原標題：中小房企扎堆赴港 融資需求突顯

今年以來，已有8家房企先後在港遞交上市申請，其中大多是區域性房企且規模較小。業內分析指出，扎堆赴港上市的背後或突顯出中小房企的融資困境。

炎炎夏日已過，但港交所熱鬧依舊。

繼銀城國際在港遞交招股書後，內地房企德信中國也邁出了赴港上市的步伐。

據不完全統計，截至目前，今年以來，已有8家房企先後在港交所遞交上市申請，分別為弘陽地産、萬創國際、大發地産、美的置業、萬城控股、恒達集團、銀城國際和德信中國。此外，正榮地産和弘陽地産於今年成功登陸港交所。

值得注意的是，今年遞交IPO申請的大多是區域性房企且體量不大，與頭部房企相比，知名度也較低。

那麼，赴港上市背後是蟄伏後的“蓄勢待發”還是另有“隱情”？

中小房企的盛宴

許多人對於正榮地産於今年1月16日在香港上市並不驚奇，畢竟作為規模前30中為數不多還未上市的房企，正榮地産通過資本市場向其已實現千億規模的閩係“兄弟”看齊也無可厚非。

除了正榮地産的規模較為靠前，今年以來提交IPO申請的房企大多為中小房企，且與正榮地産相比差距較大。比如，截至2018年2月28日，大發地産僅擁有172萬平方米的土儲，且項目集中于長三角區域，並不分散，2017年營收也僅44.1億元。

事實上，萬創國際、萬城控股、銀城國際、恒達集團、德信中國這些全國知名度本不高的名字在其各自披露招股書後，突然如“雨後春筍”般進入人們的視線。

他們或是房地産江湖裏的“滄海遺珠”，只不過，與在全國範圍內大舉擴張的頭部房企不同，這些房企往往還守著自己的“一畝三分地”，也未有足夠的能力去撬動房地産行業金字塔頂端格局的改變。

事實上，萬創國際在2015年12月才獲得房地産開發企業資質證書，2017年的營收不過6.3億元，業務主要聚焦安徽省。截至2018年3月31日，建築面積土儲不足200萬平方米的萬城控股2017年的營收也僅為9.7億元，目前佈局還局限于天津、惠州和河南駐馬店。恒達集團稱其為河南省許昌市最大的房地産開發企業，但其目前的業務除許昌這個大本營之外，僅涉足同處於河南省的鄭州市和信陽市，2017年公司的銷售收入為14.64億元。

或如弘陽地産董事長曾煥沙所言，這些區域性房企對於香港資本市場青睞有加是因為香港市場很開放。但在不少市場分析人士看來，謀求上市或是中小房企在面對頭部房企收割速度加快的競爭壓力時，期望通過上市來為自家城池爭取更多的機會。

生存需求

融創中國董事會主席孫宏斌曾説，如今的房地産市場是大公司的“鑽石時代”，“因為大公司在不斷地合併小公司的市場份額，小公司都沒了，這個時代就結束了”。

據克而瑞統計，截至2018年5月末，融創、保利、恒大、碧桂園、綠地、萬科六家房企的銷售總規模達到12359.5億元，和第二、三梯隊房企的業績總和相當。留給中小房企的或是“蝸居”般的生存空間。就算是2016年就已在百強房企中排名第23名的正榮地産，彼時其合約銷售也僅佔全國房地産市場的0.31%。

千億規模是目標，是房企在房地産江湖裏叱吒風雲的底氣，是免於被迫出局的“金鐘罩”。然而，千億規模意味著持續的投入和開發，這背後，需要的是源源不斷的資金。從招股書來看，從正榮地産到德信中國，都有不小的融資需求。

有的房企融資是為了還款，比如正榮地産就在其招股書中坦白，其上市募資資金除了用作現有物業項目開發，還將償還其背負的大部分現有計息銀行及其他借款。

“我們持續尋求融資機會以支援我們的業務”，正榮地産一語道明融資和業務發展之間的密切聯繫。

對於中小房企而言，融資愈發睏難是其不得不面對的現實。萬創國際在其招股書中這樣描述其貸款渠道的限制：“我們無法通過現有信貸融資，以低成本取得足夠的借款。”

許下“未來5年衝擊3000億元”銷售規模願景的大發地産，雖然業績在2017年實現跳躍式增長，但是，2017年1.5億元的利潤似乎並不足以匹配或支撐其快速擴張所需的週轉資金，對資金的渴求也在逐步顯現。招股書顯示，2017年，大發地産經營活動凈現金流從2016年的8.55億元驟減至-23.93億元，截至2018年2月28日，公司計息銀行及其他借款達11.5億元，是同期所持現金及現金等價物的兩倍。

2017年末，資産負債率達404.7%的恒達集團在其招股書中透露，預計在2018年、2019年分別借款約6.18億元、3.26億元，均超過公司2017年1.37億元的利潤規模。

在高速擴張規模的需求下，現金為王。

事實上，即便是頭頂何享健家族光環，佈局已覆蓋11個省份，2017年合約銷售額已達507億元的美的置業也頗願通過債券、信託等方式增加融資規模，即便其或需支付更高的融資利息。僅2018年，美的置業就先後於3月7日和3月20日分別獲得發行本金總額為45億元和30億元公司債券的批准。

額度還未用完，但截至2018年3月31日，現金“銀票”僅余157億元的美的置業顯然已有“曲線補倉”的打算。據其披露的上市募資用途順序來看，收購土地或將是資金的第一大去處。值得注意的是，彼時，美的置業的流動負債總額達762.9億元，短期償債壓力不小。

低估值之苦

上市或能讓房企在短時間內不再“囊中羞澀”，但對於不少已在港股上市的內地房企來説，香港資本市場並不是一條“魚躍龍門”的捷徑，甚至，在企業估值問題上，讓企業管理層頗為“頭疼”。

以今年上市的正榮地産和弘陽地産為例，截至9月20日，弘陽地産報收2.75港元，上市2個多月以來，股價漲幅約為20%，總市值約為91.3億港元。規模較大的正榮地産的總市值相對較高，截至9月20日為185億港元。

事實上，截至9月20日，即便是位列內地房企第一梯隊的恒大，其市值也僅比港資房企新鴻基地産多了不到100億港元。不同的是，前者在2018年上半年獲得凈利潤已足抵後者2017/2018年整年溢利。與此同時，長實集團、恒基地産、太古地産、九龍倉置業等港資房企的市值均高於融創中國、龍湖集團、融信中國等一眾內地房企中的“尖子生”。

利潤增幅似乎並未對房企的估值有較大的提升作用，交易量不高，股價持續的“不溫不火”或是很多H股房企想要回A的原因。

據悉，富力地産、萬達商業、龍光地産等均向A股折返跑，只不過回A之路漫漫。

9月17日，在回A路上走了14年的“老兵”首創置業公告稱，撤回A股發行申請。碧桂園也曾嘗試分拆物業板塊在A股上市，但在1年的等待後於2017年年底撤回了申請，並在2018年6月19日于香港上市。

“雖然也不排除在香港分拆上市，但由於在A股上市能獲得更高估值，對母公司而言，當然會首選A股”，對比碧桂園前首席財務官吳建斌此前的表態，碧桂園物業撤A赴港更像是與A股失之交臂後的“無奈之舉”。

“事實上，港股整體估值在全球就處於較低的水準，港股中內房股的估值也處於較低水準。”易居研究院研究員沈昕指出，“在當下調控政策趨嚴和融資渠道持續收窄的環境下，房企的業績增長也面臨較大的不確定性，一旦業績增長未達預期，板塊估值就會承壓”。