近日，合富置業發佈的一項統計數據顯示，在廣州購房群體當中，80後已連續6年成為購房大軍的第一主力，佔比一直在五成左右。值得注意的是，而今90後已經崛起，與70後一起肩負購房大軍第二主力的重任，在2013年佔比僅4%的90後，在剛剛過去的2018年已上升到20%。主力買房群體在悄然迭代，他們的需求正是樓市變化的方向。

　　首次置業如何選擇心水物業？添丁進口帶來家庭擴容，居住環境如何改善？選擇週邊區“用時間換空間”還是一步到位努力紮根城央？如何在預算錢包和生活品質之間取得平衡？

　　安居是人生繞不過的大事。在買房決策中，“性價比”是個需要多維度探討的命題。交通、房價、商業和教育等配套設施一直是購房者最為關注的三大因素。城市版圖擴張的觸角，幾乎與公共交通的延伸同步，畢竟地鐵“拯救”週邊區。購房最硬核的決定因素依然是房價，最終我們能出手的時機都是與自己的錢包達成和解之後。房子是用來住的，社區環境、氛圍和配套設施決定了業主的居住品質，除了學位房這種總能在樓市搶手的“硬通貨”，醫療、養生和養老等配套在社會老齡化的當下越來越為購房者所關注。

　　從宏觀來看，當前，國內房地産市場“一城一策”正在鋪開，房地産市場長效機制呼之欲出。在新的環境和趨勢下，房企在調整中不斷前進，部分龍頭企業已從單純的拿地開發，轉變為生活服務的供應商和多元業務綜合性企業。

　　成熟健康的樓市説到底是由供求關係來主導。我們需要怎樣的居住？産業智庫策劃推出的《廣州居住價值觀評估報告》，從交通、價格、配套等多個維度入手，探索怎樣的居住最具性價比，怎樣的生活方式最應該被提倡。

　　走向週邊還是回歸城央？

　　三大因素共同主導分流

　　週邊區物業有相對的價格優勢，有交通和配套的利好加持，吸引力在穩步上升；中心城區成熟的配套和氛圍，對某些購房者來説則是揮之不去的“情結”。購房者中有首次置業週邊區降低門檻，卻因為“學位房”等原因回歸中心城區的群體；也有入手城區中小戶型，在“二孩”出生家庭成員增多之後，選擇到週邊區“細屋換大屋”改善居住環境的群體。向外走還是往裏擠，到底該怎麼決定？

　　先來看一組數據：據合富置業統計，花都、增城、黃埔、南沙等週邊區域，二手房市場的買家的平均年齡在33—34歲之間；白雲、番禺及中心四區，買家的平均年齡比這些週邊區域明顯高很多。年輕的時候，就是為了有一個家，所以，30歲以下的購房者，對總價100萬—200萬元的花都、南沙、番禺等區兩房、三房實用戶型比較感興趣，這也符合剛需對首套房的需求。三十而立，人生的選擇也多元化了很多，30—40歲的購房者對總價400萬—500萬元的天河、越秀、黃埔的房子感興趣，但沒有特別偏好的戶型。人生的黃金十年，則會對總價500萬元以上的海珠、越秀的大戶型比較感興趣，也符合改善生活、展現身份地位的需求。

　　樓價走高，讓不少在城裏買房的購房者，不得不推遲買房的時間，中心四區及番禺，連續三年購房者的買房平均年齡都在增長。

　　無論是一手房還是二手房，置業區域的選擇，年齡段體現出來的分化，並不是“因”而是“果”。

　　以廣州為例，交通路網尤其是地鐵線路的全面鋪開，給週邊置業帶來更多的可能，以可接受的通勤時間來換取低門檻的購房條件，是年輕人尤其是首次置業的剛需一族比較認可的方式，週邊區“地鐵盤”對他們而言就是性價比的選擇，在此基礎上，考量社區的配套，商業設施、中小學學位、醫療等，都是加分項。對部分選擇週邊區大戶型的改善群體而言，標準也趨向同步。可以説，交通、房價和配套三大因素決定了置業家庭的成員各項需求，他們共同主導完成了置業群體的內外分流。

　　買大還是買小？

　　改善型需求重獲重視

　　房子該買多大？對每個家庭來説，“夠住”的標準是不一樣的。三代同堂或者“二孩”家庭，對空間的需求就比較大；而有些家庭雖然人口不多，但為了興趣愛好而量身打造的特別空間需求同樣不小，比如：健身室、書房、收藏室等等。對此，近年來樓盤也頗為用心，在産品開發上，“N+1”靈活戶型、緊湊戶型等層出不窮。

　　值得注意的是，在中小戶型依然是主流的市場情況下，今年的一手大戶型推貨佔比明顯升高，家庭的改善型需求重新得到了市場的重視。

　　從開盤加推類型來看，今年3月份有3個全新盤推出，分別為荔灣廣鋼板塊的保利東郡，白雲石井板塊的建發央璽，從化溫泉鎮的碧桂園望谷合院。廣州中原研究發展部認為，雖然集中在3月開盤的全新盤不多，但從去年12月底以來，已有不少新項目“搶跑”入市。

　　從開盤戶型産品來看，雖然90—120平方米三四房仍屬於市場主流，但已有19個項目涉及120平方米以上大戶型單位，佔總推貨項目73%。

　　從大市成交數據來看，2018年初佔比達50%的90—120平方米單位成交量逐漸降低至2018年末的42%，而120平方米單位成交比例從15%提升至19%。廣州中原研究發展部認為，這一定程度上反映了由於樓市政策對家庭“改善型”置業存在誤傷，導致有大面積需求的買家在購房時“一步到位”選擇大戶型單位。

　　往東還是往南？

　　“東大倉”與“南戰場”之爭

　　東進和南拓在廣州城市發展中一直是最受關注的兩個方向。有“東大倉”之稱的黃埔和增城，與呈現“南戰場”之態的南沙，在今年都有發力表現，購房者該如何抉擇？

　　先看中心城區這一塊。首先，根據廣州中原研究發展部的統計，今年黃埔區推貨量較去年增加6.4倍，並逼近2016、2017年同期推貨量。“蟄伏”一年後，曾經的市區東大倉再顯威風，該區584套供應主要來自科學城板塊。值得一提的是，連接長嶺居至香雪的“黃埔有軌電車1號線”被寫進《2019年廣州市政府工作報告》，最快於2020年完工，這意味著長嶺居板塊將與地鐵線網無縫連接，其通勤價值將得到提升。

　　週邊區方面，南沙和增城依然非常熱門。

　　就今年3月市場情況而言，南沙成為廣州一手樓市的“主戰場”，累計有6盤690套單位推新，算上金洲、南沙灣、黃閣等主流板塊的順銷項目，競爭項目數量超過10個，預計有近千套單位供購房者選擇。

　　根據《2019年南沙政府工作報告》顯示，南沙傳統板塊“金洲—蕉門河”今年著重推進舊改以及生活配套改善，將增設廣外附小、廣州市婦女兒童醫療中心南沙院區等教育、醫療設施，對於家庭自主購房者而言吸引力提高不少。

　　另一熱門板塊黃閣，今年將積極推進舊改，致力於形成“集中、先行發展的成熟居住社群”。廣州中原研究發展部認為，黃閣板塊居住屬性在政府報告中得到強調，預計交通、商服配套將陸續跟上，宜居性將逐步體現。

　　東大倉增城今年3月則顯得相對低調，“僅”供應432套單位，同比下跌17.6%，僅3盤推新，其他項目以順銷為主。由於去年第四季度集中消耗，踏入2019年增城供貨出現“結構性緊張”，尤其朱村、新塘、永和等較受市區上班族歡迎的板塊，以銷售往期剩餘貨量為主。

　　廣州中原研究發展部認為，雖然增城近2年保持平均100萬平方米商住用地供應量，但該部分用地包含大量定向企業配建要求（如富士康科技小鎮地塊、新世界地塊），同時供地集中在荔城、中新鎮等距離廣州市區較遠的板塊，故實際市場需求較大的板塊可售貨量不多，建議對13/21號線沿線項目有意的購房者適當加快入市步伐，避免過分等待導致購房成本增加。