第三節業主大會

第二十三條物業管理區域全體業主組成業主大會。

一個物業管理區域依法成立一個業主大會，並選舉産生業主委員會。業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

物業管理區域業主不足十人，經全體業主一致同意並作出書面決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第二十四條首次業主大會會議召開並選舉産生業主委員會之日起十五日內，由業主委員會向物業所在地區住房和建設部門辦理業主大會備案。

區住房和建設部門受理備案材料後，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發備案通知書併發放統一社會信用代碼證書。業主大會取得備案通知書後，由業主委員會依法申請刻製業主大會、業主委員會相關印章。

第二十五條除本條例另有規定外，下列事項由業主大會會議作出決定：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員；

（三）審議業主大會年度計劃和預算方案；

（四）審議業主委員會工作報告；

（五）制定共有物業和業主共有資金使用與管理辦法；

（六）選聘、續聘、解聘物業服務企業；

（七）籌集、管理和使用物業專項維修資金；

（八）申請改建、重建建築物及其附屬設施，改變共有物業用途；

（九）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定需要由全體業主公攤費用的收取標準；

（十）決定物業管理區域其他有關事項。

前款第一至八項所列事項不得授權業主委員會決定。

管理規約和業主大會應當自通過之日起三日內予以公示，並由業主委員會保管。

第二十六條業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會召集，或者由物業所在地街道辦事處依法召集。

業主大會會議召集人應當於會議召開十五日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等予以公示。

業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

業主大會會議可以採用書面形式或者通過網際網路方式召開。

業主大會會議採用網際網路方式錶決的，應當通過市住房和建設部門建立的電子投票系統進行。

第二十七條業主大會定期會議每年至少召開一次。

經業主總人數百分之二十以上業主或者持投票權數百分之二十以上業主提議，或者有業主大會議事規則規定的其他情形時，業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

召開住宅物業的業主大會會議，應當提前三個工作日書面告知物業所在地社區居民委員會。社區居民委員會應當派員列席會議或者了解會議情況。

業主大會未能及時召開，或者會議未能形成相關決議決定，以及業主就會議議題內容存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向社區黨委報告。

第二十八條業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地街道辦事處組織召集。

第二十九條業主大會會議表決採用記名投票的方式進行。

一個專有部分擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該專有部分的投票權數。

第三十條業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的，業主大會會議方為有效。業主大會會議作出決定，應當符合法律規定的參會業主人數比例和參會業主所持投票權數比例。

第三十一條業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會會議召集人應當自業主大會會議作出決定之日起三日內將決定予以公示。

第三十二條業主大會可以設立業主監事會或者監事，監督業主委員會的工作。具體辦法由市住房和建設部門另行制定。

第四節業主委員會

第三十三條業主委員會由五至十七名委員組成，組成人數為單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照不超過委員人數確定。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

業主委員會設主任一名，由業主委員會從委員中選舉産生。

鼓勵和支援符合條件的物業管理區域中國共産黨基層組織委員會委員通過規定程式擔任業主委員會委員。

業主委員會可以聘請執行秘書和財務人員，負責處理業主委員會日常事務和財務工作。執行秘書、財務人員的工作職責及薪酬標準由業主大會確定。

業主委員會應當向全體業主公開業主委員會主任、委員、執行秘書的聯繫方式。

第三十四條業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會、業主監事會或者監事以及業主的監督。業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告工作；

（二）編制業主大會年度預算、決算方案；

（三）擬訂共有物業、業主共有資金使用與管理辦法；

（四）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（五）擬訂物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主公攤費用的收取標準；

（六）制定檔案和印章管理制度，製作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，並建立相關檔案；

（七）督促業主、物業使用人遵守管理規約，催繳拖欠的物業管理費、物業專項維修資金；

（八）調解物業管理糾紛；

（九）法律、法規規定或者業主大會授予的其他職責。

第三十五條業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；

（三）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員、候補委員：

（一）因故意犯罪被判處刑罰，執行期滿未逾五年；

（二）候選人報名日期截止前三年內，因物業管理相關違法行為受到行政處罰；

（三）候選人報名日期截止前三年內欠繳物業管理費或者物業專項維修資金累計達三個月以上；

（四）因違法違紀等原因被國家機關、企業事業單位開除公職或者辭退；

（五）有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響；

（六）法律、法規規定其他不宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。

第三十六條業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。十名以上業主聯名可以向籌備組推薦候選人，物業所在地社區黨委也可以向籌備組推薦候選人。同一業主只能推薦一名候選人。籌備組在確定候選人名單之前應當徵得物業所在地社區黨委同意。

籌備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單後，應當予以公示。

業主委員會委員實行差額選舉，差額比例不得低於百分之二十。

第三十七條業主委員會委員、候補委員的首輪選舉應當獲得參會業主所持投票權數過半數和參會業主人數過半數同意。

如果首輪選舉未能足額選出委員、候補委員的，則按照不少於尚未選出的委員、候補委員名額的百分之一百二十從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。

得票順序按照所得投票權數佔參會業主總投票權數的比例，與所得投票人數佔參會業主人數的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得投票權數較多者排名靠前，所得投票權數相等的，抽籤確定排名順序。

第三十八條業主委員會委員、候補委員、監事、執行秘書和財務人員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料，或者擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同；

（四）侵佔、挪用業主共有資金，將業主共有資金借貸給他人或者以業主共有資金為他人提供擔保；

（五）收受物業服務企業或者與其履行職務有利害關係的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益；

（六）違規洩露業主資訊；

（七）與本業主大會訂立合同或者進行交易；

（八）為在本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（九）拒不執行街道辦事處、相關主管部門關於本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判；

（十）侵害業主合法權益的其他行為。

第三十九條除任期屆滿外，業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其職務自行終止，由業主委員會公示，並向業主大會報告：

（一）不再是本物業管理區域的業主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）因犯罪被判處刑罰；

（四）存在本條例第三十八條所列禁止行為且受到行政處罰；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起一個月後。

第四十條業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，由業主委員會決定中止其職務並予以公示，提請下次業主大會會議決定終止或者恢復其職務：

（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，經勸阻後拒不改正；

（二）一年內兩次無故缺席或者一年內五次請假缺席業主委員會會議；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；

（四）因違法違紀接受調查且被採取相應強制措施；

（五）其他不適宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。

業主委員會未依照前款規定作出中止職務決定的，由街道辦事處責令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處作出中止相應人員職務的決定並予以公示。

中止業主委員會委員、候補委員職務時，應當允許該委員、候補委員提出申辯並記錄歸檔。

第四十一條業主委員會委員職務終止後，由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員並予以公示，在公示結束之日起十五日內向區住房和建設部門備案。

全部候補委員遞補為委員後，業主委員會委員人數低於原有人數百分之五十的，應當告知街道辦事處，依照本條例關於業主委員會換屆選舉的規定重新選舉業主委員會。

第四十二條業主委員會每屆任期五年，委員任期與業主委員會任期相同。

業主委員會任期屆滿六個月前，街道辦事處應當成立由業主代表和街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會派員組成的業主委員會換屆小組（以下簡稱換屆小組）。

換屆小組具體組成和工作辦法由市住房和建設部門參照本條例有關籌備組的規定制定。

第四十三條業主委員會委員不領取勞動報酬。業主大會可以根據業主委員會委員的工作情況，決定給予其適當津貼。

實行業主委員會主任任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定，審計費用從業主共有資金中列支。

第四十四條業主委員會應當自換屆小組成立後三個工作日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章以及其他屬於業主大會所有的財物移交換屆小組。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，換屆小組應當及時提供。

新一屆業主委員會選舉産生後向區住房和建設部門辦理備案。換屆小組應當在完成備案後十個工作日內，將其保管的前款物品移交新一屆業主委員會，並自行解散。

業主委員會未按照本條第一款規定移交有關物品的，由街道辦事處責令限期移交；拒不移交的，轄區公安機關應當予以協助。

第四十五條物業管理區域分期開發的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉産生業主委員會，併為後期開發物業預留業主委員會委員名額。

後期開發物業交付使用後，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補後的業主委員會委員總人數不得超過本條例第三十三條規定的最高人數。

第四十六條業主可以查閱業主大會、業主委員會、監事會所有會議資料，並有權就物業管理事項向業主委員會、監事會或者監事提出詢問，業主委員會、監事會或者監事應當及時予以答覆。

業主委員會應當定期將工作情況通報全體業主，並每半年公示業主委員會委員、候補委員、監事繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。

第四十七條業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，且不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定。業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔相應的法律責任。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷；業主大會、業主委員會作出的決定侵害公共利益的，由街道辦事處或者區住房和建設部門責令改正，拒不改正的，由街道辦事處或者區住房和建設部門予以撤銷。

第四十八條住宅物業管理區域物業出租面積達到一定比例的，應當邀請承租人代表列席業主委員會會議，具體辦法由業主大會議事規則確定。