三條細細的紅線，束縛房企在投融資領域的腳步。自2020下半年起，TOP100房企投資意願、力度大幅下降，收斂聚焦一二線甚至強三線，已成為行業共識。2021年伊始，房企欲重倉的全國核心22城，先後出臺“兩集中”供地政策。5月8日，北京首批集中供應宅地將正式競價。公開資料顯示，此次集中交易的宅地共計30宗，起拍總價為1035億元。

隨著開拍時間的臨近，多數頭部房企加緊籌集資金，準備“補倉“，也有部分中小房企意識到競爭加劇，將投資目光轉向非集中供地城市。哪些房企又有可能成為“黑馬”，從一眾頭部企業的博弈中，在此次土拍中獲取一席之地呢？

紅、橙檔房企投資降幅超50%

三道紅線按照現金短債比、凈利潤率、扣除預收之後的資産負債率三個維度，把房企劃分為紅、橙、黃、綠四個不同檔位，對未來有息負債增速有不同限制。

其中，紅、橙兩檔房企有息負債規模分別只能新增0%和5%。這使得紅線後，房企融資額持續低迷，近半年來有5個月融資額同比下滑。

據克爾瑞研究院數據顯示，上述投資收緊的表現最為明顯，紅線後投資力度分別下降51%和57%。

2021年2月，房企融資額創2017年3月以來新低，僅為504億元。投資端收緊更為顯著，自2020年9月以來，銷售TOP50房企投資金額持續下滑。

反觀黃、綠兩檔房企，有息負債規模增速分別為10%和15%，相對而言新增融資的空間較大，投資收縮相對有限。

不少綠檔房企更是瞅準時機，在2020四季度加緊補倉。數據顯示，截至今年2月，綠檔房企投資力度較政策出臺前上升24%。

“綠檔房企自2020年8月份後投資一路攀高，全年平均投資力度在12月達到最高峰。由此可見在其他房企受政策影響收斂拿地後，綠色房企快速抓住了投資窗口期，趁機大力納儲。”易居研究院研究中心總監嚴躍表示，進入2021年後，綠檔房企投資額同樣出現斷崖式下跌，一方面是受到春節假期及城市供地節奏的影響，另一方面在去年四季度加倉後，綠檔房企有意調整自身投資節奏。

“也有為今年集中供地蓄力的打算。”嚴躍進表示，北京等核心城市土拍市場，受到更多頭部企業、央企、國企的關注。如今，紅橙兩檔企業融資力度有限，北京市場對企業運營能力要求更高，在此次集中拍地中，拿地難度更大。

全國化規模房企聚焦一二線

市場整體呈現平穩之態，資金實力更為雄厚全國性房企，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優質土儲的結構性佔比。

以綠地為例，在紅線政策出臺前，綠地平均每月投資金額在百億以上，拿地分佈40多個二三線城市；而自9月份以後平均月度投資額降至30億左右，拿地城市也驟減至19個。從城市分佈上來看，9月份以後綠地的投資金額集中在南昌、西安、南寧等二線城市，以及鹽城、張家港、湖州這樣的熱點三四線城市，整體而言紅線後投資策略向核心城市聚集。

此外，諸如華潤、金地、龍湖等房企，在紅線政策發佈後拿地數量均有所下降，但更注重核心城市的土地儲備。華潤紅線前在北京的投資金額佔總投資額的24%，紅線後在深圳、北京拿地金額分別佔16%和8%，持續重倉一線城市。

一位top20房企人士透露，他們在北京只有2塊未開發的土地，有進一步增加土儲的需求。“不能等到賣完手上的貨再去獲地。”目前，其所在的公司主要關注城區6宗地，但已經做好了一無所獲的打算。

某央企北京公司行銷負責人則表示，目前他所在的企業，北京的在售項目多為老項目後期，此次集中供地能拍到一定會“補倉”。

一二線核心城市土地供不應求、拿地金額較大，也導致部分房企在投資聚焦時，選擇了下沉。

“尤其是區域深耕房企，在整體投資收斂的背景下，拿地城市減少，更為聚焦區域內的三四線城市。”嚴躍進稱，對於區域型房企來説，投資聚焦區域內三四線城市以及1-2個周邊核心城市是主流方式。

例如祥生，作為持續深耕浙江省的區域型房企，投資行為一直主要集中在浙江省內，2020年1-8月份在濟南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲，拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州：但在9月份以後，祥生僅在蕪湖有新增土儲，且投資金額佔比不足2%，此外其他投資全部集中于浙江省內，以紹興、台州、義烏、溫州、衢州等三四線城市為主，拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、台州和衢州。從投資金額集中的城市變化也能明顯看出，祥生在政策後的聚焦路徑是向深耕區域三四線聚集。

核心城市拿地黑馬難再現？

實際上，2000年，鴻坤60億拿下西紅門地塊，至此開啟企業快速發展之路；2012年，金茂以黑馬之姿，逆勢拿下廣渠路地塊，憑藉綠色科技産品，成為新一代高端物業專家；2013年，懋源成為北京土拍市場的下一匹黑馬，夏家衚同一戰成名……如今，融資規模下降，頭部企業更為聚焦一二線城市，以北京為首的一二線城市土拍市場“黑馬”真難再現？

在郭毅看來，這個可能性仍將存在。“

現在房企連保證金都琢磨著共用呢，也就是，大部分參與者其實在資金調佩上並不是那麼充裕。”據郭毅分析，大部分房企在拿地時會做相對應的精選，並設定多重目，圈出一定範圍，最後主攻幾塊地。

而這次供地，針對朝陽金盞鄉和崔各莊鄉、海淀樹村、通州副中心0302街區等6宗區位條件較好的地塊，北京推出政府持有商品住宅産權份額的競爭方式。第一，競地價和配建一定比例公租房；第二，當地價熔斷，開始競報政府持有商品住宅産權份額；第三，當産權份額達到設定的預設份額，轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。

按照規定，這類地塊建成的房源，自取得不動産權證5年內不得轉讓，滿5年後，可按市場價轉讓個人産權份額，政府持有部分則按市場價收回相應價款。

對此，某央企在京投拓相關負責人表示，規則完全清晰透明的情況下，企業競爭壓力反而會加大，核心原因就是在於好地都想拿，對於央企和國企來説，聯合拿地的情況更多，“針對熱點地塊，可能會出來幾種不同的預設的方案，有的可能會是勢在必得，有的可能是嘗試一下，甚至看看現場舉牌兒的這個勢頭，如果不太對就算了。”

“對於非熱點地塊兒來説，北京房企因為對北京市場比較了解，競爭不會過於激烈，可能就會給中小房企留下的機會。”郭毅稱，在北京拿了地，有了項目，但運營難度不小，中小房企也得量力而行。

嚴躍進則表示，相比之下，黃、綠檔房企城市選擇角度來看，策略多為加倉長三角的二三線以及穩固自身大本營土儲。對於區域深耕型的中小房企而言，目前加入一二線城市投資門檻相對較高，保持深耕、吃透市場或是更好的選擇。