融創中國近日以9.75億元鉅資拿下240畝土地。融創中國董事長孫宏斌透露，融創中國今年底的凈負債率還將維持在100%水準。據分析，融創與其他房企不同，主要有兩張模式：一是高負債擴張；二是只在少數城市發展。其中，其高負債情況下進行大規模的土地擴張，實際效果如何？融創的此種模式值得探究。

有評論指出，融創中國的做法，類似于投資銀行操作，以驚人的週轉率為核心，輔以高成本融資，犧牲毛利率，快速拿好地，快速出售。但其效果仍需觀察。

 1新聞事件：融創近10億重慶拿地，摘得渝北區三幅高端地塊
 2模式分析：高負債擴張+少數城市做深做精 聽聽孫宏斌解析融創模式
 3實際表現：今10月底達到274億元同比增長70%；2011年-重慶融創毀綠建別墅？
 4模式探討：融創中國 危險的三輪車模式

新聞事件：

融創中國（01918，HK）近日揮師西進，探營重慶土地市場，以9.75億元鉅資拿下240畝土地，這是該公司年內首次入渝拿地。

去年初時，融創差不多以同樣的價格在重慶拿過地，一舉購得南岸區茶園多幅商住用地，現在快到年底，融創再次出手，以近10億元的價格摘得渝北區上述三幅高端地塊。

模式分析：

一、高負債擴張

孫宏斌透露，融創中國今年底的凈負債率還將維持在100%水準。

“我們並不打算降負債率，”對於資本市場通常持保守態度的凈負債率指標，孫宏斌認為並不重要，“關鍵是現金流安不安全。”

高負債率之辯 孫宏斌業績會再解融創模式

關於負債的問題，我們去年凈負債率是104%，下半年，我們的負債率還會控制在這個水準，我們沒想降低，因為現在賬上現金多一些比較安全，而且錢現在很值錢。借錢很難。

凈負債率這個指標，美國沒有這個概念，只有香港的投資者看。這個指標是不對的，所以，我們今年選了一個新的指標：是銷售額除以負債，我們這個比例排齊在前三名，我們現在是0.9，下半年可能會到2。

這個指標是最重要的指標，我們的現金流是非常安全的，因為我們的銷售非常好，負債控制得非常好，為什麼呢？我們從104%降到93%，這已經很難了。因為上半年我們並了綠城10億的債，天津項目大概也有十幾億的支出，北京項目也是十幾億的支出。

二、只在少數城市發展 做深做精

融創行銷中心總經理張強近期在一個論壇上表示，銷售出身的孫宏斌曾將順馳的教訓歸結于三方面：一是房地産企業必須管理好現金流，管理不好現金流，企業就有問題；二是，無論多大的開發商，它也許進了20個城市或者50個城市，但是它的利潤來源可能只是少數城市，並不是每個城市都賺錢；三是進入太多城市，管理就會存在隱患。

對於有觀點質疑融創只在京津滬渝以及蘇南等少數城市發展是否能夠做大規模的質疑，張強認為：“我們選的這些城市經濟總量比較大。在京津滬渝和蘇南這幾個城市發展拿地不用擔心消化量有問題，你去了30個城市不代表每個城市都能夠賺錢，也不能代表每個城市單盤能力都很強。我們的戰略就是聚焦少數城市，把每個城市做深做精，讓每個單盤項目都可以出來現金流和利潤。”

“我們理解的高端精品不是只做1%的客戶群。像綠城做的是3%或者5%的人群，而融創高端精品的人群一般定位在20%~25%，它不是絕對意義上的高端，但是它並不妨礙有些項目追求5%的客戶群。”張強介紹。

實際表現：

合約銷售金額：達到274億元同比增長70%

截至2012年10月底，累計實現合約銷售金額按年增70%至274億元人民幣。

重慶貢獻排最後

合同銷售金額按照城市貢獻佔比為北京19%、天津17%、上海區域(包含上海、無錫、蘇州、常州)54%、重慶10%。

2011年：重慶融創毀綠建別墅？

曾經號稱“中國歐盟生物多樣性保護示範區”、佔地近千畝的山地森林公園,近年來被房地産開發商逐漸蠶食。規劃經過調整,大片綠地變身“別墅區”。

一些居民認為，重慶融創涉嫌打著歐盟項目的旗號，玩弄概念，虛假宣傳，欺詐消費者。一些業主説，他們當初買房正是看中1000畝的歐盟示範區，結果卻被開發商偷換了概念。

模式探討：

融創擬發行票據被評為“B+”

不久，標準普爾將融創擬發行的優先票據評定為“B+”，該評級機構擔心：融創財務風險進取，一旦銷售下滑，其流動資金狀況在未來12個月或受壓，而大於預期的收購或引致明顯的債務融資，或將對流動資金造成壓力。

此外，上述招銀國際睿智投資研報還透露，融創10月份曾發佈過收購綠城項目及新的合資公司的通函，一旦這項計劃開始操作，至今年6月30日銀行借款將由124.5億元增加至176億元。該機構分析稱，凈負債比率將由合併合營公司前的93.4%激增至151.0%，高於1倍凈資産負債比率會是一個值得關注的問題。

評論：融創中國 危險的三輪車模式

融創中國的做法，類似于投資銀行操作，以驚人的週轉率為核心，輔以高成本融資，犧牲毛利率，快速拿好地，快速出售。融創中國好比一輛馬車，拉車的馬就是高週轉，左輪是低成本拿好地，右輪是高成本信託融資，在雙輪驅動下，拉車的馬望著眼前誘人的草料—期權，拼命拉車。但對於融創中國來説，驚人的週轉率凸現其土 地儲備和資金瓶頸。為了讓管理層除“速度”優勢之外，繼續保持“耐力”，孫宏斌還給他們帶上了股權激勵“金手銬”，但其效果仍需觀察。

（來源：鳳凰網重慶站）