通過“處理”可延保八年？“斷供保房”背後的灰色地帶

　　來源：廣州日報 作者：張丹

　　“斷供保房”背後的灰色地帶

　　“斷供保房”“訴前延期8年、訴中延期5年、訴後延期2年”……近日，在廣東中山某小區樓下的電子廣告牌上，有關“斷供保房”的廣告突然 “霸屏”了。

　　“斷供”，是指發生投資經營失敗、工作變動、突然患重病以及其他重大變故等原因導致經濟狀況惡化，自身經濟出現危機的購房者因無力承受房貸月供而違約的情況。近年來，隨著因“斷供”導致房産被法拍的房源越來越多，“斷供保房”也應運而生。對於在房價高點買入房産的“剛需”來講，“斷供”不僅僅意味著房産被法拍，還牽涉個人徵信記錄、孩子學區上學等諸多情況。“斷供保房”背後，是一場金錢和時間的“對賭”。

　　房價“縮水”+現金流困難

　　“剛需”戶面臨“斷供”難題

　　“如果生意的尾款還收不回來，可能就要將房子的房貸先斷供了。”家住廣州南沙的林江(化名)今年35歲，此前在海珠一家消防器材公司工作了十多年的時間，近兩年則選擇了自主創業，但由於行業內許多公司的現金流都有限，尾款拖欠的情況也越來越多，他則面臨更大的壓力。

　　林江在2018年前後購買了一套在廣州南沙的房産，當時房産的總價在180萬元左右，但沒幾年，這套房産的總價已“縮水”了三四十萬元。與之相對的，他從之前每個月穩定的收入也變成了“饑一頓飽一頓”的情況，房貸壓力變得越來越大。

　　“我每個月還款要一萬多，此外還有一些欠款，但我並不想因為暫時的不景氣就把房子給賣了。”林江説，由於他購買房産是自用的“剛需”房，林江一家的戶口是落在房産處，小孩的學位也與該房産相關，因此房産如果出售或被拍賣，自己也將失去與房産相關的諸多權益。他告訴記者：“若是因斷供而丟掉房産，肯定是最後不得不面對的選擇。”

　　通過“處理”可延保八年

　　稱已有無數個成功案例

　　不久前，“斷供保房”的廣告適時地出現在林江所住小區的露天廣告位，讓他開始關注起“斷供保房”的可能性。按照廣告上的説法，“斷供保房”是一場用少量金錢換取時間的“對賭”，“賭”的是自己和房價的未來。

　　“你們的公司名叫什麼？”“經常問這個問題的都是其他律所來了解操作方式的。”當記者以“斷供人”的身份向廣告中“斷供保房”的機構工作人員進行諮詢時，對方明顯有著戒備，隨後二話不説丟出來一個表格讓記者填寫，其中包括房子所在城市、房子二手交易價格、放貸銀行、貸款額度、目前狀態等。當記者填寫完相關資訊後，對方解釋，在現在已斷供的情況下，如果房價能夠覆蓋貸款金額的時候，銀行會毫不猶豫地起訴房屋所有人。

　　他提醒，如果斷供已超過三個月，就操作不了最長“延保”的8年時間了，只能夠做到5年。“延期還款”期間不會影響房子的居住和出租。“我們每個月操作幾十上百個斷供保房，有無數個成功案例。”

　　而另外一家自稱廣東某律所的“斷供保房”工作人員則介紹，目前斷供保房分為兩種，一種是金融保房，另一種是斷供後保房。

　　“前者是幫你和銀行協商是分期還是只還利息，先保2年左右，然後再一次性還本金，這個比較適合短期遇到資金週轉問題的人。不過前提是你沒有其他的債務逾期且在這期間起訴你，否則也可能被執行拍賣房産。不過對於普通工薪供房者來説，兩年後一次性還本金不現實。”

　　“斷供後保房”，則適合賣房都資不抵債的情況，或是想房子拖個幾年再賣，又或是孩子需要用學位但還不了月供等情況。“最長可以保8年，其間你不用還月供及利息，不影響你居住或出租以及學位，且這期間如果房市回暖，也不影響你在價格合適的時候賣。”

　　“三年就翻身了”？

　　用金錢和時間“對賭”

　　“斷供保房不是貸款不用還了，而是用少量的錢換取‘房價回暖’的時間，等房價回暖之後，自然就不會有這方面的擔憂了。”記者諮詢深圳一家“斷供保房”機構時，該公司的相關負責人回復。

　　該負責人介紹，他們的業務就是在房價的“過渡期”保障房子産權和使用權，及其附加的學區、學位、戶口等功能。

　　“我們的作用就是協助你扛過這個週期。”該負責人稱，他們進行“斷供保房”的“操作”，就是將“斷供”的房子通過一些特殊“途徑”變為“爭議産權”，從而避免被法拍。“當該房産是唯一房産時，通過一系列專業‘處理’，幾乎是沒有人願意拍下該類産權房的。一是法拍之後該房産的産權沒有辦法轉移，另外就是沒有辦法住進去，自然就沒有人願意拍下。”對方分析道。

　　保房付出的“條件”，

　　易導致信用“逾期”

　　“保房的前提是斷供，斷供之後房子可以幫你保住，但是其他的一些影響是不能避免的。”“斷供保房”機構相關負責人告訴記者，比如信用會因逾期導致“不良”，名下的賬戶包括信用卡和儲蓄卡也都會因此受到一定的影響，“但是經過處理，你的賬戶可以除了社保卡之外額外留一張銀行卡”。因此，他建議在“斷供保房”之前預留工資卡之外，還要保留一定的現金以作不時之需。

　　隨後，根據記者提供的近100萬元的房貸金額，該負責人給出了3萬元的“斷供保房”價格。他表示，根據相關合同可以先簽“斷供保房”至少三年，三年後可繼續在訴訟期間“保房”兩到三次，每次訴訟時間需1~2年，因此最高可以“斷供保房”8年。

　　“如果市場回暖的話，3年之後你就可以‘翻身’了。”他提醒，“到時候銀行就可以將你變為白名單，恢復信用記錄。但是8年後如果房地産市場繼續低迷，你再繼續拿著這套房産也沒有什麼意義；如果到時候仍然面臨的是房不抵債的情況，而且你也不想要了，就讓銀行到法院進行法拍，拍賣之後剩下的債務也可以按照兩到五折全部償還。”他舉例，如果房子的債務是100萬元，在法拍之後也能夠最低按照20萬或30萬元結清。

　　“對賭”房價上漲時間差

　　“一旦失誤或損失慘重”

　　“我們是法務公司，會有合作的律所操作，一切不用擔心。”該負責人稱，“我們該出現的時候一定會出現，當然有些場合需要你(斷供人)一併出現。”隨後，記者查詢該公司註冊的資質發現，儘管該公司名為××諮詢公司，但經營的業務僅為房産仲介的範疇。

　　而另一家“斷供保房”機構則表示，針對金融保房，是根據客戶需要協商降息分期債務總額的2%來進行收費；斷供後保房，則需要保房費用3.6萬元，具體的付費方案則需要簽署合同3年，做最長8年的保房計劃。“如果需要可支付1000元，我們先收集你的具體材料，然後根據實際情況制定專屬保房方案。”

　　但也有律師對“斷供保房”的諸多操作表示擔憂，每一宗“斷供保房”案的背後，都有嚴格的法律審查和風險評估。銀行不是慈善機構，它們會通過法律手段追討債務，包括但不限于拍賣房産。“斷供保房”背後其實是在對賭房價上漲和銀行處理流程中的時間差，一旦判斷失誤，損失將難以估量。同時，每個案例的成功都有其獨特性，複製難度很大。通過一系列手段進行“斷供保房”不僅涉及道德風險，更有可能觸犯法律底線，如虛假訴訟罪等，即“自然人或者單位以捏造的事實提起民事訴訟，妨害司法秩序或者嚴重侵害他人合法權益的行為”。