2019年年底，房地産的江湖仍然暗潮涌動。碧桂園的楊氏家族早早放下了全球第一的執念，以農民的姿態搞起了機器人；萬科的鬱亮也沒有去跑馬拉松，而是在雲南撫仙湖親自推薦自家項目；綠地的張玉良一邊表示困難是一時的，一邊又不得不直面裁員和銷量下滑的質疑；中梁的楊劍則在上市敲鐘的高光環繞下，大刀闊斧地進行著人事改革和總部裁員；“萬通六君子”中最精明的潘石屹被傳出“賣樓跑路”後，又親自站臺力證“假摔”；最後還是老大哥馮侖更高一籌，以一句“靠運氣賺的錢,今天憑本事又都賠完了”，繼續販賣著地産圈的焦慮。

在大佬們的影響下，“共克時艱”成了2019年地産人最愛説的話。中國的房地産市場似乎也一下子從困難模式直接跳到了生存模式。倒閉、跑路、爆雷、碰壁等詞彙取代了熱銷、日光、排隊，成為今年的關鍵詞；遭遇困難取代了躺著掙錢成為房地産行業的現狀；勒緊腰帶也取代歌舞昇平成為新的寫照。製造了無數財富神話的房地産行業，像被突然按下了重啟鍵一樣，行業洗牌加速。

中小房企 困境加劇

房地産生意裏有這樣一個簡單的線條：前期高週轉地擴張，建立起遍及全國的規模和自身的品牌優勢；後期依靠上市，實現品牌價值的固化，同時通過在資本市場上長袖善舞，為更進一步衝業績、擴規模添磚加瓦。

但今年，這個套路好像不靈了，房地産市場的競爭進行到後半場，比拼就開始變得純粹。誰手上有錢，誰回款夠快，誰就能鶴立雞群。

2019年年初，自稱“網紅”的房企泰禾率先爆雷，甚至差點栽在了“錢”上。當時媒體爆出泰禾負債超過2000億元。

揭開泰禾資金鏈問題的，是2018年12月14日泰禾集團連發的三則公告。一是將3家間接持有的子公司全部股權以6.35億元的價格打包出售；二是將2017年拍得的北京市朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村 2902-29號地塊的收益權轉讓給北京信託，以融資35億元；三是泰禾集團第一大股東泰禾投資集團有限公司及一致行動人向東興證券等3家公司質押3125萬股公司股份，用途為補充質押和融資。

由於泰禾連續多年未公佈具體銷售數額，只公佈願景和目標，因此這三則公告自然迎來了業界對泰禾現金情況的質疑，只是沒想到後續的震動來得更快更直接。

不久後，泰禾內部也發生變動，2019年1月初財務總監李斌等三名高管離職；1月底泰禾集團總裁助理兼品牌總經理伍小峰離職；不久後，集團副總經理張晉元離職。接連的高層變動似乎坐實了泰禾資金鏈承壓的説法。

高潮發生在3月份，同為福建老鄉的世茂向深陷泥潭的泰禾伸出援手，世茂集團董事局副主席許世壇就像是腳踏五彩雲的蓋世英雄，帶著現金衝進來為泰禾解圍。

從今年3月份至今，世茂用了半年時間，累計從泰禾手中買走了11個項目的部分股權，其中不乏像泰禾廣州院子這樣被寄予厚望的項目。最終，泰禾通過向世茂出售項目股權，累計回籠資金約96.1億元，這也暫時讓泰禾現金流緊張的狀況有所緩解。

不久前，泰禾公佈的第三季度財務報告顯示，泰禾僅在2019年第三季度，處置子公司的現金凈額和出售項目股權的現金凈額就分別為84.19億元和30.69億元，同比上期分別大幅增長20544.92%和756.42%。

同時，泰禾發行高息債，從年初至今，接連發佈超過20億元美元債、15.79億元購房尾款資産支援專項計劃等，其中美元債最高利息達到15%。

一頓操作下來，黃其森和泰禾最終挺過了2019。不可否認，泰禾院子係一度引領房地産新中式建築的興起，但整個房地産大環境的變化，讓追求高價值，豪宅化的泰禾很不適應。但泰禾也是幸運的，至少在樓市寒冬中走了出來，很大一批房企並沒有挺過來。

進入四季度以來，隨著房地産調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊，房企之間的分化加劇，尤其是中小房企，生存壓力持續加大，破産數量明顯增多。

有業內研究機構統計數據就顯示，今年以來，截至11月底，房地産企業破産數量已經超過450家，平均每天就有1.5家房地産企業倒地破産，超過了2018年全年的房企破産數量。其中不乏像三盛宏業集團這樣位列百強的房企，該企業董事長現場灑淚的圖片更一度刷屏朋友圈。

克而瑞研究中心分析認為，從2018年下半年開始，破産房企數量開始明顯增多。主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實力較差，抵禦風險能力較弱。

數據顯示，今年前三季度，三家龍頭房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點；TOP4-10及TOP11-20梯隊房企權益金額集中度較去年均有一定幅度的提升，規模房企競爭優勢進一步擴大。在馬太效應下，頭部房企將會佔據更多的市場份額。

不僅如此，隨著對房地産行業風險防控的進一步強化，一些地方政府要求具有一定規模的開發商進行土地開發，且土地競拍要繳納數額不菲的保證金，這對小型房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求，一些實力不濟的小房企最終會被兼併或走向破産。

值得玩味的是，在2019年裏，過苦日子的不僅僅是開發住宅的房企，包括共用辦公、長租公寓等新興業態也同樣遭遇至暗時刻。

與2018年因為甲醛問題備受質疑不同，2019年里長租公寓爆的雷更加多元和全方位。資金池爆雷，租金貸問題，群租房與隔斷間問題，偷拍隱私問題等等屢見報端。

今年8月7日，南京樂伽公寓以一紙聲明的形式，對外宣告公司因經營不善而停止運營。不同於常規長租公寓企業靠租金差以及提供增值服務作為盈利點，樂伽公寓所實行的“高收低租”類似“倒貼式”的經營模式，似乎並不符合一個常規思路下明確可以預見盈利的商業邏輯。

看似虧損的經營模式背後，實則隱藏著樂伽公寓更大的野心：通過向房東季付房租、要求租客半年付或年付租金，樂伽公寓有意借助資金錯配沉澱下來的資金，謀求更快的規模擴張以及更大份額的市場佔有率。

然而，燒錢倒貼模式下虧損運轉的樂伽公寓，並沒有挺到長租公寓否極泰來的那一刻就轟然倒下，留下的是討要租金的房東和要求退租的租客。

同樣的還有共用辦公。

掀起這片哭聲的是遠在大洋彼岸的WeWork。作為共用辦公模式的開創者，這家 2010 年創立的美國公司是一眾中國本土聯合辦公運營商眼中的“教父”。

2018 年 12 月底，WeWork遞交了招股書，投行對外放風的估值高達 470 億美元，孫正義領導的軟銀投入上百億美元，成為WeWork最大的投資人。

但今年9月份，Wework上市計劃流産，估值也從470億美元的高位暴跌至80億美元，讓孫正義的軟銀損失慘重。隨後，創始人亞當諾伊曼也辭任CEO。

WeWork的IPO終止和估值跳水，迫使所有從業者重新審視自己。

國內共用辦公的信徒們首當其衝。氪空間在2018年裏，租下了位於北京國貿CBD核心位置的中海廣場寫字樓，這曾是氪空間堅持走CBD核心路線的象徵。但如今，這座地標性的國貿中海廣場辦公樓，已經空置了兩層。

氪空間本身也在經歷著動蕩。從 2018 年 11 月至今，氪空間的管理層、員工和組織架構經歷了一輪大調整，員工數從600多人精簡到只剩下300人，人員調整只有一個原則：誰能帶來業績和客戶。

其他共用辦公空間日子也不好過。2019 年的最後一個月還沒到，方糖小鎮關閉了北京京糧大廈國貿CBD社區——這是這家聯合辦公運營商進入北京的首店。據媒體報道停業是因方糖小鎮拖欠租金，被單方面解除合同。

在這個激蕩的2019年裏，房企沉默了、長租公寓仍在爆雷、共用辦公節節敗退，是這個行業的困境，卻是今年最真實的聲音。

愈加強大的市場集中性，必然會使越來越多的品牌滅亡。式微的公司其實都有一種共性，在錯過前幾年搶佔市場的窗口期後，就失去了在戰爭後半場創新期的出牌資格。

勝利者的頌歌

相比之下，按下加速擴張鍵的是恒大、融創、中海等一批頭部房企。

恒大是典型的多金代表。根據中國恒大發佈的2019年中期報告，期內總資産為20985億，營收2269.8億，毛利潤772.6億，核心利潤303.5億，凈利潤270.6億，凈資産3453億，現金餘額2880億。各項核心指標均保持行業第一。

從已經公佈半年報的五家龍頭房企數據來看，恒大、碧桂園、萬科、保利、融創的凈利潤分別為270.6億、230.6億、192.9億、129.6億、112.9億，恒大半年凈利潤位居行業首位，蟬聯行業“利潤王”。

根據研究機構的數據顯示，中國恒大前11月累計實現銷售金額5854.8億元，累計業績同比增長9.4％，目前排名銷售業績總榜第二位。與今年年初銷售目標6000億元對比，僅有一步之遙，完成全年6000億銷售目標毫無懸念。

在比慘的2019年裏，恒大考慮的是如何更加穩固自己的護城河。於是房地産和足球之外，造車成了恒大另一個新目標。

在房地産行業不敢喊出第一口號的許家印，在造車裏明確提了，要造世界一流的電動車。於是，恒大在與賈躍亭的FF“分手”不到一個月後，就宣告成立恒大新能源汽車有限公司，註冊資本20億美元。

之後，恒大在全球範圍內買買買，不到一年時間就打造了一條完整先進的汽車生産産業鏈。短短一年時間，造房子的恒大也擁有了全球最先進的新能源汽車研發製造技術。

與恒大不同，孫宏斌的融創搭建的護城河則是地産+的概念，並通過一系列的買買買，使融創成為了中國最大的文旅開發商。

今年年初融創以126億元拿下泛海係在北京、上海的兩個核心地塊項目；隨後又以40億元收購了李嘉誠在大連的項目；11月27日，又宣佈以152.69億元收購了雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。同時在買地方面，融創也不含糊，僅在上半年融創就花費了801億元用來購置土地，超過去年全年。

購入了大量土地和項目後，融創的項目跳出了簡單住宅的範疇，開始在文旅、養老、教育等多方發力。12月5日，融創在青島發佈了名為融愛家的旗下康養品牌。

孫宏斌現場表示，融創中國的投資邏輯基於消費升級與美好生活，在中國每人平均GDP達到1萬美元後，娛樂、旅遊、健康等變得更多。融創要做美好家庭整合服務商最重要的是要做提高生活品質的投資。隨著融創中國康養品牌的發佈，融創中國業務板塊升到六大業務板塊。之後融創要做房地産+，最有可能做房地産+教育。

中海則是北京市場的最大贏家，在2019年裏，北京住宅供應增加，需求卻有所減弱，市場處於長期的供大於求的狀態，眾多項目銷售情況低迷的大環境下，中海地産的多個項目卻實現了逆市熱銷。位於石景山的中海寰宇天下項目，單盤銷售再次近百億元，領跑北京區域。旗下的中海麗春湖，中海望京府等項目也都取得了不菲的成績。

12月5日，中國海外發展有限公司發佈今年前11個月的業績情況。中國海外系列公司的累計合約物業銷售約為港幣3432.12億元，相應的累計已售樓面面積約為1636.77萬平方米。參照中海提出的全年銷售達到不少於港幣3500億元的目標。前11個月完成年度目標的98.06%。

不難發現，賺錢然後投入新的産品，然後再賺錢，是房地産行業被驗明的正確發展之道。得勝者們正是一邊依靠房地産依舊強大的吸金能力，發展壯大，一邊開發新的産品，切合當下新的消費需求，恒大的造車如此，融創的地産+亦如此。

寒冬來的時候，唯有手持現金才是最厚的棉衣。

獨善其身難

在勝利者和失敗者之間，是大量的倖存者。

中梁是近年來異軍突起的新興勢力，依靠高週轉，中梁僅用了3年時間就躋身千億軍團，但這家企業從3月起就被爆出持續裁員，對下屬的12個區域集團進行了裁撤合併。

原先的12個區域公司合併為南方、北方、西部、山東、浙江、江蘇以及中部7個大區，每個區域公司總編制控制在150人左右。

即便後來成功在香港上市，也沒有阻止中梁的優化精簡。今年底又有消息爆出中梁地産集團總部的587人將精簡到400人左右。

在2019年裏，隨著棚改現金補貼方式的轉變，三四線城市紅利逐漸消失。許多中梁一樣的企業陷入了融資困難，高週轉難以持續的窘境，裁員過冬也就不足為奇了。

不僅是中梁，一度市場達到萬億元的綠地，也在年底被爆出資金捉襟見肘，甚至地方公司拖欠央企工程款的新聞。

善於打造超高層建築的綠地在武漢打造了一個綠地中心，它曾號稱要超越目前中國第一高樓上海中心大廈，成為新的中國第一高樓。項目原定2017年底竣工，但直到2019年11月再度走入公眾視野時才發現，這座高樓非但沒完工，反而停工了。

央企中建三局表示：“因綠地欠付我司鉅額工程進度款，已造成我司資金無法正常週轉，被迫全面停工。”

在綠地2019年三季報中能看到一些端倪，1-9月綠地實現合同銷售金額2345.53億元，較去年同期的2670億元減少了12.1%。其中，第三季度綠地的合同銷售金額668.68億元，比去年同期減少35.8%。相比2018年底進一步減少。截至2019年9月30日，綠地的負債總額為9181億元。

受銷售額下滑影響，綠地前三季度經營活動現金流凈額為91.26億元，同比下降70.53%。對於大幅下降的原因，綠地解釋稱：主要因為工程款支付同比增加。

無疑，在強者恒強，行業集中度提高的市場下，能夠拿出讓客戶滿意和認可的房子才是搶食蛋糕的正確之道。放棄虛的，少玩套路。購房需求越來越聰明，不實用的瞎創新，喊口號已經很難再吸引眼球了。

2019年裏，房地産市場變得更加殘酷，但也更加健康和正向，所有浮華散去，套路都失靈後，仍能堅持過得好的房企，都將是經過市場認可的企業。在政策和資本都不再獨寵房地産行業的情況下，贏得購房者的心就成了房企們走出困境的最後一根稻草，誰能主抓，誰就能笑到最後。