5月17日,距離首批公募REITs獲批整三週年。三年來,36隻公募REITs成功上市,市場整體發行規模突破千億元大關,底層資産持續擴容,資産類型百花齊放,制度規則體系持續完善。可喜的成績背後,公募REITs也面臨著市場認知度有待進一步提升、流動性有待進一步改善等挑戰。
在業內人士看來,隨著各類市場主題不斷加入,底層資産種類和數量持續提升,REITs市場穩定性不斷提升,配置價值持續凸顯,未來仍有廣闊的發展空間和巨大的發展潛力。
試點三年成績斐然
2021年5月17日,首批9隻公募REITs産品獲批,基礎設施公募REITs正式啟航。三年時間裏,滬深兩市交易所陸續有36隻公募REITs成功上市,市場整體發行規模達到1184億元。底層資産涵蓋收費公路、産業園區、水務、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等多種資産類型。
在2023年,公募REITs市場迎來了重要里程碑,首批4隻公募REITs産品成功實施擴募。此外,富國首創水務REIT擴募處於已反饋狀態,中航京能光伏REIT的擴募已獲受理,公募REITs已形成“首發+擴募”雙輪驅動的格局。“擴募進一步凸顯了我國公募REITs市場作為‘資産上市平臺’的長期戰略價值,促進了不動産投融資迴圈的持續暢通。”建信基金公募REITs業務相關負責人表示。
2023年、2024年,新能源和消費類兩大資産類型公募REITs産品也正式發行,兩大資産類型的擴充不僅增添了公募REITs市場的資産類型多樣化,也為市場開闢了新的充滿潛力的藍海。
此外,公募REITs制度規則體系持續完善,市場發展基礎不斷夯實。華夏基金錶示,從發行審核效率的不斷提升,到規範REITs發售業務規則,再到資訊披露規則、會計政策等核心機制的陸續出臺,展現出中國公募REITs在實踐中持續完善和優化的良好態勢。
“公募REITs的推出和運作不僅優化了資本市場結構,還促進了資本市場的多層次發展,增強了資本市場服務實體經濟的能力,提供了良好的投資標的,對我國資本市場産生了積極而深遠的影響。”上述建信基金公募REITs業務相關負責人表示。
直面挑戰尋求發展
公募REITs試點三年成績固然可喜,但作為新興投資品種,發展過程中也面臨諸多挑戰。
“一方面公募REITs的市場認知度還有待進一步提升。”上述建信基金公募REITs業務相關負責人直言,儘管我國公募REITs已經從試點階段進入常態化發行階段,企業對公募REITs産品概念和運作機制逐步具備一定的專業度,但是資産持有方對發行公募REITs依舊存在一些顧慮,包括資産定價及融資成本、存續期産品管理壓力和二級市場短期波動帶來的不確定性等。
另一方面,公募REITs的流動性有待進一步提升。建信基金認為,由於公募REITs市場在中國起步較晚,市場參與者對其認識和理解還不夠深入,市場參與度不高,導致少量交易行為便能對産品的價格趨勢産生影響,進而對於市場定價造成擾動,在一定程度上可能加劇市場波動性。此外,當前公募REITs市場的機構投資者比例高,類似的機構投資者具有相似的風控管理機制,使得市場上投資行為具有趨同性,可能對市場波動産生放大效應。
博時基金REITs業務營運總監劉玄表示,公募REITs在快速發展的過程中遇到了一系列的挑戰。例如在資産供應方面,仍有符合發行要求的合格資産相對不多、市場化發行人的活躍度相對不高的問題;在資産定價方面,還存在一級市場發行定價規則需進一步磨合、二級市場對資産估值存在分歧等挑戰;在資産審核方面,部分類型資産的審核標準化程度有待進一步提高。這些挑戰在一定程度上都會對市場的擴容速度和發行效率造成影響。
長期配置價值凸顯
今年以來,REITs市場持續回暖,投資價值進一步凸顯。Wind數據顯示,截至5月16日,36隻已上市的REITs中,今年以來有28隻實現上漲,其中15隻漲幅超過10%。博時蛇口産園REIT漲幅超過20%,建信中關村REIT、富國首創水務REIT漲幅也超18%。
近期,證監會推出一系列措施以促進內地和香港資本市場互聯互通,其中包括將REITs納入滬深港通。在劉玄看來,短期該政策有利於提振境內外REITs市場投資信心,兩地REITs市場互動性有所增強;另外,在債市利率中樞下行,“資産荒”背景下,非銀機構配置壓力仍大,REITs或成為以險資為主的長期資金重要配置方向。
“以我國當前的經濟發展階段和大量的存量資産來看,公募REITs對市場來説,依然是底層資産品質高、區別於股債之外的獨立資産類別産品,具有強制分紅的特點,是一種具備長期投資邏輯和配置價值向好的産品。”對於公募REITs的投資價值,上述建信基金REITs業務負責人如是説。
“從國際成熟的REITs市場的長期發展規律來看,REITs長期投資價值相對穩定,其長期價格仍將向內在價值回歸,我們對此有充分的信心。”劉玄説。
(責任編輯:譚夢桐)