2019年北京房地産政策環境進一步嚴峻，政策層面並沒有放鬆。自2017年“317調控”後，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公積金貸款政策收緊，剛需釋放受阻。除了政策面的壓力，2019年二手房還面臨大量限競新房的分流。那麼從更長時間來看，北京二手房市場處在什麼位置？房價到底跌沒跌？客戶和業主的心態發生了怎樣的變化？基於最一線的市場指標，貝殼研究院從6個維度還原了最真實的2019年北京二手房市場。

成交：月均成交腰斬

2017年這輪調控前，北京二手房月均成交2.1萬套，調控後月均1.1萬套。2019年全市二手房網簽量14.5萬套，同比2018年下滑5.5%。調控後的三年北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。

圖：北京全市二手房成交量（套）

數據來源：貝殼研究院

房價：由單邊漲到震蕩穩，累計跌幅超過10%

不同於調控前房價一路上漲，調控後成交均價隨成交量的波動而小幅上漲、下跌，2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平，較調控當月曆史峰值下跌12%，且2019年末北京房價不再是“內地第一”。

圖：北京二手房成交均價（元/平）走勢

數據來源：貝殼研究院

區域表現：價格表現回歸價值，核心區房價堅挺

在調控前的市場上行期，週邊城區如通州、大興及門頭溝等房價漲幅明顯。而調控後，中心城區表現出良好的抗跌性，與2017年一季度比，2019年四季度西城區跌幅不到6%，海淀、東城及朝陽等房價跌幅亦相對較小，而週邊城區跌幅靠前。

圖：北京各城區2019Q4二手房成交均價較2017Q1累計變動

數據來源：貝殼研究院

買房者：從“永遠漲”到“再等等”

高壓政策下房價下跌，購房者陷入觀望，不再被恐慌的市場情緒牽動，而是多看多選。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調控後成交週期持續拉長至三個月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。

購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價格談判力的議價空間由調控前不到2%的水準升至2019年底5%的水準，北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。

圖：北京鏈家購房者成交週期及快速成交率走勢

數據來源：貝殼研究院

買房者：從“一夜漲價20萬”到“不好賣”

購房者的觀望導致市場上可售房源積壓，業主賣房難度加大。2019年底北京鏈家庫存房源的去化週期達18.5個月，業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業主為出售所持房産要根據帶看反饋數次下調報價，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬/套，而成交房源均價為500萬/套，意味著從談判到成交過程中，業主還需要降價近20萬。回顧調控前夜“賣家報價728萬，買家從7點砍價到夜裏11點，745萬成交”，買賣雙方的位置發生了互換。

圖：北京鏈家二手房業主調價中調漲、調降次數佔比

數據來源：貝殼研究院

換房者：從“手中有房，再換不愁”到“換不動”

調控後“雙認”重壓下，換房者負重前行。2019年北京換房者中年齡在40歲以上的佔比達50%，而調控前2016年這一佔比僅36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡後移，且換的越來越差。2019年換房後套均面積擴大16.6平，比調控前19平左右的水準有所縮小。可見“換房不僅難、還換得小”。

圖：北京鏈家換房者換房後面積平均擴大值（平）

數據來源：貝殼研究院

2020已來，北京二手房市場步入調控後第四個年頭，政策不會有大的放鬆，市場供需矛盾極大緩和，市場預期平穩，北京二手房市場將延續低位穩定態勢，預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右，價格波動在5%以內。