原標題:《深圳經濟特區物業管理條例》自2020年3月1日起施行

《深圳經濟特區物業管理條例》經市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于2019年8月29日修訂通過，現予公佈，自2020年3月1日起施行。

深圳市人民代表大會常務委員會

2019年9月3日

目錄

第一章總則

第二章物業管理區域及共用設施設備

第三章業主和業主組織

第一節業主

第二節首次業主大會會議籌備

第三節業主大會

第四節業主委員會

第四章前期物業管理

第五章物業服務

第六章業主共有資金管理

第七章物業安全管理與使用維護

第一節物業安全管理

第二節物業使用及專項維修資金

第八章監督管理

第九章法律責任

第十章附則

第一章總則

第一條為了規範深圳經濟特區物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及其他當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合實際，制定本條例。

第二條深圳經濟特區物業管理活動適用本條例。

前款所稱物業管理，是指對物業管理區域的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

經業主共同決定，可以委託物業服務企業或者其他管理人管理，也可以由業主自行管理。

第三條物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

第四條市、區人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系，推動物業管理規範化、市場化。

第五條業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共産黨社區委員會（以下簡稱社區黨委）的領導下依法依規開展物業管理活動。

業主委員會、物業服務企業應當依照中國共産黨章程的規定設立中國共産黨的基層組織，開展黨的活動。

第六條市人民政府住房和建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作，履行下列職責：

（一）貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定；

（二）研究擬定或者制定物業管理規劃、標準、規範和措施；

（三）指導、協調全市物業使用安全監督檢查工作；

（四）統籌全市物業專項維修資金管理工作；

（五）建立全市統一的物業管理資訊平臺；

（六）統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作；

（七）法律、法規規定的其他職責。

區人民政府住房和建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。

市、區住房和建設部門可以委託具有管理公共事務職能的組織對本條第一款第四至六項等相關物業管理活動進行監督管理。

市、區人民政府公安、規劃和自然資源、城市管理和綜合執法等相關部門按照各自職責，依法開展物業管理相關工作。

街道辦事處負責組織、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，調解物業管理糾紛，並配合住房和建設部門對物業管理活動進行監督管理。

支援社區居民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業服務企業的指導和監督作用。

第七條倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵採用新技術、新方法提高物業管理品質和服務水準，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。

第二章物業管理區域及共用設施設備

第八條物業管理區域由市規劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。

確定物業管理區域應當考慮建設用地宗地範圍、共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，遵循相對集中、資源共用、便於管理的原則。

已經形成獨立物業管理區域的，不再重新調整，但物業管理區域業主共同決定分割或者合併物業管理區域的除外。

物業管理區域地上以及地下建築物、設施設備和相關場地不得分割管理。

第九條建設單位應當在物業管理區域無償提供符合功能要求的業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房等物業管理用房。

業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房屬於業主共有，應當辦理産權登記並具有正常使用功能，任何單位和個人不得將其分割、轉讓、抵押，不得擅自變更用途。

第十條業主委員會辦公用房建築面積應當不少於二十平方米。

物業服務辦公用房面積按照下列標準提供：

（一）物業管理區域物業總建築面積未超過二十五萬平方米的，按照不少於物業總建築面積的千分之二提供，並不得少於一百平方米；

（二）物業管理區域物業總建築面積超過二十五萬平方米的，二十五萬平方米以內部分，按照該部分面積的千分之二提供；二十五萬平方米以外部分，按照該部分面積的千分之一提供。

物業管理設施設備用房面積根據設施設備安裝、使用、維護的實際需要提供。

第十一條物業管理區域的道路屬於業主共有，但屬於城市公共道路的除外。物業管理區域的綠地屬於業主共有，但屬於城市公共綠地或者明示屬於私人所有的除外。物業管理區域的其他公共場所和公共設施，屬於業主共有。

物業管理區域物業的以下部分屬於業主共有：

（一）建築物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備；

（三）房地産買賣合同約定屬於業主共有的物業；

（四）法律、法規規定的其他共有部分。

建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當提出共有物業産權登記申請，由不動産登記機構在不動産登記簿上予以記載。

第十二條利用物業管理區域共有物業進行經營活動的，應當由業主共同決定，其收益屬於業主共有。可能損害特定業主就其專有部分享有的合法權益的，還應當經該業主同意。

第十三條新建住宅建設項目竣工驗收備案之日起三個月內，建設單位應當將附著于物業管理區域共有物業符合國家標準和技術規範的供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備移交相關專營單位管理養護，相關專營單位應當接收。

現有住宅物業區域附著于共有物業的供水、供電、供氣、通訊等設施設備，符合國家標準和技術規範，經業主共同決定移交的，相關專營單位應當接收，物業服務企業應當配合移交工作。

第三章業主和業主組織

第一節業主

第十四條本條例所稱業主，是指物業管理區域不動産權屬證書或者不動産登記簿記載的房屋所有權人。

除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：

（一）尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法佔有建築物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構的生傚法律文書取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；

（三）因繼承或者受遺贈取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；

（四）因合法建造取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；

（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

第十五條業主依法享有下列權利：

（一）參加業主大會會議，發表意見，行使投票權；

（二）選舉業主委員會、業主監事會或者監事，並依法依規享有被選舉權；

（三）監督業主委員會、業主監事會或者監事的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況；

（四）對共有物業和業主共有資金使用管理的知情權和監督權；

（五）就制訂或者修改物業管理區域管理規約（以下簡稱管理規約）、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議；

（六）法律、法規規定的其他權利。

第十六條業主、物業使用人應當依法履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度；

（二）執行業主大會、業主委員會依法作出的決定；

（三）按時繳納物業管理費、物業專項維修資金；

（四）配合物業服務企業或者其他管理人實施物業管理；

（五）法律、法規以及管理規約規定的其他義務。

第十七條管理規約應當包括下列內容：

（一）共有物業的使用和維護規則；

（二）合理使用物業專有部分的權利和義務；

（三）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（四）物業管理區域相關費用的分攤規則；

（五）違反管理規約應當承擔的責任。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的具體職責和會議規則以及依法應當由業主大會議事規則規定的其他事項作出規定。

業主、物業使用人違反管理規約的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻；不聽勸阻的，業主委員會或者物業服務企業可以將相關情況予以公示。

第十八條業主投票權數、業主人數和業主總人數按照下列方法確定：

（一）業主投票權數按照業主專有部分建築面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四捨五入計算；

（二）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；

（三）業主總人數，按照本款第二項業主人數的總和計算。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業主人數為一人。

業主可以自行投票，也可以委託他人投票。委託他人投票的，應當出具書面委託書，載明委託事項和投票權數。一個受託人最多可以接受三名業主的委託進行投票。

第二節首次業主大會會議籌備

第十九條新建物業管理區域物業出售且已經交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分之二十以上或者首套物業出售並交付使用滿一年之日起十五日內，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處，並提供物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等相關資料。

物業管理區域佔業主總人數百分之二十以上的業主或者佔全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名，可以向街道辦事處書面要求成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

街道辦事處應當在收到本條第一款規定的書面報告或者本條第二款規定的書面要求後一個月內成立籌備組，也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

第二十條籌備組由街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業服務企業應當協助籌備組開展籌備工作。

籌備組由七至十名成員組成，其中街道辦事處代表一名、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織代表一名、業主代表三至五名、轄區公安派出所代表一名、社區居民委員會代表一名、建設單位代表一名，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定並公示，業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會委員候選人資格的規定。

籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。

第二十一條籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議。

籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉産生業主委員會的，經街道辦事處批准，可以延長三個月。

籌備組自物業承接查驗工作結束後，自行解散。

第二十二條籌備組負責下列籌備工作：

（一）確認並公示業主名單、業主人數和總投票權數；

（二）確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題；

（三）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（四）確定首次業主大會會議表決規則；

（五）確定業主委員會委員、候補委員候選人産生辦法和名單；

（六）制定首屆業主委員會選舉辦法；

（七）首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定。籌備組發佈的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處公章。

本條第一款所列事項應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理並作出答覆。

第三節業主大會

第二十三條物業管理區域全體業主組成業主大會。

一個物業管理區域依法成立一個業主大會，並選舉産生業主委員會。業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

物業管理區域業主不足十人，經全體業主一致同意並作出書面決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第二十四條首次業主大會會議召開並選舉産生業主委員會之日起十五日內，由業主委員會向物業所在地區住房和建設部門辦理業主大會備案。

區住房和建設部門受理備案材料後，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發備案通知書併發放統一社會信用代碼證書。業主大會取得備案通知書後，由業主委員會依法申請刻製業主大會、業主委員會相關印章。

第二十五條除本條例另有規定外，下列事項由業主大會會議作出決定：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員；

（三）審議業主大會年度計劃和預算方案；

（四）審議業主委員會工作報告；

（五）制定共有物業和業主共有資金使用與管理辦法；

（六）選聘、續聘、解聘物業服務企業；

（七）籌集、管理和使用物業專項維修資金；

（八）申請改建、重建建築物及其附屬設施，改變共有物業用途；

（九）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定需要由全體業主公攤費用的收取標準；

（十）決定物業管理區域其他有關事項。

前款第一至八項所列事項不得授權業主委員會決定。

管理規約和業主大會應當自通過之日起三日內予以公示，並由業主委員會保管。

第二十六條業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會召集，或者由物業所在地街道辦事處依法召集。

業主大會會議召集人應當於會議召開十五日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等予以公示。

業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

業主大會會議可以採用書面形式或者通過網際網路方式召開。

業主大會會議採用網際網路方式錶決的，應當通過市住房和建設部門建立的電子投票系統進行。

第二十七條業主大會定期會議每年至少召開一次。

經業主總人數百分之二十以上業主或者持投票權數百分之二十以上業主提議，或者有業主大會議事規則規定的其他情形時，業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

召開住宅物業的業主大會會議，應當提前三個工作日書面告知物業所在地社區居民委員會。社區居民委員會應當派員列席會議或者了解會議情況。

業主大會未能及時召開，或者會議未能形成相關決議決定，以及業主就會議議題內容存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向社區黨委報告。

第二十八條業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地街道辦事處組織召集。

第二十九條業主大會會議表決採用記名投票的方式進行。

一個專有部分擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該專有部分的投票權數。

第三十條業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的，業主大會會議方為有效。業主大會會議作出決定，應當符合法律規定的參會業主人數比例和參會業主所持投票權數比例。

第三十一條業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會會議召集人應當自業主大會會議作出決定之日起三日內將決定予以公示。

第三十二條業主大會可以設立業主監事會或者監事，監督業主委員會的工作。具體辦法由市住房和建設部門另行制定。

第四節業主委員會

第三十三條業主委員會由五至十七名委員組成，組成人數為單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照不超過委員人數確定。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

業主委員會設主任一名，由業主委員會從委員中選舉産生。

鼓勵和支援符合條件的物業管理區域中國共産黨基層組織委員會委員通過規定程式擔任業主委員會委員。

業主委員會可以聘請執行秘書和財務人員，負責處理業主委員會日常事務和財務工作。執行秘書、財務人員的工作職責及薪酬標準由業主大會確定。

業主委員會應當向全體業主公開業主委員會主任、委員、執行秘書的聯繫方式。

第三十四條業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會、業主監事會或者監事以及業主的監督。業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告工作；

（二）編制業主大會年度預算、決算方案；

（三）擬訂共有物業、業主共有資金使用與管理辦法；

（四）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（五）擬訂物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主公攤費用的收取標準；

（六）制定檔案和印章管理制度，製作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，並建立相關檔案；

（七）督促業主、物業使用人遵守管理規約，催繳拖欠的物業管理費、物業專項維修資金；

（八）調解物業管理糾紛；

（九）法律、法規規定或者業主大會授予的其他職責。

第三十五條業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；

（三）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員、候補委員：

（一）因故意犯罪被判處刑罰，執行期滿未逾五年；

（二）候選人報名日期截止前三年內，因物業管理相關違法行為受到行政處罰；

（三）候選人報名日期截止前三年內欠繳物業管理費或者物業專項維修資金累計達三個月以上；

（四）因違法違紀等原因被國家機關、企業事業單位開除公職或者辭退；

（五）有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響；

（六）法律、法規規定其他不宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。

第三十六條業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。十名以上業主聯名可以向籌備組推薦候選人，物業所在地社區黨委也可以向籌備組推薦候選人。同一業主只能推薦一名候選人。籌備組在確定候選人名單之前應當徵得物業所在地社區黨委同意。

籌備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單後，應當予以公示。

業主委員會委員實行差額選舉，差額比例不得低於百分之二十。

第三十七條業主委員會委員、候補委員的首輪選舉應當獲得參會業主所持投票權數過半數和參會業主人數過半數同意。

如果首輪選舉未能足額選出委員、候補委員的，則按照不少於尚未選出的委員、候補委員名額的百分之一百二十從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。

得票順序按照所得投票權數佔參會業主總投票權數的比例，與所得投票人數佔參會業主人數的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得投票權數較多者排名靠前，所得投票權數相等的，抽籤確定排名順序。

第三十八條業主委員會委員、候補委員、監事、執行秘書和財務人員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料，或者擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同；

（四）侵佔、挪用業主共有資金，將業主共有資金借貸給他人或者以業主共有資金為他人提供擔保；

（五）收受物業服務企業或者與其履行職務有利害關係的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益；

（六）違規洩露業主資訊；

（七）與本業主大會訂立合同或者進行交易；

（八）為在本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（九）拒不執行街道辦事處、相關主管部門關於本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判；

（十）侵害業主合法權益的其他行為。

第三十九條除任期屆滿外，業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其職務自行終止，由業主委員會公示，並向業主大會報告：

（一）不再是本物業管理區域的業主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）因犯罪被判處刑罰；

（四）存在本條例第三十八條所列禁止行為且受到行政處罰；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起一個月後。

第四十條業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，由業主委員會決定中止其職務並予以公示，提請下次業主大會會議決定終止或者恢復其職務：

（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，經勸阻後拒不改正；

（二）一年內兩次無故缺席或者一年內五次請假缺席業主委員會會議；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；

（四）因違法違紀接受調查且被採取相應強制措施；

（五）其他不適宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。

業主委員會未依照前款規定作出中止職務決定的，由街道辦事處責令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處作出中止相應人員職務的決定並予以公示。

中止業主委員會委員、候補委員職務時，應當允許該委員、候補委員提出申辯並記錄歸檔。

第四十一條業主委員會委員職務終止後，由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員並予以公示，在公示結束之日起十五日內向區住房和建設部門備案。

全部候補委員遞補為委員後，業主委員會委員人數低於原有人數百分之五十的，應當告知街道辦事處，依照本條例關於業主委員會換屆選舉的規定重新選舉業主委員會。

第四十二條業主委員會每屆任期五年，委員任期與業主委員會任期相同。

業主委員會任期屆滿六個月前，街道辦事處應當成立由業主代表和街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會派員組成的業主委員會換屆小組（以下簡稱換屆小組）。

換屆小組具體組成和工作辦法由市住房和建設部門參照本條例有關籌備組的規定制定。

第四十三條業主委員會委員不領取勞動報酬。業主大會可以根據業主委員會委員的工作情況，決定給予其適當津貼。

實行業主委員會主任任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定，審計費用從業主共有資金中列支。

第四十四條業主委員會應當自換屆小組成立後三個工作日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章以及其他屬於業主大會所有的財物移交換屆小組。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，換屆小組應當及時提供。

新一屆業主委員會選舉産生後向區住房和建設部門辦理備案。換屆小組應當在完成備案後十個工作日內，將其保管的前款物品移交新一屆業主委員會，並自行解散。

業主委員會未按照本條第一款規定移交有關物品的，由街道辦事處責令限期移交；拒不移交的，轄區公安機關應當予以協助。

第四十五條物業管理區域分期開發的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉産生業主委員會，併為後期開發物業預留業主委員會委員名額。

後期開發物業交付使用後，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補後的業主委員會委員總人數不得超過本條例第三十三條規定的最高人數。

第四十六條業主可以查閱業主大會、業主委員會、監事會所有會議資料，並有權就物業管理事項向業主委員會、監事會或者監事提出詢問，業主委員會、監事會或者監事應當及時予以答覆。

業主委員會應當定期將工作情況通報全體業主，並每半年公示業主委員會委員、候補委員、監事繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。

第四十七條業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，且不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定。業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔相應的法律責任。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷；業主大會、業主委員會作出的決定侵害公共利益的，由街道辦事處或者區住房和建設部門責令改正，拒不改正的，由街道辦事處或者區住房和建設部門予以撤銷。

第四十八條住宅物業管理區域物業出租面積達到一定比例的，應當邀請承租人代表列席業主委員會會議，具體辦法由業主大會議事規則確定。