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2024年11月06日 星期三
2015-07-02 第67期

北京通州房價不宜過度追捧

今年以來,通州住宅成交量大幅上漲,6月更不平靜。根據中原地産市場研究部數據顯示,截至日前,通州6月簽約商品房合計1165套,均價為24817元/平方米,創造了最近2年的最高紀錄。成交量的上漲,使得庫存出現明顯下降。截至目前,通州住宅庫存量為7616套,是通州住宅市場最近六年來的最低值。

2015年6月13日,香港《文匯報》援引權威人士稱,北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政協)將在今年國慶節前夕全部由城區遷往通州,具體搬遷方案不日將正式公開。在此之後,京津冀一體化將有更大動作出臺,包括央企、醫院、大學遷出核心區域,北京、天津同城化管理等重大規劃或將啟動。

“政府搬遷”消息流傳 通州樓市漲聲再起

 

作為北京樓市風向標,通州的風吹草動都能調動購房者的神經,一直成為各界關注的焦點。在經過上一輪的調整之後,近期通州多個樓盤開始出現漲價,一則關於“機關單位將落戶通州”的消息在坊間流傳開來,讓沉默了兩年的通州樓市開始新一輪躁動。

 

在新一輪通州漲價波中,表現最明顯的是一些別墅項目,4月15日,位於五環至六環位置的某項目現房別墅産品獲批,擬售價格高達81600元/平方米,這是通州區住宅銷售單價歷史上最高的價格,而該項目此前銷售的高層産品成交均價不足2.5萬元/平方米。

 

除新房之外,活躍的還有通州二手房市場,在通州北苑某二手房仲介門店,經紀人小王告訴記者,過去半個月來,在通州找房的買家明顯增多,除了自住需求外,還有不少投資買家。“不過,業主賣房積極性不高,不少業主要麼惜售觀望,要麼要求上調價格。”

 

近日,傳言稱:“北京通州區政府預留地對於市政府東遷得到審批通過,即將開始動工建設,大約2017年底投入使用!”的消息,也著實讓通州開發商集體亢奮。

 

 據中原地産統計數據顯示,自2011年以來,通州區商品住宅成交均價分別為20102元/平方米、16826元/平方米、21145元/平方米、21742元/平方米。截至5月25日,通州已簽約新建商品房住宅合計2878套,成交均價為22226元/平方米,同比上漲2.3%。

專家稱北京市政府搬遷通州時機已成熟

 

6月24日,河北省委召開常委(擴大)會議,學習中共中央、國務院印發的《京津冀協同發展規劃綱要》,研究討論當地實施意見。據媒體報道,近期京津兩地也召開專門會議,傳達學習綱要內容。綱要頂層設計已經完成,但,落實任務艱巨,面臨諸多嚴峻挑戰。京津冀協同發展,最關鍵的第一步仍是北京的非首都功能疏解。近日,北京通州因為副中心建設等問題,被推到了京津冀協同發展的最前端。

 

《綱要》首先明確京津冀區域的目標定位,即要打造成以首都為核心的世界級城市群。同時,也對京津冀三地進行了發展定位,下一步如何在區域協同發展中實現各自的戰略目標,將是工作重點。

 

同時,明確空間佈局,就是要形成“一核、雙城、三軸、四區、多節點”,其中,三軸是骨架,包括京津發展軸、京保石發展軸、京唐秦發展軸。四區中,西部、北部是生態涵養區,中部是核心功能區,南部是功能拓展區,東部是濱海發展區。下一步北京非首都功能疏解就要往這些軸、區、點上佈局,在優化空間佈局中促進協同發展。

 

在優化空間佈局上,首要的重點和難點是北京的非首都功能疏解,它是整個京津冀協同發展的直接動力,邁好這一步,將對京津冀的産業佈局、交通佈局、生態佈局、城鎮佈局和公共服務佈局等産生重大而深遠的影響。

 

《綱要》明確了時間表和路線圖,包括近期目標、中期目標和遠期目標。

 

近期目標是到2017年,北京的功能疏解要有明顯進展,只剩下一年半的時間,時間緊、壓力大。

 

中期目標是到2020年,也就是5年時間,在交通、産業、生態、城鎮、公共服務等領域都要有所突破或重大進展,而且京津冀協同發展、互利共贏的新格局初步形成,特別是到2020年,北京市人口要控制在2300萬以內,通過疏解存量、嚴控增量,把人口規模有效地控制住。

 

長期目標是到2030年,首都核心功能更加優化,京津冀區域一體化格局基本形成。最重要的是到2030年,京津冀要成為引領和支撐全國經濟發展的重要增長點,成為具有國際競爭力和影響力的重要區域。距離這個目標也就15年時間,難度很大,任務艱巨。

 

從北京的發展角度看,往北是生態涵養區,往西靠山也沒有發展空間,南邊佈局了一個很大的新機場項目,而往東是北京行政功能疏解的最佳選擇。同時,也是區位決定的,通州是北京、天津、河北最可以緊密合作的地方,是整個京津冀的核心區,京津冀協同發展的大戰略給通州帶來很大的發展機遇。

眼下雖大漲 後期走勢仍存分歧

 

2010年“兩會”,CBD東擴和通州建設現代化國際新城概念提出,刺激了區域內樓盤價格飆漲,2010年,通州房價出現爆髮式上漲,通州房價從2009年的均價不足1萬元/平方米曾一度觸摸到了3萬元/平方米大關,但隨後市場出現調整。在2012年至2013年間,通州整體市場的漲幅低於全市漲幅,這為其近期市場出現漲價跡象提供了空間。

 

泰禾集團總裁助理、品牌總經理沈力男認為,與2009年、2010年時通州房價的虛高相比,隨著通州在交通、商業配套等方面成熟,現在通州的房價則更為“紮實”。從土地出讓來看,主要集中在五環外、六環外,在這種情況下,通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看,目前只有東部和南部地區還有可容納的空間。

 

持相似看法的郭毅認為,就算沒有政府外遷傳聞,通州,特別是通州新城,漲價也是合理現象。她認為,在通州明確北京城市副中心的定位後,今年即將出臺“積分落戶”制度,也就意味著未來在通州購房或租房有機會獲得北京戶籍,這對樓市成交量的升溫形成了巨大支援;此外,通州新城規劃逐步落實,生活配套加速完善。萬達、新光天地這些商業運營巨擘進駐通州,無疑提升了通州商業的整體品質,再加上此前通州引進多所名校及三甲醫院,配套的完備令通州的宜居性大大提升。

 

郭毅同時表示,隨著環球主題影城落戶通州,再加上彩虹之門、新北京中心、綠地中央廣場等大型商業綜合體的入市,承載通州的産業進駐。目前,通州正在扭轉過去的睡城形象,逐步成為有産有業有生活的副中心。

 

不過,另一位業內人士則表示,通州的面積不小,千萬仔細判斷其具體樓盤的投資價值,目前真正決定房價的,已經不僅僅是地段,如果從低買高賣的投資角度看,通州即使再翻一倍,也不一定比目前一些仍舊處於洼地、而未來會有良好規劃的區域漲幅高。

 

“隨著人口、交通、環境等壓力,北京中心城區向外疏解,功能分散化是一種必然的戰略選擇,實際上多年來北京也是一直按照這個思路來進行規劃建設的。”一位接受採訪的專家表示,在這樣一種大的趨勢面前,沒有必要糾結政府搬不搬到郊區這樣的問題,即使搬了也只是大規劃中的一個小部分而已。當下市場環境與2009年大不相同,房價很難被炒過高。

 

(資料來源:人民網 中國新聞網 經濟參考報 北京晨報 京華時報等)

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泰禾集團品牌總監沈力男: 今年以來政府降息、降準、調整公積金等各方面政策上升期,購買力開始集中釋放。僅從泰禾手裏的項目就能夠感受到需求的熱度。位於通州區臺湖的泰禾一號街區,3000套房源已經在一年半的時間全部售罄,最後尾盤銷售價格已接近4萬元/平方米。
通州梨園某項目負責人: 區域內項目漲價是必然,未來區域內成交均價達到3萬元/平方米並非不可能。
亞豪機構市場部總監郭毅: 近期通州市場的價格確實有變化,但變化的幅度並沒有想像中的那麼大。對於開發商來説,封盤也好,漲價也罷,可能就是一種行銷策略。一些有利的消息肯定會對通州樓市有一定的影響,但是這個利好究竟能不能兌現?什麼時候兌現?從目前來看,可能還無法看到一個確切的時間表。”
中原地産首席分析師張大偉: 由於之前在北京房價大漲的時候,通州並未跟風,“有較多的二手房存量,可能會影響通州房價的漲幅,同時,通州也缺失大盤,但2015年通州房地産市場有補漲的趨勢,整體房價的上漲趨勢已經出現。”
偉嘉安捷: 隨著近期軌道交通環線的開通及京津冀一體化的推進,“環京置業”成為不少購房人的置業首選,很多購房人將看房選房的區域鎖定北京周邊市區。從近期諮詢貸款買房的人群來看,二次換房的置業人群佔多數。
鏈家地産市場研究部李巧玲: 本月受公積金新政影響,剛改和剛需客戶大量入市,進而使得網簽能在上月基礎上進一步提升,“從目前的供需情況和政策走向看,未來短期內全市成交量依然維持高位。”
亞豪機構郭毅: 隨著成交量提升,通州新城板塊住宅處於相對稀缺的狀態,現在在售項目多是三年前拿地,目前基本都是尾盤出售,開發商一般會提升尾盤品質,價格也會上調。預計通州房價下半年會迎來新一輪上漲行情。
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