北京市場整體穩定，沒有大起大落；海南多項調控政策加碼後，“房價沒有那麼多虛火了”；西安此前的千人搶房局面正在改變。

8月10日，福建廈門，湖濱中路上的新樓盤。 圖/視覺中國

國內恐怕沒有哪個行業像房地産業一樣，任何風吹草動總能引發熱議。近期，萬科喊出“活下去”、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地産降薪、“金九銀十不再”……房地産市場迎來了新一輪的“熱鬧”，只是這“熱鬧”中吹來“入秋”的風。

新京報選取了北京、廈門、武漢、海口、西安、河南某縣城等六個地域為調查樣本，試圖還原出市場自身的邏輯，以及每個環節上相關個體的感受。

作為一線城市的代表，業內人士認為，今年北京市場總體保持平穩，部分區域成交量好于2017年。廈門、海口、西安三個城市在政策調控之下，市場降溫，又表現各異：在成交量下滑的背景下，萬科“降價”折射出廈門房企去化的焦慮；在海南，仍有仲介苦苦“熬著”；西安當地居民則終於不必像打仗一樣去“搶房”。

在武漢樓市升溫的過程中，滋生了“茶水費”這一灰色産物。有購房者因未交“茶水費”而“搶房”失敗。值得注意的是，在一二線城市樓市降溫的同時，部分小城市近兩年市場升溫。豫東的一個五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰，不少新樓盤“秒光”。

城市樣本之北京

價格未大起大落，部分區域成交量好于去年

“今年房價總體比較穩定，部分區域有小幅的波動，但沒有大起大落。”多位北京地區的地産仲介向記者概括2018年至今的市場時，不約而同地表示。

豐臺首經貿區域的房産仲介介紹，今年初該區域房價平均在7.2萬元左右，目前回落到6.7萬元左右。

記者所居住的勁松地區一小區建於上世紀80年代，在3·17新政前，該小區二手房均價接近7萬元。今年年初，該小區均價在6.1萬元左右，最近均價在5.9萬元左右。“從年初到現在，房價一直比較穩定，有少許的回落。”該小區的鏈家仲介表示。

也有部分區域的房價微漲。“通州環球影城附近的房價漲幅在4%到8%，加州小鎮這樣的新小區價格漲了8%左右，一些老小區房價漲了4%左右。”通州環球影城區域一仲介表示。

記者查詢該區域的成交記錄顯示，今年3月，加州小鎮小區一居室的成交價為220多萬，目前一居室價位在250多萬。

多個機構的數據顯示，市場交易量表現並不理想。中原地産發佈的數據顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環比8月淡季僅上漲1.61%。9月北京新建住宅數據簽約2944套；前9月，新建商品房住宅合計網簽16387套，幾乎是歷史同期最低。

仲介人員的感受印證了這一數據。

“我們門店有12人，現在每個月成交五六套。在2017年3月17日的新政前，我們門店一個月的成交量在10套到15套。”馬駒橋區域的仲介表示，9月出臺的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影，“政策收緊後，我們門店的成交量又下降了10%左右。”

不過，也有地産仲介人員表示，2018年市場成交量較2017年有所好轉。

上述通州環球影城區域的仲介介紹，其所在的門店今年以來每個月成交約九套左右，行情較差的月份成交三四套。“9月成交了4套，反而要比平時少一些。”

該仲介同時表示，“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套，但也不像2017年那麼冷，就是一個平常年。”

首經貿區域的仲介有類似的看法。“今年以來，我愛我家豐臺地區的二手房每個月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期，每個月成交600套左右。與2016年市場活躍時每個月800套左右的成交量相比，下降了一半。與2017年每個月200套左右的成交量相比，今年市場的成交量在上升。”該地産仲介解釋，2017年市場大起大落，購房者多持觀望態度，而隨著市場進入平穩期，購房者陸續入手，2018年的成交量開始上行。

“2016年市場火熱，我掙了40多萬。2017年沒怎麼掙錢，掙了10多萬。今年行情一般，差不多可以掙二三十萬吧。”該仲介表示。

城市樣本之廈門

萬科“降價”背後：市場成交量下降，庫存高企

“十一”期間，“萬科五折甩賣樓盤”的消息把廈門樓市推向風口浪尖。

對此，萬科廈門品牌負責人對外解釋，不存在“原價500萬元/套，現價278萬到298萬元/套”的説法，此次國慶期間新推出的産品與此前産品的不同之處在於位置不同，且為極簡裝修，不帶兩個車位。“萬科還是有所降價，就是為了跑量。”某知名地産商廈門地區分公司一內部人員孫佳（化名）向新京報記者表示，在萬科降價背後，廈門房地産市場成交量下降，庫存高企。

“廈門的市場現在是全國最差的，成交量在下降，但廈門市場的庫存高企。如果開發商、所有樓盤全面停工，不再新增商品房，三年時間才能把現在已經拿到預售證的庫存去化完成。”孫佳説。

上述地産商內部人士的説法和機構調查結果一致。據克而瑞最新發佈的數據顯示，廈門第三季度新開/加推項目共1227套，去化套數僅為354套，去化率29%，排名在26個典型城市中倒數第一。

另據廈門克而瑞機構數據，在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續走低，庫存進一步擴容，去化週期延長至23.8個月，其中144平方米以上再改及高端産品去化週期均超過29個月，庫存壓力較大。

2017年3月，和全國大部分樓市一樣，經過一年多的狂飆，廈門房地産市場摁下了“暫停鍵”，出臺多項調控措施穩市場。政策陸續出臺，狂飆態勢被遏制，外地投資者開始撤場。據廈門房地産聯合網數據，2018年上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

在成交量下降的同時，多位廈門地區的仲介和購房者表示，今年初至今，廈門樓市價格平穩。

國家統計局數據顯示，8月70個大中城市中，有67城新建商品住宅價格環比上漲，持平的城市有2個，只有廈門1個城市房價下跌。

“從最近市場看，島內的價格較高峰期跌了10%左右，價格在7萬左右，島外有個別樓盤跌了20%，價格在4萬左右。總體看，現在的價格已經比年初的價格稍微低一點。”廈門人張啟（化名）一直在看房，他認為，廈門地區房價微跌。

在業內看來，近期引發關注的萬科樓盤也並非外界傳言的“價格腰斬”。“實際上沒有那麼大折扣，而是減配了。此前該聯排別墅為精緻裝修，現在出售的是毛坯。之前送兩個車位，現在兩個車位要32萬購買。如果刨去精緻裝修、車位的費用，萬科的別墅可能只是打了七折。”孫佳表示。

城市樣本之武漢

交了百萬認購金但未交“茶水費”，搶房失敗

在交了100萬認購金後，武漢市民陳鵬（化名）依然沒有搶到房。

今年8月，陳鵬看中了武漢一新樓盤。“直接交100萬的認購金才有資格搶房。搶房成功後，認購金直接轉為首付。按照首套房規定，首付付三成即可，這個認購金額相當於付了5成的首付。”

而在2013年，陳鵬的一位在武漢購房的朋友只需要繳納500元的認購金。“是開發商出的優惠政策，交500元認購金頂替1萬。”另一位這兩年購房的朋友也只是繳納了2萬元的認購金。

認購金金額的飆升折射出市場的變化。2016年之前，武漢房價一直穩定。此後，隨著市場的發展，加上2017年前後，武漢放寬落戶政策、非武漢戶籍市民有望持“房票”購房等，這座城市的樓市開始升溫，不少樓盤出現了“搶房”的現象。

為了增加搶房的成功率，陳鵬和不少購房者一樣，在淘寶上花5000元買了“搶房服務”。“淘寶上提供用軟體幫著搶房的服務，就像用軟體搶火車票一樣。根據樓盤、樓層、戶型等要價，搶房費用500元、1萬元、2萬元的都有。”

記者在淘寶檢索發現，不少商家打出了“搶房選房承接全國樓盤”、“包拿下、搶到再付款、不中退全款”等宣傳。

“但我最終還是沒有搶到房。開盤不到1秒鐘，房子就沒了，太誇張了。我們購房群裏有60多人，只有三四個人搶房成功。”陳鵬説。

後來陳鵬從隔壁樓盤處了解到，其鎖定的樓盤需要交“茶水費”才可能搶到房。“在武漢購房的人都知道這條潛規則，繳納10萬到20萬不等，甚至更高的‘茶水費’就能搶到房。茶水費是白白交出去的錢，不會充當購房款。要想買到房，只能吃啞巴虧。”

和陳鵬相比，武漢人張偉（化名）因自覺交了“茶水費”而成功搶到了房子。

“今年上半年，武漢樓市火熱，很多新盤的房子比較難搶，基本‘秒光’。我在購房群裏表露希望能夠買到房的急迫，就有人加我的微信説可以幫忙搶到房子，但要交茶水費。”張偉説，此前在看房的過程中，其聽其他購房者和仲介談論過“茶水費”。

“武漢有很多這種專門做‘茶水費’的人，各個樓盤都可以，這是武漢房地産市場公開的秘密。不知道為什麼這群人有這麼大的能量。”張偉希望對方可以簽訂一個協議或者類似收據的文件，但對方態度強硬。“後來我才意識到，這些人擔心落下把柄。如果我們有協議，就可以在選完房之後去舉報他們。”

就這樣，在未謀面的情況下，在北京工作的張偉和對方一直通過微信溝通。“最後他指定了一個地方讓我去交錢，可以看看他們辦事的實力。但我在北京走不開，就沒有去。最終用支付寶轉給他9萬元作為‘茶水費’。他的支付寶賬號顯示的還不是他本人的名字，説是他一個親戚的賬號。”張偉説。

5月1日，張偉選擇的樓盤256套房子開盤，秒光。幸運的是，張偉搶到了自己想要的房子。

城市樣本之海口

多項政策加碼後，房價沒有那麼虛高了

海南樓市的熱度終於降了下來。

從今年年初，海南相繼出臺包括全域限購在內的多項調控政策。在調控政策收緊的同時，也不斷有利好樓市的政策出臺。

4月13日，中央宣佈了支援海南全面深化改革開放，建設全島自貿區和自由貿易港；5月13日，海南省正式發佈“百萬人才進海南”目標，人才自在海南落戶之日起購買商品住宅，享受本地居民同等待遇。　

政策在鬆緊之間互為角力的時候，國家統計局發佈的數據顯示，海口、三亞兩地新房價格漲幅在今年多個月份位居全國70城前列。

在海口、三亞多次“上榜”後，8月住建部約談了包括海口、三亞等五個城市的負責人，這也是繼5月份之後，海口、三亞第二次被住建部約談。

在被住建部約談後，8月底海南爆出“商品房備案價不得超17300元”的消息。對此，海口市物價局對外解釋，“商品房備案價不得超17300元”是一種片面理解，雖在房企約談會上口頭提及，但只是政府部門提出的一種指導性意見，不是硬性要求。

不過，在業內看來，海南的“口頭限價”仍有著強大的約束力，並對市場帶來了較大的影響。

“限價政策出了後，現在開盤價基本都沒有超過17300元。這兩個月以來，海南地區的房價熱度下降了，房價漲不了了，反而價格穩中有降。”海口當地的一開發商售樓處的工作人員李彬（化名）説。

多位海南房地産商售樓處的人員持有類似的看法。“1萬5左右的價格對於海口來説，是比較正常的市場價格了。現在的房價沒有那麼多虛火了。”

“海南出臺的所有政策中，限購的政策對市場影響最大。一旦沒有外地客戶，海南的房地産市場不會再有什麼太大的起色。剛過去的‘金九銀十’，是這幾年最淡的一次。”李彬説，其客戶70%以上為外地人。

距離3月底出臺的限購政策已經過去了半年。“大家已經‘熬’了半年了，很多‘熬不住’的售樓人員或者仲介選擇了離職、改行。尤其一些中小型的房地産商開始裁員，有的仲介公司砍掉了一半的人員。”李彬介紹，其所供職公司售樓處原有10名員工，目前只剩3人。

李彬目前底薪只有3000元，但他還沒有離職的打算。“海南這塊收入普遍較低，房地産行業的仲介或者銷售人員的收入相對高點，如果換到其他行業，收入上會有落差。”李彬説，從國家調控的決心看，近幾年不會放開。“要麼轉行離開，要麼一直‘熬’到市場解禁。”

等待“解禁”的還有投資者。“目前市場並沒有出現恐慌性的拋售，畢竟長遠看，海南的房地産市場有發展前途，長期持有肯定有價值，大部分已經購房的人都在觀望。”李彬説。

城市樣本之西安

樓市降溫，從千人搶房到可以從容選房

西安人張霞（化名）終於松了一口氣了——西安的樓市從下半年開始降溫，她不必每天打仗一樣去看房、“搶房”。

2017年開始，西安樓市和全國市場同步飆升。在多位人士看來，人才政策是西安房價上漲的因素之一。這年3月，西安戶籍新政對部分戶籍準入條件作出重大調整，一時有了“千軍萬馬進長安”的局面。據西安市公安局統計數據顯示，2017年3月1日至12月底，全市共遷入落戶24.5萬人，同比增長335.9%。其中，新政落戶13.95萬人，佔新落戶總數的57%。

在人才政策推出前後，西安的調控收緊：限購、限貸、限價等。不過，在劇增的人口和調控收緊之間，市場做出了“火熱”的回應。

包括張霞在內的西安人開始意識到：要趕緊買房、改善性剛需購房要加快。與此同時，西安的房源供應量並不樂觀。據易居克而瑞統計，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米，連續三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應規模均小于同期的成交規模。其中，2017年的供應規模為1331.84萬平方米，缺口約在15%，2016年的缺口則超過60%。

“今年7月，房價漲到了1萬多。當時我看的一個樓盤的開發商對外放出消息説，他們的樓盤是奔著2萬的價格開盤。所以那段時間，西安40多度的高溫，我到處看房。在排隊交資料的時候，認識了一位陜北的大姐，她每週往返延安和西安之間七八趟，就是為了買到房子。”張霞説。

在張霞看來，從去年至今，西安樓市屬於“賣方市場”，導致不少新樓盤“秒光”。“我之前搶過高新區的房子，400多套，5秒鐘被搶完了。8月份，我又搶一個新樓盤，2000多人搶500套房子。所以，那段時間我的親戚朋友只有一個信念——不管戶型怎樣、喜不喜歡，只要能搶到，我就買。買到房子真的和中彩票一樣。”

在市場的火熱中，西安樓市還被爆出各種亂象。

今年5月，西安市場爆出融創南長安街壹號項目部相關人員“打招呼”。6月2日，長安區政府發佈了處理結果，經調查，有35名公職人員受購房者請托，給“南長安街壹號”項目部相關人員“打招呼”。

也有一些項目開盤打出了“全款優先，按揭排隊，公積金拜拜”的口號。“還有那種搞突然襲擊，讓你半夜三更去交資料。”張霞説。

不過，近兩個月，千人搶房、一房難求的局面正在改變。

據悉，今年3月底，西安推出了購房搖號政策。6月，西安明確了搖號買房的流程，同時禁止企業炒房行為等。

張霞也感受到了市場的變化。“市場在冷下來，不是説價格降了，而是市場平穩了。比如，之前有開發商很強勢，要求只能走商貸，但現在不少開發商開始認公積金貸、組合貸。”

“既然市場平穩了，我就可以慢慢挑房子了。前段時間有個新樓盤只有100多套房子，我又擔心買不上，但置業顧問表示應該沒問題。”張霞説。

城市樣本之五線小城

五線小城上演“搶房”大戰，3秒搶光

近兩年，河南某五線小城的樓市也開始升溫。記者了解到，當地樓市均價在6000元左右，而在2015年時，當地樓市均價在3600元左右。

“目前房價相對當地的居民消費水準是有點高，但如果你不買，可能每幾個月就一個價格，要趕緊買。”當地居民劉凱（化名）説，在其購房的過程中發現，購房人群中不乏購買二套房的投資者。“大家都認為房價一直在漲，過些年再賣的話肯定賺錢。”

部分大城市“搶房”的現象也開始在這個小城上演。

在剛結束的十一假期，當地有一新樓盤開盤。按照開發商的要求，早上7點購房者排隊入場，但五六點天濛濛亮，已有不少人開始排隊。

“這樓盤有300多套，1000多人排號，一上午就賣完了，目前只剩下190多平的大戶型。”當地另一房企的內部人士表示，“搶房”在當地是一種普遍現象。“我們這兒房源不多，如果有稍微優質的樓盤，都要排號搶，不是説排上號就一定能買到房。”

處於搶房“鄙視鏈”頂端的購房者更容易搶房成功。

“今年7月，一個大型開發商的樓盤開盤，400套左右，3秒鐘搶光。開發商將購房者分為全款購房、按揭購房兩類，全款購房者搶完後，按揭類購房者才有機會搶房。我是按揭類購房，沒有搶到。一個朋友全款購房搶到了，另一個朋友托關係也搶到了房。”劉凱説。

實際上，在當地，因房源不足，購房“鄙視鏈”並不稀罕。“10月3日開的那個盤，搶房是按照購買車位的順序進行，購買車位的購房者上午排號選房，沒有購買車位的購房人下午排號選房。實際上，買車位的購房者選完，可能就沒房可選了。”劉凱説。

搶房之外，另一個值得注意的現象是，當地購房者和房企內部人士表示，不少房企在取得預售證之前，房子已“售罄”。“我們這兒買房都是這樣，購房者先交納一定的金額入會員排號，這個金額是2萬可以抵3萬的房款，在預售證下來後再交首付。”上述當地房企內部人士表示，其公司新樓盤即將開盤900套房子，目前已排號1000多人，但公司尚未取得預售證。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於房産銷售來説，如果沒有預售證，是不允許提前排號和收取費用的。（記者 侯潤芳）