蓮花健康賣地保殼 項城市政府緊急收儲變數幾何？

　　中國網財經10月14日訊(記者 趙戎 楊濱宇)9月30日，蓮花健康的一紙公告為其正在進行的保殼大戰押下重注。公告稱，根據河南省項城市的城建規劃和公司自身發展需要，擬將7處位於城市中心的閒置土地，報請項城市政府對其使用權進行收儲。

　　公告稱，*ST蓮花董事會將督促經理層在上述閒置土地解除相關查封和質押狀態後正式報請收儲，並由項城市政府依法按照程式處置後，申請相關補償和返還。

　　經中國網財經記者計算，這七宗地塊，面積約515畝，在項城市的地理位置都還不錯。*ST蓮花如此忍痛割愛，顯然出於避免退市，斷臂求生的急迫。但是，目前2019年10月已經過半，*ST蓮花能否在短短的2個半月內走完複雜的土地收儲程式最終確認收入保殼成功？此外，這七宗土地收儲價格如何確定？如果收儲程式已經開始，又不能及時完成以至於上市公司退市，後續利益會如何處置？投資者對此仍有種種疑問。

　　收儲程式複雜、時間緊迫

　　土地收儲其實包含著一個複雜的流程，在收儲一方支付費用前，至少包括從提出申請、權屬核實、徵詢意見、評估測算、報批、簽訂協議6個主要環節。

　　首先，申請環節，一般應完成國有土地使用權證土地無爭議、無抵押、無法院查封等他項權利限制的解除。

　　其次，權屬核實環節，亦需對申請人提供的土地和地上物的權屬、土地及地上物面積、土地四至範圍、土地用途等情況進行實際調查和審核，對權屬無爭議、事實清楚準確的地塊，委託有關部門做出測量定界，出具《撥地定樁報告》。

　　第三，徵詢意見環節，土地收儲交易中心將申請儲備土地的有關資料送市規劃、市國土資源等部門，由上述部門對申請儲備土地提出以下意見：分別是為項目建設規劃條件要點；地價評估結果；綜合開發費收取標準等。

　　第四，根據調查和徵求意見情況，對申請儲備土地進行土地收購、拆遷安置及補償等費用的測算；預測出讓底價、盈虧數額等。

　　以上工作全部完成後，才進入第五步報批程式。具體為根據調查及測算情況，擬定收購儲備方案，報市土地資産管理委員會批准，形成區政府同意收儲會議紀要。

　　第六步儲備方案經批准後，土地收儲交易中心與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收回協議》。

　　最後，土地收儲交易中心根據《國有土地使用權收回協議》約定的期限、數額和方式，向原土地使用權人支付土地收購定金或收購費用。完成拆遷成本審計報告與相關部門的審批意見，並提供審計成本費用。

　　不難看出，以上流程其實非常複雜，不僅涉及到多個政府部門,還涉及到第三方社會機構，多項程式。另外，根據現行《土地儲備管理辦法》，土地收儲要結合當地社會發展規劃、土地儲備三年滾動計劃、年度土地供應計劃、地方政府債務限額等因素，合理制定年度土地儲備計劃。也就説，如果對蓮花健康所持土地收儲如果是個剛剛做出的決定，那麼當地政府的所有土地、財政相關計劃都要做相當大的調整，甚至還需要更高級別的行政部門同意，綜上，在2019年僅僅剩餘兩個月的時間內，完成全部環節並順利簽約付款，存在不小變數。

　　而僅從公司當前的公告看，公司應該是與政府有關部門做了相關溝通，但尚無法清晰看出該土地收儲工作進行到了具體哪一環節。

　　土地價值幾何尚難判定

　　當然，如果公司保殼心切，複雜的程式在強大行政力量的驅動下也有可能完成，但下一個問題是：這515畝土地如果被順利收儲應該如何定價？對公司保殼的作用如何？

　　公開資訊顯示，2019年9月25日，週口市項城市自然資源和規劃局網上掛牌出讓6(幅)地塊的國有建設用地使用權，並將於10月31日在網上公開競拍該地塊土地使用權。4幅地塊合計151.7畝，起始價超2.4億元。其中的2幅土地用途為住宅用地。其他4幅土地用途為住宅相容商用。

　　如果按照這一市場價格作簡單參考，蓮花味精待收儲的土地價值將超過8億元。

　　但實際問題並非如數字遊戲這般簡單。其中土地性質和土壤狀況是關鍵。

　　根據其公告，擬報請收儲7宗土地詳情如下：

　　1，項城市環城路南側，原味精廠大車隊 10,234.40 平方米的國有土地使用權。 2、項城市化肥廠北側,原化肥煤廠 9,777.14 平方米的國有土地使用權。 3、項城市駙馬溝北，原西郊車隊 9,614.00 平方米的國有土地使用權。 4、項城市環城中路路北,原味精一區 64,001.00 平方米的國有土地使用權。 5、項城市水新路東、西兩側，原味精三區 224,162.00 平方米的國有土地使用權。 6、項城市交通中路北側,原成品一廠 14,469.50 平方米的國有土地使用權。 7、項城市城郊鄉,原打井用地 10,153.84 平方米的國有土地使用權。

　　不難發現，這其中多宗土地或因作為廠房使用過有被污染的可能，而被污染的土地由於處置成本極高，會直接影響到評估價格。況且，收儲的價格本來就無法和市場價格簡單類比，通常會低於市場價格。

　　公開資訊顯示，今年的7月3日，蓮花健康債權人國厚資産向法院遞交申請，請求對資不抵債、無力償還債務的蓮花健康進行重整。如果法院受理重整申請但重整計劃未獲通過，蓮花健康或將面臨破産。而截至2019年半年報顯示，蓮花健康凈資産為負1.6億元。

　　這樣看來，此次收儲價格的高低將直接影響其凈資産能否轉負為正。中國網財經記者採訪地方收儲中心的人士，相關人士認為按慣例，以原有土地屬性，參考目前市場評估價值的可能性較大。

　　本網記者從其公開披露的資訊中查閱到公司之前土地抵押時的評估情況。

　　按其財報中披露對外抵押時的土地原值做為參考，取其較高值，每畝土地的原值大約為40萬/平米。這樣估算下來，七宗共515畝土地的價值約估為2億元人民幣。

　　考慮到公司取得土地還有一定成本，那麼該收儲事項産生的利潤，應該不足以彌補其虧損。

　　*ST蓮花的未來命運究竟怎樣，中國網財經將予以持續關注。而對於收儲一方的地方政府，卻是穩賺不虧：收儲及時完成，國資上市公司地位保住；收儲未及時完成，上市公司不得不退市，而其中價值較大的土地部分卻仍然可以收回。