隨著北上廣深及眾多強二線城市存量時代的到來，存量改造正成為了房地産，尤其商業地産行業新的發展主線。然而，在業內人士看來，存量物業由於原有條件所限，改造難度比新建物業要高很多。

未來六個月無計劃入市新增零售物業

來自世邦魏理仕發佈的一季度報告顯示，優質零售物業方面，今年一季度沒有新增供應入市。百貨項目改造仍在繼續，包括長安商場即將從區域型百貨商場改造成社區生活中心，時代名門經營權轉手後，為更好地滿足亞奧商圈消費者需求，即將歇業改造，王府井的in88商業部分改造初步完成，引入LEGO和NBA兩大旗艦店等。

對此，世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“知名國際品牌當前已不再熱衷於單純的布點擴張，在城市核心商圈優質商業項目開設旗艦店成為越來越多品牌下一步發展的重點。

值得注意的是，未來六個月，並無計劃入市的新增零售物業，預計租金也將保持持平或小幅增長。這從側面反映出，目前商業地産的結構正在悄然發生改變。即隨著一二線存量時代的到來，存量改造正成為了房地産，尤其商業地産行業新的發展主線。

而隨著人們消費升級的進一步提升，新零售與IP商業成為主流，北京成為各零售品牌的必爭之地，不少品牌傾向於將其首店設在北京。而這些意圖進駐的品牌往往需要800-2000平方米的面積，但這些需求放到北京日趨緊張的零售物業市場則表現為一鋪難求。

實際上，北京市區內的購物中心供應較為短缺，據戴德梁行的報告指出，從2016年至今，北京核心區域內購物中心新增供應僅為51.9萬平方米，市區內運營好的項目常年處於滿租狀態。絕大多數百貨商場在閉店之後都被改作他途。

不僅如此，據戴德梁行研究部不完全統計，從2016年開始，北京零售物業改寫字樓用途的面積超過60萬平方米，可見北京核心區域原本並不充裕的零售物業面積正在不斷縮小。

實際上，在飽受電商衝擊的十年中，北京大部分購物中心主要依靠餐飲、兒童等業態來提升人流和客流，有些購物中心在開業初始餐飲的比例甚至能高達40%。但即便電商兇猛，來自國家統計局的數據仍顯示，電商對社會消費品零售總額的貢獻在過去幾年穩定在20%左右，也就是説，剩下的80%的社會消費品仍來自線下消費。

在此背景下，北京迎來存量改造的高峰，不少項目來自原有商業改造或城市更新。

存量商業物業改造難度大

儘管看好存量市場，但眾掘金者也困擾不已：如何盤活存量資産，獲得收益？在中國商業地産行業發展論壇上，萬達商業管理集團有限公司總裁助理許粉指出，存量資産作為一個熱門話題，跟國家土地供應政策有很大關係，“這兩年城市更新包括存量資産的盤活，更聚焦于一、二線城市。三、四線是增量的市場。”

在許粉看來，存量商業資産可劃分為兩類：一類是運營不下去，原本規劃設計有天生缺陷，需要通過修改規劃、設計、招商、後期運營等進行處理；另一類是資産運營效率不高。規劃項目中，客流的導流存在問題，導致後期經營、運營出現問題。對此，需要採取不一樣的方式進行盤活。

不過，存量物業改造並非易事，不僅是清租的難題，也不僅是簡單的物業翻新和重新招租。

據世茂商業及主題娛樂創新事業部總監肖濤介紹，存量物業改造比新建物業困難不止一倍，其中，如何將這個位於城市核心區域、周邊激烈競爭的存量物業，進行定位是重中之重。

實際上，存量物業的改造和新物業的推廣有著不一樣的邏輯管理，“存量物業改造最大的難點是讓品牌對你重新有信心，開業前的推廣某種意義上也體現了操盤團隊對商業運營的信心、品質和管理的水準。”

不過，業內人士紛紛認為，若將存量物業改造後，帶來的收益也是巨大的。許粉以石景山萬達廣場為例表示，該項目自2009年開業至今已有十年，項目已進入成熟期，增長受到影響和瓶頸。基於此，“我們逐步釋放一部分主力店面積，也就是坪效比較低的面積，來提升收益，盤活存量資産。”而在項目升級時，石景山萬達廣場做了一條“廠東門1919”新主題購物街區，盡可能還原首鋼廠貌，通過改造盤活存量資産，有效提升收益。

不容置疑的是，設計在存量物業改造中，起了非常重要的作用。無錫市雲隱東方酒店管理有限公司董事長呂邵蒼表示，“大部分中等收入群體對美和美學都有了更高的需求，原來設計是一個裝修活，現在設計不僅僅是一個裝修活，它是創造商業新感覺的藝術，同時又與資産管理、投資資産回報串聯在一起，形成了新的體系。”

銷售型傳統商業步行街有三個“痛點”

除了購物中心的改造外，銷售型傳統商業步行街的改造，也是存量資産改造中重要一環。

不過，不少銷售型傳統商業步行街面臨諸多“痛點”。

據潤凱商業集團董事長諶俊宇介紹，其中最重要的一大“痛點”，即步行街還是“不行街”？實際上，不少步行街面臨四大“不行”：沒有統一策劃、運營、招商，人氣不行；由於投資者在購買商鋪時，心中沒有明確目標，沒有把握能把商鋪經營好；沒有專業水準、設計能力，形象不行；服務不行。此外，企業做開發時，會偏重於自持物業，卻願意用心做好銷售物業，從而導致步行街“賣出去的商鋪，開發商不想管。由於産權分散，管不了。各做各的，也沒人管的局面。”

基於此，諶俊宇表示，針對不想管的問題，可採取統一規劃、招商的方案進行，在步行街設計和開業前期做市場調研、業態策劃，進行建築方案的設計，保證步行街今後的業態、功能，並和購物中心結合起來，業態互補；而針對“管不了”的問題，可採取統一規劃、銷售的對策。把步行街分成幾個區域，兩頭兩尾加中間，自己的品牌先運營，暫時不銷售，這樣就保證了要點地方能開業時，有知名品牌入駐。統一銷售的原則，就是租金收入和銷售價格要保證合理回報；而針對“沒人管”的問題，則採取的策略是，統一運營管理和物業管理，把分散的投資者集中起來。