小滿節氣一過，仲夏六月將至。和夏天最具關聯度的詞語中，一定少不了“大海”。

而“海”的房地産衍生品“海景房”，也開始進入了一年一度的熱宣促銷期。平均十個推銷電話中，至少有三五個的話術是“養生度假、投資養老，40平起一線海景房了解下……”等等此類。

“面朝大海，春暖花開”，大概是海子的詩中被普及和傳誦度最高的一句。也因為這八個字，中國人對於海景房有著非同一般的追求甚至是執念。反過來，這句詩也成了開發商們信手拈來的“洗腦説辭”。

不少海景房購買者認為，擁有一套開窗見海——至少是鄰近海邊的房子，是一項人生理想的實現，是詩畫生活的開端，甚至是與“茍且”的分界和去遠方的起點。

但實際上，習慣於“報喜不報憂”的開發商們，隱瞞掉了關於海景房的實用性、居住舒適度、持有成本、保增值空間等諸多相關問題。而這些“憂”，又大多會轉嫁到購房人頭上化成“悔”。

海景房的理想和現實間，到底隔了多長的海岸線？

海景房，國人夢？

有説法是，中國人的兩大高級甚至是終極居住夢，一是別墅，二就是海景房。

別墅自不必説，海景房被趨之若鶩的原因則更多一些。

中國海岸線總長3.2萬公里，適宜居住段更短，再平均給14億人口，數字就更少得可憐。

物以稀為貴，“稀缺性”是開發商們兜售海景房時，廣告文案和案場銷售口中出現頻率最高的一個詞。也是搔到大眾“人無我有”普遍心理的那把癢癢撓。

同時，影視作品渲染出的“海”，也總是突出其“清新悠然”、“自由浪漫”那一面的屬性，讓人平添親近的渴望。

而比起動輒千萬起步的別墅，海景房的門檻低很多，黃海、渤海、北海等海域的三四線城市的海景房，平均總價都不到百萬，有的首付只要幾萬塊。可負擔性和可實現性強。

再加上近年來內陸城市空氣污染問題日益突出，霧霾圍困下的人們急需一個躲避凈地；中國進入老齡化社會，50後和60後的養老問題迫在眉睫；海邊成了承接這些需求的優先選擇之一，海景房順勢熱銷。

於是，資金充裕的去海南，三亞是首選，退而求其次的蔓延向文昌、儋州、五指山；資金有限的放眼山東、遼寧等地，青島貴點，威海、煙臺水漲船高，乳山等地還是“地皮價”；大連、營口、秦皇島，最低十幾萬就能成為“海景房業主”。

去自家海邊的“二套”看海景、吹海風、吃海鮮，“候鳥式”度寒暑，成了中國家庭達成“小康”或“小富”的一大標誌。

就這樣，在前些年比較強烈和旺盛的“海景房置業潮”下，品牌房企紛紛開工，能拿到相關地塊要上，拿不到，創造條件填海也要上。

很快，供過於求，不少海景房項目——尤其是缺乏産業和文化支撐的那些，苦守沙盤多年也盼不來買單客戶。

典型例證之一就是佳兆業東戴河。其從2010年就與遼寧綏中濱海新區簽訂協議。擬投資500億元，以6年-8年時間，打造規劃面積約11平方公里的中國北方最大的濱海旅遊度假地産項目。

但來自《經濟觀察報》今年3月的一篇報道顯示，迄今8年已過，東戴河項目建設完成率尚不足20%。面對媒體對該項目開發進度問題的質疑，佳兆業董事局主席郭英成未作正面回復，僅表示“已經尋找到成熟的發展模式”。

無法回避的事實是，以佳兆業東戴河為代表的該區域樓盤，長期以來銷售堪憂，空置高企。有數據統計，自2010年確立該新區並著手開發的五年內，區域入住率始終在10%左右徘徊。直到2016年京津冀核心城市全線限購，熱錢開始流向鄰近區域，這裡的情況才略有好轉。

即便如此，這個因佳兆業得名的新區，至今仍屢屢列名“中國鬼城排行榜”。因為新區産業動能不足呈空心化，人口增長乏力，有效購買人群不能長期生活居住等問題，無法在短期內和根本上得到解決。

而佳兆業東戴河只是一個代表，國內眾多海景樓盤的買賣雙方面臨的尷尬大同小異。

海景房的“背陰面”

海邊生活的益處當然不少，這裡暫不詳述。但去除浪漫濾鏡後，其真實景象中的“噪點”也多到無法視而不見。

依據開發商的一般定義，海景房按距離分為“三檔線”。“一線”通常指距海灘300米以內，可直觀海的房子；“二線”指距海800米內，步行至海灘時間在5分鐘以內的房子；800米開外的均可歸為“三線”海景房。

從字面上就可理解，一線最貴，二線其次，三線相對最便宜。同一區域內，戶型能否看到海的價差可以在20%甚至更高。

但實際上，距海愈近的房子隱患愈大。總結起來主要有四方面：吵、潮、腐、危。

“枕著海浪聲入睡”，聽上去很美。但試想好像水龍頭整夜沒關“嘩嘩”放水一般的響動，只會讓人神經衰弱，哪可能睡得著？

有人説潮是北方海景房的弊病，南方不存在。但潮濕本就是一個詞，北方的叫潮，南方的叫濕，後者比前者含水度更高。

以海南為例，3.54萬平方公里的全省陸地總面積，以《中國國家地理》的條件標準，被劃分為五個氣候濕度區。其中只有三亞屬於半乾旱半濕潤區，其他地區分佈于濕潤區、半濕潤區、山地濕潤區和半乾旱區。

濕潤區的文昌、瓊海、萬寧，半濕潤區的儋州，以及山地濕潤區的白沙、保亭、五指山，很多房子在非夏季日照時間不夠時，新的四壁冒滴水珠，舊的通體長毛霉爛。這種室內環境對人的皮膚、關節等方面的影響可想而知。很多海邊居民都患有風濕病、滑膜炎等區域性氣候病。

海風“鹹鹹的味道”，同樣聽上去迷人實際上坑人。其中夾帶的鹽分，對裝修材料和傢具家電的腐蝕性極強。有電器品牌曾在一年內突然猛增大量報壞維修服務要求，後經調查發現，報修者幾乎全部是該品牌在之前為其定制配套産品的某海景項目業主。

而風如果相對溫柔，破壞性還是循序漸進的。如果是颱風，那就是摧枯拉朽式的。

仍以海南為例，每年6月-11月，是颱風高發期。海南省氣象局氣候中心編撰的《海南颱風歷史之最》宣傳手冊顯示，1949年-2017年近68年間，海南全島最多颱風年的颱風數多達20場，最少一年也有4場。

其中，1973年的第14號颱風“瑪琪”，曾造成全省死亡926人，重傷1690人，輕傷4470人。

而2014年登陸的9號颱風“威馬遜”，登陸時中心附近最大風力17級，中心最低氣壓910百帕，為1949年有氣象記錄以來，登陸海南的最強颱風之一。這場颱風同時也是造成經濟損失最大的一次，直接導致海南18個市縣共216個鄉鎮受災，受災325.829萬人，倒塌房屋23163間，直接經濟總損失119.5226億元。

試想如此颱風直接作用於那些沒有植被或其他建築物遮擋的“一線海景房”，堪稱恐怖。

也因此，海南省在2013年就出臺限制規定，宣佈不再審批在海岸線最高潮位200米範圍內的住宅用地。

而很多海景房缺失的，不僅是安全性，還有合法合規性。

比如來自2018年2月的相關報道顯示，位於青皮林保護區範圍內的房地産項目華潤石梅灣九里當時已建設至第五期。儘管已獲得了相應的土地使用權及項目規劃建設等許可，但未辦理林地手續，並且踩了青皮林保護區生態紅線。

最近，此前持續受到當地村民舉報，被指強行霸佔開發澄邁縣大豐鎮鹽丁村海岸線，破壞海洋生態環境的富力紅樹灣項目，被當地房管部門叫停銷售，並暫關其合同網簽。文件規定，禁止解除前，富力不得對該項目進行任何銷售和宣傳。 這樣的懲戒源於項目在開發過程中大規模破壞了面積超過9畝的珍稀紅樹林。

好風景不等於好前景

胡潤研究院發佈的《2018中國奢華旅遊報告》顯示，調查樣本中的近一半高端旅遊者購置了度假房，其中首選海景房，而三亞又在海景房所在地中最受青睞，選擇率達12%。但一年之內對度假房的使用率明顯不高，入住1-3次的人數比例僅為22%，少於1次的比例更高。

北京某資深操盤手總結，“凡車程在3小時以上的所謂‘度假房’，年均使用率基本低於3次。”

海景房似乎等同於一件穿上捂得慌脫了凍得慌，唯一作用只剩可以炫耀“我有”的皮夾克，不去心嚮往之難免可惜，去一趟又舟車勞頓身心俱疲。

因此上述操盤手建議，若非有十分必要和情結，即便喜歡海邊度假也完全可以選擇下榻酒店、短租民宿等更無負擔的方式。“還不佔用大量資金，也不必背上房貸。”

若還是對海景房心心唸唸，記住以下幾個要點。

首先，看房時選“反季”。旅遊季時的景象都是美好的，淡季時才能體現出項目硬軟體的真正水準。

其次，注意看規劃。商超、醫院是底線，最好還有學校和酒店，這樣幾個條件下，項目所在區域淪為“鬼城”的可能性較小。

最後，最好還有文化魅力，才能讓人久住不厭。海再美，天天看也會疲倦。只有項目所在城市的文化和旅遊資源有差異化，才能讓人玩累了回家看海，看膩了出門再玩。

而如果不僅是為了休閒自住，還想使購入的海景房增值保值的置業者，則更需注意。

單純依託景觀而非需求的房子，因為缺乏穩定租金回報，融資、抵押、套現等功能也極弱，基本不具備投資屬性，甚至不能叫做資産——因為不能帶來收益。尤其是在當前南方海景房市場限制嚴苛，北方海景房市場空置高企的背景下，不少海景房，恐怕難逃乏人接盤、價格下跌的命運。

福布斯金融理財師評審委員劉磊的觀點是：無論國內海外，只渲染風景吸引客戶，卻不提增長率、空置率、收益率等核心因素的房産行銷，都不足為信。這是一種利用購房者的夢想和資訊不對等劣勢，製造市場的投機活動和賺差價思維舉動，最終數錢的是開發商，賠了血本為他們買單的，是老百姓。