下半年新房市場因近期落地的限競房新政，或將呈現完全不同的局面，而在整體調控政策下一直未發生大的變化的二手房市場，在下半年會呈現何種發展趨勢？數據顯示，5月，北京二手房成交量達18096套，創下了“3·17新政”之後的單月新高。有人擔心，二手房是不是又要回到一日一價的時代。對此，無論是分析機構還是業內人士都給出了否定的答案。上半年4、5月二手房市場的快速升溫，主要源於剛需置業需求集中釋放與學區房需求的疊加所致，後期的二手房市場成交量將有所回落。對於下半年的二手房，“穩”是大多數人給出的答案。

上半年成交量仍是四年最低位

二手房市場比去年熱了，這可能是近期關注二手房市場的人的共識。但實際熱度如何，是量熱了，還是價熱了，卻很難説清。

以端午小長假的市場成交為例，據我愛我家市場研究院統計，2018年的端午節（6月16日-6月18日），北京全市二手住宅共網簽150套，較之前“五一”小長假的264套下降43.2%，與2017年端午節（5月28日-5月30日）的149套持平。

從北京我愛我家的實際簽單量看，今年端午三天的成交量較“五一”三天的成交量下降了4.6%，與去年端午相比則增長了354.2%，這主要是去年端午成交量過低所致。而在價格上，端午三天的成交均價較“五一”三天的成交均價下跌了2.7%。

從這些數據可以看出，單純從一個小成交週期看，很難判斷目前樓市的熱度。但從今年上半年各月成交量的走勢看，北京二手房市場正在逐步回歸常態。

根據中原地産研究中心數據顯示，截至6月25日，2018年北京二手房已實現網簽72930套，預計2018年上半年北京二手房成交總量將在7.6萬套左右。這一成交量依然是2015年以來，樓市連續4年的最低點，同比下調了13.2%，但相比低迷的2017年下半年，環比上漲了56.2%。

5月，北京樓市成交量出現大幅上漲，全月成交量突破18000套，上漲至高位。有人開始擔心，北京二手房市場會不會回到“3·17新政”前一天一價的狀態。不過，這一數據在6月又開始出現回落，很多平臺統計的日成交量都出現了下滑。對此，貝殼研究院分析稱，進入6月以來二手房市場確實有所回落。前期市場升溫的原因在於3·17調控後壓抑的需求，尤其是剛需和初次改善需求在前期出現集中釋放，加上學區政策（東城、海淀不動産證在2018年6月30日、2019年1月1日以後實行多校劃片）刺激學區房需求提前入市，帶來5月的成交高峰。

隨著學區房政策效應的減弱和信貸的收緊（首套房利率從上浮5%回到上浮10%），加上認房認貸不放鬆下高總價改善難度依舊較高，且還面臨新房市場限競房的分流，後期市場成交量將會有所回落。

中原地産首席分析師張大偉表示，4、5月二手房成交量的大幅上漲最大的原因首先是部分區域學區政策的調整，特別是東、西城，針對學區房入學資格的投資，使得部分家庭出現了家庭內房源過戶。其次，房價的調整到位讓一些剛需購房者陸續入市。張大偉指出，北京二手房市場整體價格調整非常明顯，從2017年4月開始到現在12個月累計跌幅超過15%，部分區域房源價格接近20%。對於部分購房者來説，當下北京的房價已經跌到心理價位。

麥田房産首席市場分析師張葉松也認為，去年11月份是北京樓市成交量反彈的標誌，月度成交重新站上萬套；今年3月份則是二手房價格開始反彈的節點，此後的3、4、5月，每個月的成交均價都有2%—4%的小幅反彈。這都促成了上半年二手房交易的增長。但整體來看，按照北京市的房産交易體量，每個月1.5萬套的二手房成交是合理區間，因此並未出現過熱的現象。

普通房源價格波動有限 改善依然是主力

“3·17新政”出臺後，北京二手房價格開始回落，經歷了近一年的回落調整，到今年上半年，購房人最直觀的感受是，二手房價有些降不動了。不過，房主想漲價，依然漲不動。

《廣廈時代》調查發現，端午假期後，不少業主提高了二手房報價，議價空間也減少了，但購房人並沒有明顯的恐慌。對於房主對心理價位的堅持，購房人不是很買賬，還在猶豫。

業主何先生近期賣房就經歷了這樣的變化。為了給孩子置換學區房，他選擇賣掉現在居住的房子，由於他買的學區房近期價格出現了一定漲幅，因此他也想把自己的房子價格提高。但經歷了兩個多月的掛牌銷售，很多購房人都對他的房子錶示了興趣，但給出的價格卻沒有達到他的預期。由於學區房業主一直催促，最終何先生只能選擇快速成交，最終成交價格也僅比他的心理底線高出10萬元。

像何先生這樣的賣家還有很多。除了類似學區房這類特殊房源，市場上的普通房源在現在的市場下議價空間都不大。如果業主選擇高出市場水準的價格，那麼房子銷售就很困難，部分高價房源無人問津。如果買家給出的價格太低，很多業主直接表示拒絕談判。

貝殼研究院分析稱，業主預期有一定的滯後性，其預期的明顯提升一定程度上來源於前期市場的明顯升溫。當前市場認房認貸不放鬆的情況下換房難度大，隨著前期需求的集中釋放、信貸的收緊、學區政策效應的邊際遞減、新房市場的分流，市場成交量會自然回落，價格的漲幅收窄，業主的預期自然回落。

58安居客房産研究院首席分析師張波則表示，目前北京的二手房市場呈現明顯的“橫盤”態勢，即房價下降成交量升，成交量升房價又上揚，由此帶來的房價小幅震蕩屬於常態，並且還將長期存在。這也屬於一種比較良性的市場狀態，相比于過冷和過熱，在相持階段房地産交易雙方的心態更平和，市場的炒作因素也更少。從房價來看，北京房價大幅下挫的可能性極小，階段性小幅波動會更為常見。

在這樣的市場態勢下，是什麼樣的需求在支撐著市場？貝殼研究院指出，上半年北京二手房市場經過了剛需入場、改善性需求進入，市場處於緩慢復蘇階段，但4 月份學區房政策調整（東城、海淀分別在2018 年6月30日 和2019 年1月1日 開始實行多校劃片）使換房需求集中釋放。在調控後期，低總價剛需盤成交佔比不斷提升，改善盤比例下降。5月份之後，改善性成交佔比超過首次置業佔比。改善性購房人在未來一段時間內，還將是市場的主力軍。

下半年“穩”字當頭 買賣雙方繼續博弈

上半年二手房市場經歷了回暖、攀升及回落企穩，而下半年走勢又將如何呢？

對此，業內人士給出的答案都是“平穩”。

張波認為，下半年二手房成交量很難再有快速上升，月度二手房成交量基本在1.5萬套以下。7-8月受天氣因素影響，加之限價商品房不斷推出，二手房或出現更為明顯的淡季，成交量下探至1.2萬套每月亦屬正常。

與2017年的成交低位相比，2018年二手房成交量是否會有大的突破？張波分析稱，北京今年二手房成交量超過2017年的概率並不大。作為目前調控最嚴的城市，北京的投機性需求目前已經基本趕出場外，北京市場也因此變得更為理性。除了政府的調控因素，市場的調控之手也在北京市場上得到更多體現。下半年北京二手房價將延續二季度房價的水準，整體波動性較小，而成交量在不同月份的波動或較為明顯，整體市場持續降溫態勢不會改變。

張大偉則指出，目前北京樓市二手房的成交量依然屬於平穩週期中，5-6月實際剔除學區交易等影響，市場真實成交二手房在1.5萬套左右，這一成交量在2009年來的市場屬於平穩期成交量。整體北京市場看，已經逐漸從2017年三四季度的低迷中逐漸平穩。

張葉松則表示，整體來看，去年11月份至今年3月份是樓市的底部，議價空間最大，房源可以挑選。而當前樓市的博弈已經進入了業主想提價和購房人是否認可的博弈，一旦雙方在價格上達成統一意見，成交量仍會穩定增長。

張葉松預計2018年樓市交易量一定會超過2017年，去年的二手住宅交易量大概13萬套，今年1-6月份的成交量已經超過了7萬套，而且今年下半年的樓市交易不太可能會像2017年下半年那樣極度低迷，每個月只有幾千套的成交。下半年預計月度成交在1.2-1.7萬套左右，這麼算下來，2018年的二手房交易量會超過2017年15%-20%左右。

從價格走勢看，2018年北京市場因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行，所以價格出現明顯反彈的可能性不大。但在經歷過2017年大幅度下調後，市場平穩運作將是2018年下半年的主要趨勢。