5月11日，億翰智庫發佈2017年上市房企存貨週轉率&總資産週轉率TOP100。數據顯示，2017年，存貨超過1000億的企業有24家，而2016年存貨超過1000億的企業僅有14家，同比增長71%。恒大存貨為9535.21億元，排名第二的萬科存貨為5980.88億元，相比較恒大是當之無愧的“存貨王”。>>>專題：2018中國上市房企百強峰會  >>>2018中國上市房企研究成果發佈

房企存貨增加下週轉變緩

2017年，存貨超過1000億的企業有24家，而2016年存貨超過1000億的企業僅有14家，同比增長71%。其中2017年存貨超過3000億的企業有7家，2000-3000億的企業有3家，1000-2000億的企業有14家；恒大、萬科和綠地分別位居前三名。2017年恒大存貨為9535.21億元，排名第二的萬科存貨為5980.88億元，相比較恒大是當之無愧的“存貨王”。2017年整體存貨相較2016年同比增加36%，其中有69家企業存貨同比處於增長狀態，31家企業存貨有所減少。

表：2017年存貨不同額度企業數量

2017年榜單TOP100企業平均存貨週轉率為0.35, 而2016年企業平均存貨週轉率為0.36，同比下降3 %。TOP1-20企業2017年平均存貨週轉率為0.61 , 2016年平均存貨週轉為0.50，同比上升23%；但是其餘梯隊TOP 21-40，TOP 41-60，TOP 61-80，TOP 81-100企業2017年的平均存貨週轉率明顯要低於2016年的存貨週轉率。

圖：2017與2016年不同梯隊企業平均存貨週轉率

2017年銷售額TOP20房企平均存貨週轉率為0.35，而2016年銷售額TOP20房企平均存貨週轉率為0.41，同比下降14%。20家企業中，有15家企業存貨週轉率出現下降現象。例如碧桂園一直以來都堅持高週轉， 2017年碧桂園的存貨週轉率為0.52，存貨週轉天數692天，存貨消化大概需要1.9年；而2016年碧桂園的存貨週轉率為0.58，存貨週轉天數為621天，存貨消化需要1.7年；相比較存貨週轉率同比下降12%。房地産行業週轉讓資金更容易向規模房企匯聚，同時規模房企補充存貨的增加讓房企的週轉逐步變慢。

圖：2017與2016年銷售額TOP20

房企存貨週轉率比較

不過，房企存貨主要包括往年在建工程結轉以及當年新購入土地和新建工程等，根據財務報表計算更多的反映往年的存貨週轉能力，而如果以當年的銷售收入/當年的平均存貨，更能反映現時的存貨週轉能力。根據銷售收入與平均存貨的比值，2017年銷售額TOP20房企平均存貨週轉率為1.2，與2016年相較同比上升16 %，其中只有4家房企週轉率略微下降。

圖：2017與2016年銷售額TOP20房企銷售收入/平均存貨比較

房企規模增長下的資産週轉降至新低

2017年總資産超過3000億的企業有12家，規模達到8.2萬億元，同比增長36%。恒大、萬科和碧桂園位居前三，總資産均達到一萬億以上，排名第四的保利地産總資産規模為6965億，與碧桂園相差3500億，而排名第十的龍湖地産總資産“僅”為3628億元，行業資産正不斷的向頂層聚集。

表：房企總資産TOP10

自2013年伊始，至2017年房企總資産週轉率整體處於下降趨勢，面對調控加緊以及政策的導向，2017年房企週轉降至新低，企業資金回轉能力變弱，週期加長。

圖：2013-2017年TOP100房企總資産週轉率

2017年榜單TOP100企業平均總資産週轉率為0.25，2016年TOP100企業平均總資産週轉率為0.27，同比下降8%。其中TOP20企業中2017年平均總資産週轉率為0.41, 2016年平均總資産週轉率為0.38，同比增長8%。但是其餘梯隊2017年的總資産週轉率均低於2016年的總資産週轉率，分別同比下降17%、9%、11%、20%。

圖：2017與2016年不同梯隊房企總資産週轉率

政策導向下，房企變革加快週轉

2017年，“限購”、“限售”、“租購並舉”、“房住不炒”等政策不斷涌現，調控政策的加緊使2017年下半年的商品房銷售面積和銷售金額增速出現下降。雖然2017年房企資産規模和銷售規模持續增長，碧桂園、萬科和恒大的銷售額都達到5000億以上，但是對於房企整體，週轉腳步變緩卻是不爭的事實。

圖：2017年商品房銷售額及銷售面積增速

自2017年融資渠道收窄以後，部分房企開始面臨著資金壓力，即使在今年4月中旬央行宣佈降準，所釋放的信號對房企有所利好，但是部分房企資金面的壓力依舊偏緊。而且房地産作為資本密集型行業，開發需要大量資金，面對這樣的情況，房企開始在拿地、開發、銷售上加快週轉來應對資金壓力。2018年4月碧桂園連發三文，要求提高三四五線城市週轉，最快三個月開工；陽光城一直以來堅持“高週轉、低成本”策略；泰禾同樣強化高週轉，追求六個月的開盤速度。房企紛紛加快週轉腳步提高資金使用率。與此同時，房企積極對外拓展，以“房地産+”的方式進軍其他行業，促進綜合化發展並加快週轉。

以下為2017年上市房企存貨週轉率TOP100：

以下為2017年上市房企總資産週轉率TOP100：

億翰百科：

存貨週轉率：

存貨週轉率是反映企業營運能力的重要指標之一，用來測定企業一定時期記憶體貨資産的週轉速度，存貨週轉率越高，表明企業存貨資産變現能力越強，存貨及佔用在存貨上的資金週轉速度越快。

總資産週轉率：

總資産週轉率是考察企業資産運營效率的一項重要指標，體現企業經營期間全部資産從投入到産出的流轉速度，反映了企業全部資産的管理品質和利用效率。一般情況下，總資産週轉率越高，表明企業總資産週轉速度越快。銷售能力越強，資産利用效率就越高。