北辰實業十年市值縮水六成 去年上半年武漢拿地金額佔全國35.9%

　　北辰實業十年市值縮水六成，重倉湖北，去年上半年武漢拿地金額佔全國35.9%

　　“當前疫情對每一個房企都會存在業績壓力。”北京一位地産業內人士表示，“對於那些重倉湖北重倉武漢的房企，影響可能最大。”

　　億翰智庫數據顯示，在湖北省有項目的房企中，湖北省銷售額佔全部銷售額比重最大的前三名均為湖北當地房企，而全國性企業中，北辰實業去年在湖北省的銷售額超43.5億元，湖北銷售額佔全國銷售額比重達18.42%，是倉位最大的非湖北省房企。

　　雖然從絕對數額來看，去年保利、金地、綠地、新城控股、恒大等房企在湖北省的銷售額均超百億，但這些房企的湖北銷售額佔比並不高。

　　相較之下，近年來北辰在武漢市場動作頻發。

　　“過去幾年在武漢土地市場重倉的企業，項目沉澱在手中短期內難以回籠現金，對地産公司的短期資金鏈將構成挑戰。”上述業內人士認為，鋻於疫情對當地居民造成的心理創傷較大，武漢以及湖北的房地産市場信心恢復，將慢于其他省市。

　　銷售額下滑31%，負債率80.15%，十年市值縮水六成

　　應亞運而起，借奧運騰飛。在中國房地産史上，像北辰實業這種借兩大體育盛會“東風”享譽全國的房企並不多。

　　近幾年，北辰實業不僅在房企規模競賽中掉了隊，A股、港股兩項市值更是持續走出低位行情。

　　據北辰實業官網介紹，該公司已將武漢作為戰略支點型城市。武漢也是北辰除北京總部以外，項目數量最多的城市。

　　然而過去十年，北辰實業市值縮水超六成。

　　2019年中報數據顯示，北辰實業上半年銷售金額為100.35億元，同比下降了31.97%。

　　翻閱北辰實業近幾年財報，可發現其業績雖然基本保持著增長，但增速卻忽快忽慢，並不穩定。

　　其中2016年至2019年上半年，北辰實業營收分別實現98.3億元、154.57億元、178.64億元和85.49億元，同比增長了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%；歸屬母公司凈利潤為6億元、11.4億元、11.9億元和12.85億元，分別同比增長了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

　　北辰實業近十年的財報顯示，其中2011年、2013年營收有所下滑，其餘年份營收均呈現增長。凈利潤則是2010年、2014年、2016年有所下滑，2010年下滑幅度最大，為57%。2014年、2016年下滑幅度均不超過20%。

　　此外，北辰實業近10年的經營活動現金流量凈額有五年是下滑的，在這下滑的5年中，有4年凈額為負。其中2017年，北辰實業經營現金流凈額為-16.28億元，同比下滑179%。

　　雖然2019年上半年營利雙增，但這主要因為上半年結算面積以及結算金額較多，分別達到48.42萬平方米、71.95億元，同比上漲了83.35%和73.42%。

　　財報數據顯示，其上半年銷售面積為67.77萬平方米，同比下滑了22.1%；銷售金額100.35億元，同比下降31.97%。

　　截至2019年上半年，北辰實業短期借款達到10.01億元，同比增長43%，一年內到期的非流動負債達92.18億元，同比增長75.49%。

　　此外，2017年和2018年，北辰實産生的利息費用分別高達6.39億元和6.59億元，與此同時，平均融資成本也在不斷上升，2018年為5.87%，2019年上半年增長至6.07%。

　　三季報顯示，雖然北辰實業的資産負債率高達80.15%，但債務結構還算可觀，截至2019年三季度的短期借款餘額及一年內到期的非流動負債共計82.38億元，公司賬面上的貨幣資金為172.31億元，短期內償債壓力並不大。

　　去年上半年拿地六塊，三塊在武漢

　　作為國內第一家“A+H”股地産類上市公司，成立於1997年的北辰實業受益於北京亞奧核心區的快速發展，擁有的稀缺土地資源。一直以“京北老大哥”的身份盤踞京北。

　　然而隨著北京可供開發土地資源愈發有限，為突破規模瓶頸，北辰實業開始在京外開疆拓土。

　　在2007年、2010年、2015年和2016年房地産市場相對火熱時，北辰實業拿地擴張的步伐也很大，先後進入武漢、長沙等城市，所到之處均留下“地王”的印跡，但這些地王並沒有給北辰實業帶來豐厚的回報，與之相伴的卻是高企的負債率、日益稀薄的利潤率以及不斷走低的市值等。

　　業內人士認為，資本市場對其如此不看好，或是源於其長期受“地王”項目拖累所致。

　　據不完全統計，自2008年以來，北辰實業在全國14個城市共拿“地王”超過20宗。尤其是調控政策頻出的2015年至2017年，北辰實業是市場上鮮有逆市高價拿地的參與者。

　　梳理其財報發現，在2015-2017年，北辰實業為求全國化業務拓展，三年內“搶收”35塊土地，其中包含6個城市的“地王”項目。這三年北辰實業的存貨金額分別達到310.88億元、413.86億元和525.52億元，增速較快。

　　但其“地王”項目銷售速度並不理想。

　　北辰實業財報顯示，該公司2015年獲得地塊12宗，新增建築面積211萬平方米;2016年共獲地塊14宗，新增建築面積370萬平方米;2017年共獲地塊9宗，新增面積194萬方米，三年累計獲得35宗地塊。

　　2018年11月，北辰集團又以86.63億元取得北京國家會議中心二期項目。該地塊位於北京市朝陽區奧林匹克公園中心區內，建成後需全部自持。

　　2018年來，北辰實業提出重新調整戰略，欲將業績增長點寄希望於轉型複合地産。

　　在2018年中期業績會上，北辰實業執行董事李偉東表示，企業在發展模式創新方面，北辰實業將發揮房地産綜合運營優勢，加強地産與會展、健康養老、文化創意等産業的聯動及融合，創新商業模式，打造全國一流的複合地産品牌企業。

　　他表示：“正在研究購物中心和文創産業怎麼結合，此外，寫字樓也是我們的一個選擇。”

　　目前，北辰地産在武漢已有九宗地塊，2018年12月25日，北辰地産集團成功競得武漢市臨空港經濟技術開發區一處地塊。

　　2019年上半年，北辰實業披露了6個重大土地交易項目，其中三個在武漢，金額達18.6億元，佔總拿地金額的35.9%。

　　然而，突然來襲的疫情迫使疫情重災區湖北省內交通、商業、娛樂等全線停止。合肥、福州、南京、杭州等超過100個城市倡議或要求暫停開放售樓處。房企錯失春節後至元宵節的返鄉置業、旅遊市鎮置業的重要窗口期。

　　一家在河北省有佈局的房企表示，絕大多數房企首先關閉售樓部的區域，便是湖北。“疫情當前，員工安全防護成首要任務，該停的工作必須停。”

　　“疫情引發的停售對2月影響最大，今年三四月的‘小陽春’大概率泡湯。” 湖北一家房企行銷人員表示。

　　“一季度中，三月份為傳統旺季，往往會佔一季度銷售額接近一半。如果疫情三月仍未解除，上半年估計銷售額很難修復。”上述湖北房企銷售人士認為。