核心城市,集中供地,黑馬難覓

來源:中國網地産 2021-04-29 09:22:07

三條細細的紅線,束縛房企在投融資領域的腳步。自2020下半年起,TOP100房企投資意願、力度大幅下降,收斂聚焦一二線甚至強三線,已成為行業共識。2021年伊始,房企欲重倉的全國核心22城,先後出臺“兩集中”供地政策。5月8日,北京首批集中供應宅地將正式競價。公開資料顯示,此次集中交易的宅地共計30宗,起拍總價為1035億元。

隨著開拍時間的臨近,多數頭部房企加緊籌集資金,準備“補倉“,也有部分中小房企意識到競爭加劇,將投資目光轉向非集中供地城市。哪些房企又有可能成為“黑馬”,從一眾頭部企業的博弈中,在此次土拍中獲取一席之地呢?

紅、橙檔房企投資降幅超50%

三道紅線按照現金短債比、凈利潤率、扣除預收之後的資産負債率三個維度,把房企劃分為紅、橙、黃、綠四個不同檔位,對未來有息負債增速有不同限制。

其中,紅、橙兩檔房企有息負債規模分別只能新增0%和5%。這使得紅線後,房企融資額持續低迷,近半年來有5個月融資額同比下滑。

據克爾瑞研究院數據顯示,上述投資收緊的表現最為明顯,紅線後投資力度分別下降51%和57%。

2021年2月,房企融資額創2017年3月以來新低,僅為504億元。投資端收緊更為顯著,自2020年9月以來,銷售TOP50房企投資金額持續下滑。

反觀黃、綠兩檔房企,有息負債規模增速分別為10%和15%,相對而言新增融資的空間較大,投資收縮相對有限。

不少綠檔房企更是瞅準時機,在2020四季度加緊補倉。數據顯示,截至今年2月,綠檔房企投資力度較政策出臺前上升24%。

“綠檔房企自2020年8月份後投資一路攀高,全年平均投資力度在12月達到最高峰。由此可見在其他房企受政策影響收斂拿地後,綠色房企快速抓住了投資窗口期,趁機大力納儲。”易居研究院研究中心總監嚴躍表示,進入2021年後,綠檔房企投資額同樣出現斷崖式下跌,一方面是受到春節假期及城市供地節奏的影響,另一方面在去年四季度加倉後,綠檔房企有意調整自身投資節奏。

“也有為今年集中供地蓄力的打算。”嚴躍進表示,北京等核心城市土拍市場,受到更多頭部企業、央企、國企的關注。如今,紅橙兩檔企業融資力度有限,北京市場對企業運營能力要求更高,在此次集中拍地中,拿地難度更大。

全國化規模房企聚焦一二線

市場整體呈現平穩之態,資金實力更為雄厚全國性房企,在整體投資收緊的情況下,均選擇聚焦一二線城市,提高優質土儲的結構性佔比。

綠地為例,在紅線政策出臺前,綠地平均每月投資金額在百億以上,拿地分佈40多個二三線城市;而自9月份以後平均月度投資額降至30億左右,拿地城市也驟減至19個。從城市分佈上來看,9月份以後綠地的投資金額集中在南昌、西安、南寧等二線城市,以及鹽城、張家港、湖州這樣的熱點三四線城市,整體而言紅線後投資策略向核心城市聚集。

此外,諸如華潤、金地、龍湖等房企,在紅線政策發佈後拿地數量均有所下降,但更注重核心城市的土地儲備。華潤紅線前在北京的投資金額佔總投資額的24%,紅線後在深圳、北京拿地金額分別佔16%和8%,持續重倉一線城市。

一位top20房企人士透露,他們在北京只有2塊未開發的土地,有進一步增加土儲的需求。“不能等到賣完手上的貨再去獲地。”目前,其所在的公司主要關注城區6宗地,但已經做好了一無所獲的打算。

某央企北京公司行銷負責人則表示,目前他所在的企業,北京的在售項目多為老項目後期,此次集中供地能拍到一定會“補倉”。

一二線核心城市土地供不應求、拿地金額較大,也導致部分房企在投資聚焦時,選擇了下沉。

“尤其是區域深耕房企,在整體投資收斂的背景下,拿地城市減少,更為聚焦區域內的三四線城市。”嚴躍進稱,對於區域型房企來説,投資聚焦區域內三四線城市以及1-2個周邊核心城市是主流方式。

例如祥生,作為持續深耕浙江省的區域型房企,投資行為一直主要集中在浙江省內,2020年1-8月份在濟南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲,拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州:但在9月份以後,祥生僅在蕪湖有新增土儲,且投資金額佔比不足2%,此外其他投資全部集中于浙江省內,以紹興、台州、義烏、溫州、衢州等三四線城市為主,拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、台州和衢州。從投資金額集中的城市變化也能明顯看出,祥生在政策後的聚焦路徑是向深耕區域三四線聚集。

核心城市拿地黑馬難再現?

實際上,2000年,鴻坤60億拿下西紅門地塊,至此開啟企業快速發展之路;2012年,金茂以黑馬之姿,逆勢拿下廣渠路地塊,憑藉綠色科技産品,成為新一代高端物業專家;2013年,懋源成為北京土拍市場的下一匹黑馬,夏家衚同一戰成名……如今,融資規模下降,頭部企業更為聚焦一二線城市,以北京為首的一二線城市土拍市場“黑馬”真難再現?

在郭毅看來,這個可能性仍將存在。“

現在房企連保證金都琢磨著共用呢,也就是,大部分參與者其實在資金調佩上並不是那麼充裕。”據郭毅分析,大部分房企在拿地時會做相對應的精選,並設定多重目,圈出一定範圍,最後主攻幾塊地。

而這次供地,針對朝陽金盞鄉和崔各莊鄉、海淀樹村、通州副中心0302街區等6宗區位條件較好的地塊,北京推出政府持有商品住宅産權份額的競爭方式。第一,競地價和配建一定比例公租房;第二,當地價熔斷,開始競報政府持有商品住宅産權份額;第三,當産權份額達到設定的預設份額,轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。

按照規定,這類地塊建成的房源,自取得不動産權證5年內不得轉讓,滿5年後,可按市場價轉讓個人産權份額,政府持有部分則按市場價收回相應價款。

對此,某央企在京投拓相關負責人表示,規則完全清晰透明的情況下,企業競爭壓力反而會加大,核心原因就是在於好地都想拿,對於央企和國企來説,聯合拿地的情況更多,“針對熱點地塊,可能會出來幾種不同的預設的方案,有的可能會是勢在必得,有的可能是嘗試一下,甚至看看現場舉牌兒的這個勢頭,如果不太對就算了。”

“對於非熱點地塊兒來説,北京房企因為對北京市場比較了解,競爭不會過於激烈,可能就會給中小房企留下的機會。”郭毅稱,在北京拿了地,有了項目,但運營難度不小,中小房企也得量力而行。

嚴躍進則表示,相比之下,黃、綠檔房企城市選擇角度來看,策略多為加倉長三角的二三線以及穩固自身大本營土儲。對於區域深耕型的中小房企而言,目前加入一二線城市投資門檻相對較高,保持深耕、吃透市場或是更好的選擇。

(責任編輯:)
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