核心城市土地市場持續升溫 高溢價地塊持續涌現

　　3月18日，杭州市今年第五次土拍出讓的2宗宅地，在經過10余輪競拍後，分別以9.09%、24.07%的溢價率成交。同日，北京市海澱區的一宗宅地最終也以27.93%的溢價率成交。這是開年以來多個核心城市土地市場持續升溫的一個縮影。

　　《證券日報》記者梳理髮現，與前幾年土地市場的流拍或底價成交的常態化趨勢相比，今年以來，不僅住宅用地成交規模和土地出讓金有所增長，核心城市的高溢價地塊亦頻繁涌現。

　　例如，2月8日，鄭州市金水區一宗住宅地塊在經歷255輪競價後，最終以溢價率87.5%成交。3月3日，上海出讓的一宗位於嘉定新城的地塊，以溢價率30%成交。根據中指研究院統計，今年以來截至3月18日，杭州出讓的16宗地塊中有12宗溢價成交，且多宗地塊溢價率超40%；上海兩次土拍出讓的5宗宅地均溢價成交；此外，成都、蘇州核心區地塊溢價率也在20%以上。

　　“土地高溢價率往往代表著房企對未來樓市預期的看好，尤其在核心城市，土地市場回暖有助於穩定房價預期。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶在接受《證券日報》記者採訪時表示，今年核心城市優質地塊土拍升溫的原因，主要有兩點：一是房企投資聚焦策略下，對核心城市新房市場銷售回穩的看好；二是各地政府積極優化政策，著力改善供給、提升供地品質，以“好房子”建設為抓手推動房地産市場止跌回穩。

　　事實上，土地市場的回暖也與需求市場的逐步好轉有莫大關係。得益於一系列穩樓市政策顯效，今年以來，居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，由此帶動房地産交易逐步改善。

　　據國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉介紹，1月份至2月份，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比上年全年收窄了7.8個百分點和14.5個百分點。從監測的40個重點城市來看，前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1%。另外，對房地産市場從業機構調查顯示，2月份，70個大中城市部分房地産開發企業和仲介機構中，預期未來半年新建商品住宅價格保持穩定或者上漲的受訪從業人員比例為71.8%，比前一個月上升2.8個百分點，市場機構預期總體穩定。

　　“自去年四季度以來，在一系列利好政策帶動下，核心城市房地産市場持續呈現修復態勢，近期優質地塊土拍升溫也反映出房企對核心城市新房銷售前景的看好。加之收購存量閒置土地已成為今年房地産‘穩投資’的關鍵舉措，這將有望帶動市場進入新的迴圈，實現‘以土地存量換發展增量’。”曹晶晶認為，短期來看，今年核心城市優質地塊仍將保持較高關注度和熱度，但低能級城市土地市場或面臨一定壓力，城市及區域分化現象仍將延續。

　　“得益於當前市場需求面反映出的積極信號，以及積極財政政策的支援，預計2025年各地主管部門將進一步聚焦核心板塊改善供求預期。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里預計，今年上半年，土地市場將呈現兩大趨勢：一是重點城市優質宅地高溢價成交將成常態；二是土地熱度回升有望從核心城市的核心板塊向外擴散，具備“低庫存+強購買力”雙重優勢的區域有望率先迎來地價回暖。