格力地産上海3地塊均“難産” “地王”項目5年仍處建設初期

　　6月18日，是格力地産(600185，SH)回復上交所重組問詢函的第二天。此前連拉8個漲停板的格力地産，在昨天遭遇跌停。

　　2020年是格力地産上市的第11年，這家挂著“地産”名號的企業，從所謂海洋經濟到現代服務再到近期要重組珠海免稅，近年來似乎一直做著和房地産不太相干的業務，其主業營收表現並不佳。

　　這家“非典型”房企曾經也有過在房地産領域做大做強的野心。2014年，格力地産首次進軍上海，就拿下了上海浦東前灘的單價“地王”，但5年多過去了，該項目仍處於建設初期。

　　“地王”5年多未入市

　　上述“地王”項目位於寸土寸金的上海浦東前灘核心商務區腹地。2014年12月24日，經過124輪競爭，格力地産以16.14億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元32-01地塊，溢價率127%，樓面價65832元/平方米，刷新了上海浦東單價“地王”紀錄，而這一紀錄僅保留了4小時便被隔壁的36-01地塊打破，可見浦東前灘區域對房企的誘惑力之大。同一時間，格力地産還拿下了上海浦東前灘38-01地塊，樓面價也達到了5.39萬元/平方米。

　　隨著時間的推移，前灘各區域日漸成熟，格力“地王”卻遲遲不見入市。近日，《每日經濟新聞》記者來到上海前灘“九宮格”區域，從目前已開業的較為成熟的前灘晶耀，經惠靈頓國際學校步行至格力地産32-01地塊，用時約10分鐘。

　　記者在現場看到，位於東北角的格力地産32-01地塊正在建設初期，圍墻內的場地裏矗立著數座塔吊，但尚未見到建築主體。而另一邊的格力地産38-01地塊則已經基本建設完工，透過玻璃幕墻，內部裝飾清晰可見。

　　在格力地産的38-01地塊工地外，記者已經無法找到施工名牌，只看到外墻上曾經懸挂過大型告示的痕跡，而通過渣土處置責任公示牌可以辨認出建設單位為“上海海控合聯置業有限公司”(以下簡稱上海海控合聯)。記者通過查閱啟信寶發現，上海海控合聯即為格力地産控股公司。公開資訊顯示，早在2018年6月，格力地産上海前灘38-01地塊建築已經封頂。

　　很難界定是不是閒置

　　為何格力地産拿地5年多仍在建設中？“地王”項目是否涉嫌囤地？據國土資源部2012年頒布的《閒置土地處置辦法》，未動工開發滿1年的閒置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費；閒置兩年的，由政府無償收回國有建設用地使用權。

　　上海中原地産市場分析師盧文曦在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，高端項目不能用剛需流量型産品的節奏來進行，況且2017、2018年正好遇到樓市調整，當時入市肯定會損失不少利潤。“從歷屆‘地王’來看，都是靠‘拖’時間獲得利潤空間。格力在上海土儲不多，而且拿的是標桿地塊，理論上就應該做利潤最大化産品。事實來看，通過5年的時間也的確換出了利潤。”

　　盧文曦認為，閒置土地問題界定的確是難題，工地上只要有人幹活，但是速度不快，很難界定是不是閒置。

　　《每日經濟新聞》記者就32-01、38-01兩塊地入市時間、開發進度等問題採訪格力地産方面，截至發稿尚未得到回復。

　　不過，2020年3月10日，格力地産出具的一份《關於2020年公開發行公司債券之房地産業務專項自查報告》顯示，前灘38-01、32-01地塊仍屬於格力地産在建項目。

　　格力地産表示，根據自查，報告期內，本公司及下屬公司納入核查範圍的房地産開發項目不存在因閒置土地被行政處罰或經自然資源部門查處且尚未按規定整改或正接受立案調查的情形。

　　“是否認定這是一塊‘閒置土地’，是件很微妙的事情。市場條件始終處在變化之中，企業可能不具備開發條件，或者進度沒有符合預期，這當中需要考量的是主觀故意還是非故意。”上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華認為，如果是故意的，則叫做囤地，但企業沒有大量的資金支援是做不到的。

　　國際關係學院國際經濟係講師姚金偉則認為，企業如果想囤地就要考慮到資金成本、財務成本和機會成本，如果囤地後的增值部分不足以覆蓋企業的成本支出，那就沒有必要去囤。“客觀來説，6萬多元的樓面價，如果銷售價格達不到9萬~10萬元/平方米的話，相當於覆蓋不了‘囤地’的財務成本。通常房企進行土地開發，會比較‘聰明’地選擇市場價格較為高峰期的時候推向市場。”

　　項目背後是佛係運營？

　　除了上述兩宗前灘地塊，2016年5月11日，格力地産在上海市松江區泗涇鎮的核心區域拿下SJSB0003單元10-05號地塊，樓面價為3.77萬元/平方米，溢價率109.04%。同一天，融創以30.05億元競得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊，溢價率111.62%，成交樓板價38291元/平方米。該地塊就位於格力所拿地塊的旁邊。

　　值得一提的是，融創這一項目在2018年底就已經入市銷售，均價在48000元/平方米。目前，該項目已經售罄。但旁邊的格力地産項目至今仍未有入市動靜。而2017年12月底，格力地産“上海泗涇項目”就已經舉行了開工儀式。

　　從實際投入層面來説，格力地産對上海這3宗久未入市的地塊也不是完全擱置。

　　2019年年報顯示，格力地産在上海的地産項目合計用地面積有56551.8平方米，總建築面積207646.66平方米，在建建築面積207646.66平方米，已竣工面積0.00平方米。

　　格力地産對上海3個項目合計總投資額是83億元，截至2019年其投資額僅為6.65億元，僅比2018年度增加了約557萬元。

　　格力地産在年報中仍然顯示對上海區域的開發信心，其表示在區域戰略上，公司會同步加快推進珠海、上海、重慶項目建設，以珠海、上海、重慶為中心將業務輻射至珠三角，長三角和西南地區，並將根據公司和市場情況尋求其他區域的拓展。

　　雖然格力地産一直都將房地産作為主業之一，但這項業務始終沒有起色。2019年，格力地産的房地産業務在2019年營收為23.47億元，同比下降1.77%；當期銷售金額49.74億元，銷售面積23.8萬平方米。這是格力地産自2017年度(含)以來，房地産業務營收連續3個財務年度出現同比下降。