌管理費用和資産管理增值分紅成為主要的利潤來源。

（2）産業資源整合與綜合運營能力將成為未來核心競爭力。

長遠來看，以配套物業快銷回籠現金流來平衡産業運營的傳統模式不可持續，工改工、産業園區建設運營將朝縱深化、精細化發展，以産業規劃、産業招商、産業運營、産業投資等為核心的資源整合力將成為市場主體逐鹿工改工、産城融合的核心競爭力。