最近的東莞樓市有些“精分”！一方面是土地市場有所升溫，多宗地塊被提前封頂鎖定；另一方面卻是高價地項目降價虧本出售，最高降價竟達6700元/平方米；同時，成交市場的分化日益明顯，低價樓盤銷售較好，高價樓盤遭到市場冷遇。

業內人士預測，隨著市場成交持續分化，東莞高價項目下調價格現象將進一步顯現。

有高價地項目降價虧本出售

記者調查發現，原來的高價地項目頻頻下調備案價格，甚至虧本出售。上周，東莞多個項目進行價格備案調整，價格調整樓盤位於寮步、黃江、沙田、鳳崗等鎮街。其中最為引人矚目的是兩個高價地項目備案價格下調，調整幅度約為10%——20%，下調價格高達3000——6718.97元/平方米。

昨天上午，記者由東莞市發改局官網看到，位於鳳崗的高價地中海雲麓花園出現價格備案調整，例如該樓盤的5號住宅樓就約有20套住宅價格下調，調整後20套住宅價格較2018年12月時該樓盤同一套住宅的備案價格降低約三四千元/平方米，調整後價格下降約一成左右。據悉，該項目地塊于2017年1月被中海地産以29.23億元拍下，可售樓面地價約2.66萬元/平方米，屬於高價地項目。經過調整後，該樓盤住宅洋房的銷售價格約為3.2萬——3.5萬元/平方米之間。

另外一個高價地項目、位於黃江鎮的融創公園首府（備案名晨熙花園）下調價格更高，價格下調幅度更大，套數也更多。根據東莞市發改局官方網站顯示，該樓盤8號住宅樓一共有135套住宅洋房進行價格備案調整，從2018年11月份首次備案時的3.2萬元/平方米均價調整至25281.03元/平方米，下調約6718.97元/平方米，下調幅度約20.1%。記者了解到，該樓盤地塊為融創地産于2016年拍下的黃江高價地，該地塊實際可售樓面地價為20422元/平方米，按照樓面地價進行預估住宅售價，顯然調整後的價格已經屬於虧本出售。

此外，從東莞發改局發佈的住宅銷售價格情況來看，近半年黃江的洋房網簽均價為18893.02元/平方米，別墅網簽均價為24686.31元/平方米，即使該項目虧本出售，洋房定價仍然較高，在市場上優勢並不明顯。

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5月土地市場有所升溫

昨天上午，編號為2019WG014號位於中堂豆豉洲的商住地塊被佳兆業地産以總價10.37億元+自持面積10%+自持5年拍下，樓面地價約10890元/平方米，該地塊引來3家房企7輪競爭。早在5月17日，同樣位於中堂的編號為2019WG013號商住商服地塊被東莞市豐凱房地産投資有限公司（實為時代地産）以61800 萬元拍下，樓面地價約為9175.65元/平方米。值得注意的是，此前業內人士普遍不看好中堂兩宗商住地，預測兩宗中堂商住地以底價成交。顯然，5月土地市場火熱，引來多家房企入局搶地，市場變得有所升溫。

截至昨天，5月東莞已經有6宗商住商服用地成功出讓，一宗被終止，其中萬江、南城、沙田3宗商住商服用地被提前鎖定，封頂出讓。

記者由東莞市公共資源交易網站了解到，繼萬江商住商服用地被保利地産提前封頂鎖定拍下後，石排商業用地被東莞農村商業銀行股份有限公司提前出價，在無人競價的情況下以底價成交；隨後曾經于去年流拍的南城“巨無霸”商住商服用地，在下降5億元起拍價“二次出讓”的情況下，被深圳灣1號開發商鵬瑞集團提前封頂鎖定，最終以23.6億元總價、商業用房自持面積100%和自持年限40年拍下。

業內人士透露，該地塊未來將建成配置有超大平層高端住宅洋房的城市綜合體項目。

上周，被提前鎖定的還有沙田商住商服用地，該地塊競拍方式為限價+競自持商業面積+配建10%的安居房和1490平方米的託兒所幼兒園，共引來6家房企提前競價，最終融創地産以10.23億元+100%自持商業面積40年提前封頂鎖定該地塊。

低價房是成交主力

業內人士認為，高價地項目下調價格，與當下東莞樓市顯現出的疲軟有很大關係。儘管5月份預計將有24個樓盤推出3000多套住宅，但是截至目前，仍有不少樓盤保持觀望，遲遲未見入市。而更多的業內人士則反映，5月雖然是傳統樓市旺季，但是市場卻顯現出疲軟，購房者入市動力不足，成交量並不樂觀。這讓許多一線銷售人員感覺到很是焦慮。

“五一”過後，樓市人氣較3月、4月份出現明顯下滑，成交更是分化嚴重。“一些價格低的樓盤成交會比較好，價格高的樓盤成交則很差。”一名一線銷售人員告訴記者。記者了解到，位於塘廈的城建禦城開盤定價約1.7萬元/平方米起，較區域市場價格低了四五千元/平方米，這也使得該樓盤認購效果非常好，去化率高。一名業內人士介紹，目前價格低窪的樓盤銷售效果都很不錯，如果價格較區域價格低很多，甚至會出現搶購的現象。而與此相反的是，更多的房企對市場預期仍高，樓盤定價高，成交十分冷淡。記者了解到，一些高端住宅盤原本對市場信心十足，前期宣傳推廣也十分給力，但是定價高企，在推出後銷售效果不好，不得不放下身段通過二三級市場來推廣拉動成交。“定價高了，購房者不願意入市，開發商的日子不好過！”一名業內人士感慨道。

據東莞中原戰略研究中心不完全監測數據顯示，從近期東莞開盤情況來看，個別臨深項目去化效果好，主要原因是定價合理，屬於未來的TOD項目，交通便利，周邊配套設施較為完善，且可以延遲簽約，深圳購房者接受度高。

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臨深片區項目去化壓力較大

從庫存壓力情況來看，目前東莞市場冷熱不均，兩極分化現象明顯，以本地剛需和改善需求為主的城區受到供應量不足影響，成交效果好，庫存壓力小，去化壓力也小；以外地購房者為主的臨深片區由於定價高，購房需求減少，供應量過大，去庫存壓力則比較大。

據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，4月全市鎮街中石排和中堂的消化週期超40個月，其中石排由於市場熱度低，供應量較大，價格較高，成交持續低位導致庫存嚴重積壓；中堂由於長期缺乏新品，市場成交量少，導致整體去化週期高企；另外臨深片區普遍項目去化壓力較大，鎮街消化週期均超11個月。而城區則明顯表現出供不應求，其中萬江、東城、高埗去化週期均不足6個月。

從購房者認購情況來看，東莞中原戰略研究中心對全市在售100多個項目監測顯示，4月以來，市場成交熱度高度依舊集中在中心城區及濱海片區；區域分化明顯，其他區域成交不溫不火。

業內人士認為，隨著市場持續分化，承壓嚴重的區域和項目將會出現更為明顯的降價現象。