紅燈停，綠燈行，黃燈等，用來形容2018年的住房租賃債狀態再合適不過。

隨著2017年10月國內首單長租公寓資産類REITs（房地産投資信託）産品正式破冰，住房租賃融資的市場被迅速激活。上交所數據顯示，2018年全年，首創、保利發展、合生創展、龍光、富力地産、花樣年、正榮、葛洲壩等17家房企發行住房租賃公司債，融資規模共計719億元。

看似春暖花開也要擔心“倒春寒”，據中國網地産統計，上交所2018年共發佈20項住房租賃專項公司債，目前處於“中止”狀態的達到3家，“終止”狀態也達到4家，住房租賃債亮紅燈概率達到35%。而在上交所公佈的2018年房企150項發債資訊中，處於“中止”、“終止”狀態的有23家，住房租賃債亮紅燈數量佔房企發債總體亮紅燈數量的30%。

2018年房企融資渠道變窄，住房租賃債紅燈數量越來越多，2019年房企融資道路能否及時疏通？

三種命運 “通過”“中止”“終止”

2019年第一個月，住房租賃債完全經歷了“紅黃綠”三種信號燈狀態。

上交所資訊顯示，2019年1月7日，龍湖50億住房租賃專項債獲上交所通過；1月15日合景泰富20億長租公寓1號系列資産支援專項計劃處於“中止”狀態；1月23日，奧園集團10億住房租賃專項公司債被“終止”。

來源：上海證券交易所

作為房企係長租公寓三強之一的龍湖冠寓，近年發展相對順利，2018年已達到佈局16城開業2萬餘間，因此在融資方面也相對容易。龍湖此前已成功發行50億元住房租賃專項債，自2017年12月通過後，2018年3月19日，首期30億元住房租賃專項公司債券發行，8月16日，第二期20億元住房租賃專項公司債券發行。

合景泰富2018年重點打造的長租公寓品牌項目“昕舍”，2018年昕舍共落地項目8個，共有1894間在營房源。合景泰富長租公寓負責人表示，2019年度重點投寬收益渠道，採用“長短租相結合”的運營策略，部分項目採用“輕資産”模式。對於1月15日上交所中止其長租公寓1號系列資産支援專項計劃的原因，合景泰富方面表示是交易所要求公司補交材料，公司在整理和補交資料中。合景泰富整體融資也並不順暢，2019年1月18日，合景泰富計劃發行的一宗200億規模資産支援計劃也被深交所中止審核。

回首2018年，20項住房租賃債背後，亦是有悲有喜，通過、中止、終止比例為13:3:4。

來源：上海證券交易所

其中，既有國開-上海地産第一至八期100億元公共租賃住房資産支援專項計劃“通過”，也有合生創展集團有限公司公開發行2018年100億元住房租賃專項公司債券“終止”。這兩者達到2018年住房租賃債“通過”與“終止”最大規模。

對於2018年最大規模的“終止”，合生創展集團擬公開發行的100億規模住房租賃專項公司債券在2月提交後年內曾多次被中止發行。據合生創展公告表示，該公司債其中70億元規模擬用於住房租賃項目建設，30億元用於補充營運資金。但公開資訊中，合生創展沒清晰公佈過其佈局長租公寓的計劃。彈房君就關於長租公寓佈局計劃聯繫合生創展相關人員，對方稱不方便透露。

2018年8月30日，花樣年發行規模達50億元的2018年非公開發行住房租賃專項公司債券處於中止狀態。僅三個月後的11月30日，這筆50億元的融資計劃從“中止”變為“終止”。值得注意的是，2018年9月5日，標普全球評級宣佈，花樣年控股的展望從穩定調整為負面，並確認其長期主體信用評級為”B”。主要原因是標普預計花樣年未來一年內杠桿將繼續高企，再融資風險加劇。

綠城在2018年3月12-13日兩天分別通過小公募和私募的方式成功發行15億和25億住房租賃專項公司債券。各大房企目前也只有綠城對外宣佈長租公寓業務盈利，國內品牌長租公寓普遍處在戰略投入階段，幾乎所有的公寓企業從賬面上看都是虧損的。

此外，2018年12月，正榮地産2018年40億非公開發行住房租賃專項公司債券獲批。此前的8月28日，正榮在香港舉行的中期業績發佈會上正式宣佈將正式進軍長租公寓領域，並推出長租公寓品牌——“榮遇”。

政策紅利推動住房租賃REITs

關於住房租賃市場，國家在2015-2018年四年間不斷出臺政策以引導住房租賃市場的發展。

來源：中商産業研究院

政策紅利下，2018年可謂住房租賃資産證券化的元年，隨著中央提出“住房不炒”這一定位，推出“租購並舉”的頂層設計，培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場成為國家從供給側解決城鎮居民住房問題、實現“讓全體人民住有所居”的重要舉措。

一紙文件能為住房租賃資産證券化大開綠燈，而這一開口2019沒有關閉的意思：

2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》要求，發行住房租賃資産證券化産品應當符合這些條件：一是物業已經建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營，而且産生持續、穩定的現金流。

業內人士分析，政府在重點區域全力支援住房租賃企業的資本需求，長期效果可以幫助傳統開發銷售模式轉為自持運營模式，從而真正改變目前房地産開發普遍存在的短視效應。這也使得房地産長效機制有了實質性基礎。

2018年9月，國務院辦公廳關於印發《完善促進消費體制機制實施方案（2018—2020年）》的通知中指出，大力發展住房租賃市場。總結推廣住房租賃試點經驗，加快研究建立住房租賃市場建設評估指標體系。發揮國有租賃企業對市場的引領、規範、激活和調控作用，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。建立健全房地産資訊發佈機制，加強輿論引導，穩定市場預期。

來源：政府官網

同時，上交所在2019年新年致辭中表示，2019年將進一步發揮債券市場直接融資功能，加強債券市場制度建設，適時發佈住房租賃、項目收益等業務規則，進一步深化債券産品創新，推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs，積極引入債券國際投資者。

1月28日發改委等十部門印發《進一步優化供給推動消費平穩增長促進形成強大國內市場的實施方案(2019年)》。方案指出：進一步滿足農業轉移人口市民化住房消費需求。加快發展住房租賃市場，發揮國有租賃企業對市場的引領、規範、激活和調控作用，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。將符合條件的農業轉移人口納入住房保障範圍。支援部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支援內容。

住房租賃REITs推動和發展的加快，可豐富資本市場的産品供給，滿足投資者多元化的投資需求，也能夠推進住房租賃資産證券化的發展。

但從2018上交所發佈住房租賃專項債來看，亮紅燈現象也並不在少數。對此，華泰研究所張繼強向彈房君表示，房企發債出現“終止”“中止”現象，很大一部分原因是因為企業自身發佈債券需求不足。房地産市場需求分化明顯，龍頭企業發債難度小，存在系統性風險的企業則發債較難。

此外，張繼強還表示，住房租賃債目前成為房企融資的主要方式之一，只要具備正當理由維持其企業正常運營，不管有沒有佈局長租公寓，都是可以融到住房租賃債的，預計在政策推動下，2019年住房租賃債等房企融資措施推進會相對寬鬆。

貝殼研究員院長楊現領也表示，偶然和隨機的風險事件很正常，租賃和發展是不可逆的趨勢。短期內肯定會有融資收緊用來規範資金的運作，但中長期來講，住房租賃市場的配套政策會帶來更多利好。

在國家大力推動住房租賃市場發展、積極建立房地産長效機制的大背景下，隨著租賃住房資産支援計劃以及REITs産品等多個類型金融産品的不斷完善，住房租賃市場或將迎來更大發展空間。