南京市石城公證處公證員費喆在本期大講堂上通過評析公證熱點，講解繼承、遺囑、養老、理財、意定監護方面的法律知識。在大家關心的以房養老上，費喆認為要注意防騙並講解以房養老的概念，分析幾種公證介入以房養老的方式供大家結合自身情況考慮。

公證介入房屋租金養老

房屋租金養老是指老年人把自己的住房出租取得租金,自己和子女一起居住養老或用所取得的租金到養老院養老。這種方式最大好處是保持了住房的産權繼承,老人死後子女可以繼承房屋,保證了子女關係的和諧。但租房養老也有弊端，租金收益較為固定,不能抵禦物價增長，辦理招租、出租等事宜,和房客的溝通,收取租金等問題對老年人來説比較耗費精力,遇上不誠信和霸道的房客會很麻煩。公證處作為法定、中立、長存、安全的資産保管機構，可以解決這些問題。老人將自己的房子出租的錢放在公證處專設的現金管理賬戶，公證處根據和老人的約定，定期將固定費用支付給養老院或房東。公證機構還會根據約定的時間到老人養老場所回訪，以確定老人的生活狀況。老人如有應急需要，公證處會把錢支付到醫院或老人指定的看護、殯葬機構。

公證介入反向抵押貸款模式的養老

老年人將房屋産權抵押給銀行、保險公司等金融機構,相應的金融機構對借款人年齡、預期壽命、房産現值、未來增值、折損情況以及借款人去世時房産價值進行綜合評估後,按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息,並按人的平均壽命計算,將其房屋的殘值分攤到預期壽命年限中去,按月或按年支付現金給借款人。當借款人去世後,相應的金融機構獲得房屋的産權,將其銷售、出租或者拍賣,用來償還貸款本息。相應金融機構同時享有房産的升值部分。其實就是按揭房貸款的反向運作,在貸款期限內債務餘額不斷增大,期末一次性還本付息結清貸款方式。

這種模式，公證處陪同老年人與銀行簽訂貸款抵押合同，老年人就銀行抵押事宜委託公證處代辦。公證處根據與老年人簽訂委託合同，設立專門賬戶代管銀行貸款。公證處作為資産代管機構，與委託的老年人、相關醫療機構、家政服務機構、殯葬服務機構、金融機構建立長效聯繫，根據委託人的指示代為支付相關費用。委託人去世後，根據其在公證處所立遺囑，在支付相關必要費用後，將剩餘錢款交由繼承人處理。

公證介入售房養老

老人出售住房産權移居養老院,售房款或年金由公證機構按月向老年人支付做養老金使用。老人死亡時，公證機構扣除必要費用後將剩餘錢款交付繼承人。公證機構對以房養老手續中遺囑信託法律文件進行公證。老年人只與公證處打交道，避免了與很多部門打交道導致的勞心勞力。公證機構再與其他機構簽署協議，對信託財産進行管理和處分。公證機構日常並不負責具體的養老工作，它最大的作用在於監督負責養老的機構和人員根據約定的條件履行養老義務，實現老人養老的意願，去世之後根據老人的意願安排後事。公證機構在這個過程中承擔兩個角色：生前作為老人信託的受託人，去世後作為遺囑的執行人。為預防風險，公證機構對以房養老手續中老年人與第三方簽訂的相關合同公證。 （宋強 任國勇）