4月份以來，中國多個熱點城市進行了土地集中拍賣。受到當地樓市觸底回升的影響，土拍市場有所回溫，一些熱門地塊受到企業追捧，爭搶較為激烈。據中新經緯統計，4月份以來，上海、廣州、成都、重慶、杭州、合肥、長沙、無錫8個城市土拍成交金額超過1300億元人民幣。

今年以來，已有多家民營房企重新拿地，加入到了土地市場的爭奪，其中，杭州、成都的土拍中出現了較多民營房企的身影，且斬獲頗豐。

至少8城舉行集中土拍 收金超1300億

連日來，已有多個城市舉行了土地集中拍賣，成功出讓多宗住宅用地。相較而言，杭州的步伐較快，在今年已完成三批次集中供地。

25日，杭州舉行第三批集中供地，與前兩批次相比，此次出讓的地塊多分佈于近郊區域，土地品質不如前兩批次。不過，地塊的容積率較上批次有顯著降低，12宗地塊有7宗容積率低於2.0，因此，本次土拍吸引到不少房企下場拿地，地塊平均報名房企數量在10家左右。

最終，此次土拍僅用50分鐘就完成4宗地塊出讓、8宗地塊價格封頂後轉到線下搖號，總土地出讓金達166.6億元，成交樓面均價16682元/平方米，平均溢價率8.5%。克而瑞研究中心分析，一方面是得益於市場回暖帶來的信心與預期的提升，房企在上半年補貨需求較大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上帶動整體熱度。盈利空間上，杭州第三批次出讓地塊平均房價地價差為13634元/平方米，盈利空間較為可觀。

21日，上海今年第一批次集中供地完成了全部19宗地塊的出讓，總成交額519億元，平均成交樓面價26089.9元/平方米，平均溢價率7.3%。其中，有4宗地塊底價成交，15宗地進入一次性報價，14宗地由央企和地方國企競得。

中指研究院上海常務副總經理張文靜對中新經緯分析稱，上海出讓的19宗地都臨近外環，且多為臨鐵地塊，部分地塊所在板塊為近年來供應較少的區域，待釋放購房需求較多。部分出讓地塊房地聯動價有所上調，為開發商預留的利潤空間有一定提升。

重慶中心城區土拍于27日拉開序幕，當日2宗居住用地成功出讓，收金6.34億元，其餘地塊拍賣仍在進行中。25日，合肥(含肥西縣)舉行第二批次集中供地，最終15宗地塊成功出讓，1宗地塊流拍，共計收金約145.52億元，整體溢價率達12.39%。21日，無錫在今年第一批次集中供地中成交6宗地塊，全部以底價成交，總金額為60.13億元。

20日，廣州第一批次集中供地收官，除1宗地塊提前終止交易外，其餘7宗地塊均成功出讓，總出讓金為294億元，其中4宗地塊封頂進入搖號成交，3宗底價成交。14日，長沙舉行今年首場集中供地，8宗地塊全部成功出讓，總成交額72.27億元。在4月，成都舉行了3次土地拍賣，18日、20日、26日分別成交3宗、2宗、4宗地塊，成交金額分別為20.36億元、29.76億元、22.43億元，合計72.55億元。

據中新經緯統計，截至4月27日，上述8個城市在4月份合計成功出讓了78宗土地，總成交金額為1336.41億元。

熱門地塊競爭激烈 民企重啟拿地

從上述城市土拍情況看，地塊之間的分化情況比較明顯，核心區域的優質地塊受到房企追捧，土拍競爭較為激烈。

廣州掛牌出讓的番禺區漢溪大道北側BA0902011地塊、BA0902125地塊，受到了外界關注，這兩個住宅地塊與旁邊的兩宗商業用地進行捆綁，根據出讓要求，參與競拍宅地的企業，也必須參與商業用地的競投。上述4宗地塊的起拍總價達175億元。

20日的土拍中，上述住宅地塊被“華潤+長隆”聯合體、保利、華發、招商等一眾房企爭搶數十輪，價格觸頂後進入搖號。最終，“華潤+長隆”聯合體分別以82.74億元、84.15億元將BA0902011地塊、BA0902125地塊收入囊中，溢價率均約為15%。旁邊的兩個商業地塊也被該聯合體拿下。

克而瑞研究中心認為，4月的土拍中，上海、廣州、杭州的供地品質較佳，房企參拍熱情高漲，上海首輪土拍中有8成地塊進入一次性報價區間，杭州2/3地塊搖號成交，都極大地帶動了土地市場熱度。據該機構統計，4月重點城市平均溢價率超過7%，維持相對高位。

從拿地企業看，大部分城市拿地主力依舊是央企和地方國企，比如，上海成交的19宗地中，有八成地塊被央企和地方國企競得，佔到本輪土拍總金額的九成。相較于2022年，民營房企的拿地積極性有所復蘇，不少民企積極參與土拍，並有一定斬獲。

這種情況在杭州市場的表現較為明顯，該市第三批次出讓的12宗地塊中，有10宗地被民營房企拍下，民企拿地總金額達142.1億元，佔總金額的85%。其中，杭州本地民企濱江集團以29.1億元競得2宗地塊，許久沒有拿地的碧桂園通過搖號、以28.3億元競得濱江浦沿地塊。龍湖、偉星、坤和、天陽等多家民企均有斬獲。近兩年房地産市場較為火熱的成都，也吸引了不少民企。自今年3月22日算起，成都已經舉行了5場土拍，合計出讓17塊涉宅用地，其中，有8宗地塊被邦泰、樂山海天、澳南、杭州椿實等民營房企摘得。

全國土地出讓仍低迷 企業收縮三四線

投資雖然熱點城市的土拍市場有所復蘇，但從全國看，部分成交數據仍不及往年。

克而瑞研究中心稱，截至4月25日，全國300城經營性土地總成交建築面積為4102萬平方米，與2022年同期相比下降了35%，降幅較3月份進一步擴大；成交總價1843億元，自2023年2月份以來連續三個月環比上升；受上海、杭州、合肥等城市優質宅地成交影響，平均樓板價上升至4493元/平方米，回升至近一年高點。

克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春稱，在百強房企拿地能級變化方面，2022年三四線城市佔比只有31%，而過去四年則基本維持50%以上。實際上從2018年起許多百強房企已經對自身的投資策略進行調整，採取上浮策略，紛紛提出關注核心城市的優質資産，強調投資回歸一二線城市，因此2018年之後投資有所下滑，2022年出現大幅度下滑，其中也有原因是部分三四線起家的出險房企投資幾乎暫停。整體來看，三四線投資退潮的速度遠高於二線。

謝楊春稱，從區域來看，目前長三角、珠三角土地相對穩健，市場基本面比較好，而大部分房企也把對三四線城市的投資集中在核心城市群。他判斷，未來三四線城市的土地投資會維持低位，房企在三四線城市的投資退潮仍將延續，把有限的資金聚焦在核心城市。