上海109.5億元成交五宗宅地：徐匯濱江地塊刷新全國單價紀錄 三地塊底價成交

　　8月7日，上海今年第四批集中出讓的五宗地塊全部成交，總成交金額109.4852億元，整體溢價率為12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率歷史紀錄；出讓面積11.56萬平方米，總建築面積25.55萬平方米，起始總價97.6672億元。

　　從競拍情況看，共有13家房企參與本次出讓地塊的競買，其中徐匯區濱江地塊7位競買人經過72輪競價，溢價率達到30%後搖號成交，13.1萬元/平米的單價刷新全國最高樓板價記錄；虹口區江灣地塊3位競買人經過24輪競價成交，成交溢價率達6.48%；浦東新區北蔡地塊、青浦區重固地塊和奉賢區奉賢新城地塊各有1位競買人，以起始價成交。

　　克而瑞稱，從土拍熱度來看，本輪土拍延續上輪的冷熱分化，徐匯濱江地塊溢價30%成交，虹口江灣地塊低溢價成交，餘下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固三地均底價成交。究其原因，很大程度上還是與市郊區新房去化速度差異有關，儘管在“517”新政之後，市場有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區，中心城區優質項目更是出現“日光碟”，郊區項目去化緩慢，部分項目開盤去化率甚至在個位數。

　　徐匯濱江宅地未拍已經是全國單價最高地塊

　　徐匯區斜土街道xh128D-07地塊未拍已經鎖定全國最高單價地塊身份。該地塊起始總價36.96億元，起始樓板價10.08萬元/平方米。上一個全國單價最高地塊紀錄保持者為2016年融信中國獲取的上海市靜安區中興路1號地塊，成交樓板價為10.03萬元/平方米。

　　該地塊吸引7位競買人參與現場競拍，經過78輪競價觸及最高限價48.048億元，進入搖號環節。最終，綠城中國(03377.HK)旗下的綠城房地産集團有限公司競得，成交樓板價13.1萬元/平方米，溢價率30%。

　　同策研究院分析師宋雪梅表示，自三批次土地出讓規則中取消最高限價，土拍回歸市場主導，但對特定熱度較高地塊仍設置最高限價。徐匯區斜土街道xh128D-07地塊就屬於該類，以招挂複合方式出讓。

　　該地塊依然設置最高限價，嚴躍進分析稱，這進一步説明從穩定房價的角度，上海基於一城一策的考慮，對於重點地塊會有不同的定價要求，既保障地塊未來的開發空間，也防範未來因售價過高所産生的風險問題。

　　該地塊徐匯濱江板塊，板塊熱度高。宋雪梅表示，地塊北面為招商匯元璽，銷售均價為13.1萬元/平方米；南面為香港置地啟元，銷售均價17.8萬元/平方米，兩個樓盤均已售罄。同時本地塊不做中小戶型比例、最低套數和保障房限制，隨著房地聯動價的取消，徐匯濱江價格體系有望進一步刷新。

　　出讓文件顯示，該地塊規劃為普通商品房用地；東至兆豐路，南至龍華中路，西至大木橋路，北至xh128D-06地塊；地塊總面積19135.78平方米，出讓面積16666.04平方米，容積率2.2，計容面積36665.29平方米，起始樓板價為10.08萬元/平方米。

　　參與搖號的另外三位競買人為上海龍華建設發展有限公司和中國海外發展(00688.HK)旗下的杭州中海宏鯤房地産有限公司組成的綜合體，宸嘉發展集團有限公司旗下的長沙宸嘉新昊置業有限公司，地塊所在地徐匯區國資企業上海徐匯城市建設投資(集團)有限公司擁有的上海匯成房地産經營有限公司與招商蛇口(001979.SZ)旗下的上海招商置業有限公司組成的綜合體。

　　小米上海總部退地後，成交價差逾30億元

　　徐匯濱江地塊曾規劃為小米上海總部，此後退地重拍，成交價差逾30億元。

　　2021年10月21日，小米間接全資附屬公司謐空間(上海)資訊科技有限公司(以下簡稱“謐空間”)曾以15.5億元的底價競得，彼時土地性質為商辦綜合用地。

　　再推出起始總價已經漲至36.96億元，較小米拿地的價格增加21.46億元，成交價的價差更是達到32.548億元。

　　對於緣何退地，5月22日，小米公司發言人官方微網志曾公開回應，近日，有部分媒體對小米不再使用徐匯濱江相關地塊的報道存在嚴重失實。該公司特別澄清：小米在上海的經營發展順利如常，所謂“建設擱淺”、“保證金損失”、“政府罰沒”等完全失實、純屬子虛烏有。徐匯區斜土街道xh128D-07地塊的相關事宜係根據發展需要，按程式落實。

　　公開資訊顯示，小米競得該地塊後並無建設進展，今年5月20日，徐匯區規劃和自然資源局對《上海市徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元控制性詳細規劃xh128D街坊局部調整》公眾參與草案進行公示。其中，原控規xh128D-07地塊由商辦混合用地調整為三類住宅組團用地。

　　國泰君安房地産行業分析師謝浩宇表示，地塊原本為商業用途，在重新出讓之後改為住宅，類似于上述地塊，規劃調整是接下來的關注重點，這種做法仍然具備推廣的可能性。過往，為了平抑房價仍然有商業用途的地塊被房企拍得，但目前面臨去化的壓力，若能夠通過規劃調整的方式實現相關地塊的重新入市，預計將帶來流動性的明顯改善，預計將成為接下來樓市去庫存的新方式。

　　全國單價最高並不代表市場過熱

　　單價最高意味著什麼？

　　上海易居房地産研究院副院長嚴躍進表示，該地塊為全國住宅用地最高地價項目，在當前土地市場形勢下，單價新紀錄的出現具有非常強的信號意義，優質市場裏的優質地塊實力房企願意去參與。

　　嚴躍進同時表示，目前上海市區的新房項目總體是暢銷的，市場的購買力比預期的好很多。而且一些房企拿地也是看重此類區域地塊的消化能力和消化速度。

　　謝皓宇表示，單價地王的出現，預期對樓市帶來提振作用，好位置地塊、快週轉流速依然是房企的首選，分化仍在進行中。

　　謝浩宇同時表示，站在信用擴張角度，總量的意義大於單價，上海的單價地王並不代表市場過熱，反而，拿地總量依然偏少，隱含著樓市仍處於恢復中，政策預期仍將處於支援而非收緊狀態。