繞過仲介買房，一定是“跳單”嗎？

法官表示購房人有“選擇權”，律師稱需從房屋資訊來源、價格等方面綜合認定

在房屋買賣中，購房人“跳單”完成交易被仲介公司要求支付違約金的情況並不少見，司法實踐中也有大量仲介公司勝訴的案例。不過在山東省德州市陵城區人民法院日前審理的一起案件中，購房人同樣是繞過原仲介完成交易，但法院卻駁回了仲介公司的訴訟請求。賣房人是否“跳單”,違約如何認定，通過仲介買房是否擁有“選擇權”？揚子晚報紫牛新聞記者對此進行了採訪。 

為少付4萬元選擇另一家仲介，購房人被起訴

不久前，王某準備購買一套房屋，他向某仲介公司表達了購房意向，仲介公司業務員要求王某先簽訂確認書後看房。雙方簽訂確認書後，仲介公司帶領王某看了房子，並對這套房屋給出85萬元的價格。王某嫌房價太高離開，繼續轉看其他房屋。

兩天后，王某在另一家仲介公司發現同一套房屋掛牌出售，而這家公司給出的價格只要81萬元。當日，在這家公司的居間服務下，王某與房屋原産權人簽訂了房屋買賣合同，以81萬元的價格買下這套房屋，雙方辦理了房産變更登記手續。其間，王某支付給這家公司居間仲介費用共計1.1萬元。

未能做成生意的前一家仲介公司覺得，其工作人員帶領王某看過這套房屋並簽訂了確認書，王某之後通過其他途徑與房東簽訂了房屋買賣合同並辦理房屋産權轉移，屬於“跳單”行為。

於是，該公司將王某訴至陵城法院，請求判令對方給付違約金2.55萬元。

法院：非原告公司獨家房源，駁回其訴請

法院經審理認為，根據原告仲介公司與被告王某簽訂的《房屋承購（承租）客戶看房確認書》內容，能夠認定該確認書屬於居間合同性質。

法院認為，確認書中的相關條款係格式條款，其內容明顯限制了被告的選擇權，客觀上加重了被告的責任。且原告未能提供證據證明被告與其簽訂確認書時，已就該條款進行了充分的説明和告知，因此能夠認定該條款的約定應屬無效。

法院認定，該涉案房屋並非原告的獨家房源，且原告的工作人員也僅僅帶領被告看過一次房。被告在另一家仲介公司亦了解到同一房源資訊，並通過該公司促成房屋買賣合同後，實際購買該房屋。被告通過正當的途徑，在不同的仲介公司獲取同一房源資訊。

據此，法院判決駁回原告仲介公司的訴訟請求。一審宣判後，原、被告均未上訴。

記者注意到，南通市崇川區人民法院此前也審理過一起同類案件。法院最終認定，兩家房産仲介公司均與購房人形成事實上的仲介合同關係。原房主並非委託原告公司獨家代理銷售房屋，購房人通過正當途徑在其他仲介機構獲悉該房屋資訊，因此其基於仲介費用、服務品質等因素，最終選擇其他仲介機構完成交易，屬於正常的市場交易行為。

購房人有權選擇報價低的仲介促成交易

《民法典》第965條規定，委託人在接受仲介人的服務後，利用仲介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開仲介人直接訂立合同的，應當向仲介人支付報酬。這是《民法典》增設的一項法律規定，也是通常情況下仲介機構在主張客戶“跳單”違約的依據。那麼，為何上述案件中，法院最終認定客戶的行為不屬於“跳單”呢？

根據《民法典》的這項規定，通過仲介機構交易房産的“跳單”行為，應是購房人從仲介獲得資訊後，直接與售房人聯繫完成交易。筆者認為，是否屬於“跳單”違約需要從房屋資訊來源、價格條件等方面綜合認定。售房人一房多挂，以求高效發現交易機會，這本身並不違法。對於購房人而言，從不同仲介獲得同一房源資訊，通過貨比三家，選擇價格合適的仲介完成房屋交易，這也無可厚非。

還有一點需要注意，陵城法院這起案件中購房人與第一家仲介訂立的是格式合同，因此依據《民法典》第497條第二項的規定，該格式條款無效。

筆者注意到，陵城法院法官就該案表示，購房人“有權選擇報價低或服務更好的仲介公司促成房屋買賣合同的成立，這亦是消費者權益保護法賦予消費者自由選擇權的體現。”

筆者認為，相關案例提醒房産仲介，想要促成交易，應當考慮自己給予客戶的房屋價格及仲介費用是否具有市場競爭性，而非通過限制交易侵害客戶的選擇權來達到自己的目的。