筆者前幾天經過皇后大道東的一家房屋仲介時看到，灣仔一處位置很好的29平方米房子，賣價叫到890萬港元，合每平方米30萬港元。而去年春天這一地區平均房價才19萬多港元。當然，這可能是一個極端的例子，並不能代表香港整體房價走勢。

　　上周，香港有四組數據出爐，從中可能看出香港樓市走向的端倪。首先是反映香港二手樓價走勢的兩組數據。3月29日，中原城市領先指數CCL報174.94點，再創新高，按周升0.54%，連升兩周共2.4%。

　　同日，香港差晌物業估價署編制的整體私人住宅指數的最新數據是364.1點，按月升1.6%，屬於連續第23個月上升，為歷來最長升浪。自2016年11月起至今，該指數累計16個月創歷史新高，樓價按年累計升幅達16%。也就是説，最近這16個月裏，香港樓市每月都在創新高，每月都有不一樣的價格。

　　具體看，香港大戶型價格漲得更快。主要反映豪宅（大戶型）市況的CCL（大型單位）最新報182.90點，連續兩周創歷史新高，指數按周升4.83%，連升3周共7.34%，明顯跑贏中小戶型。事實上，按最新一輪升市21周來計算，CCL錄15升6跌，其中8次創新高，累計上漲16.27%，明顯高於同期的總體CCL和中小型CCL，前者為累計上漲10.22%，後者累計上漲8.99%。

　　從今年第一季度香港房屋價格走勢圖可以看出，首季房價逐月上升，中小戶型房屋價格在3月份升勢趨緩，大戶型房屋上升曲線在3月份卻變得陡直，直線上升。

　　如果僅僅從香港本地樓市供需的基本因素看，房價走勢符合其內在邏輯。土地供應沒有大的改觀，二手樓供應仍然緊張，賣方敢於叫價，買家趨之若鶩。再加上政府預算案裏沒有提到今年要對樓市出臺調控措施，使市場大為放心。香港分析師認為樓市升浪將持續。但是，香港是一個小而開放的市場，極易受外界因素影響，雖然樓市的供需主體是本地企業和本地居民，但是資金價格不是本地所能夠決定的。

　　進入3月份，美聯儲連續加息開始啟動，拉大兩地利差，必然帶動香港資金利率上升，這就意味著樓市按揭貸款利率的上升。如果全球金融市場波動加大，大量資金從香港外流，本地利率上升速度可能加快。而重要的是，對香港樓市影響最大的單個因素就是按揭貸款利率。

　　上周，還有兩組數字可以引證利率對香港樓市潛在的影響。一個數據是，與樓市按揭相關的一個月同業拆息連續第五日上揚，上週三更是升穿1厘水準，雖然其中有季節因素，但是趨勢引人關注。另一個數據是，金管局在上週三發佈的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》提出，香港家庭負債佔本地GDP的比率于去年第四季度升至70.2%，創下新高。報告認為，隨著樓價上升，置業負擔進一步趨緊，樓價與收入比率及收入杠桿比率也同步上升。樓價收入比率由2016年第四季度的15.9，升至去年同期的16.4，高於1997年的高峰值14.6，收入杠桿比率也升至74.1%，遠高於50%的長期平均值。

　　綜合這四組數據可以看出，目前香港樓市出現了樓價上升、住房按揭利率上升和家庭負債上升三者並存的現象，而從趨勢看，這三者的關係是互為惡化的“緊運作”關係，緊張而又脆弱。一旦國際金融市場出現風吹草動，使資金利率以較快速度上升，後果顯然並不樂觀。就像香港金管局所説，目前香港住宅物業市場前景仍不明朗，短期樓市可能還有支撐因素，但長遠而言仍面臨一些阻力。