刷新樓面單價最高紀錄 綠城補倉上海地塊

　　13.1萬元/平方米，國內土地出讓單價紀錄被打破。8月7日，上海2024年第四輪土拍正式開拍，徐匯區斜土街道xh128D-07地塊起始樓面價達10.1萬元/平方米，成為此次土拍的最大焦點。最終，該地塊由綠城在搖號階段以48.048億元價格摘得，溢價率達30%，樓面價13.1萬元/平方米。時隔八年，上海再次刷新國內地塊樓面價的紀錄。業內人士認為，在當前土地市場形勢下，高單價地塊的出現具有非常強的信號意義，也體現了更多購地資本關注優質城市和優質市場，對於增強房地産和重點城市的信心具有積極作用。

　　樓面價13.1萬元/平方米

　　8月7日下午，備受矚目的徐匯區斜土街道xh128D-07地塊開啟了激烈的爭奪戰。

　　該地塊共吸引保利、招商+徐匯城投、中海+西岸集團、華潤、綠城、越秀+象嶼、宸嘉等7家競買人參拍。在經過72輪競價後，地塊觸達地價上限進入搖號環節，招商+徐匯城投、中海+西岸集團、綠城、宸嘉4家競買人參與搖號，最終由綠城以總價48.048億元搖號摘得，溢價率30%，成交樓面價高達13.1萬元/平方米，一舉刷新上海涉宅地單價紀錄，也刷新了全國涉宅地最高單價。

　　地塊打破了2016年融信中國在上海拍出的國內最貴紀錄。當時17家房企激烈競爭，經過426輪舉牌，融信中國以110.1億元總價、樓面價10萬元/平方米、溢價率139%競得，是當時國內土地成交史上單價最貴的項目。

　　從地理位置上來看，徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，位於徐匯濱江，緊鄰西岸金融城，地塊北面為匯元璽，開盤均價為13.4萬元/平方米，南面為香港置地·啟元，開盤均價17.8萬元/平方米，東側為禦江廷，開盤均價為13.12萬元/平方米。並且，匯元璽及香港置地·啟元兩樓盤均已售罄。

　　同時，該地塊緊鄰4、12號線大木橋路站，是雙地鐵交會的黃金地段，距離黃浦濱江僅有500米，加之當前區域內新房市場供不應求，尤其是高品質房源稀缺，地塊答疑紀要顯示，地塊周邊已無宅地出讓計劃，也使得該地塊成為市場競相追逐的焦點。

　　中指研究院土地市場負責人張凱表示，該地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業、醫療配套完善，地塊3km範圍內聚集了市重點小學上海市民辦盛大花園小學、市重點中學南洋中學、三甲醫院復旦大學附屬中山醫院東院區、購物中心黃浦綠地繽紛(海外灘)等生活配套，周邊有報業花園、13+1藝術家譜係研究回顧展第一季等100個公園景點。

　　30%封頂

　　每一輪樓市反彈，都是從一線城市開始，高單價地塊的出現，不但表明瞭房企的積極性，也為市場注入信心。

　　在上海易居房地産研究院副院長嚴躍進看來，該地塊為全國住宅用地最高地價項目，在當前土地市場形勢下，高單價地塊的出現具有非常強的信號意義，也體現了更多購地資本關注優質城市和優質市場，對於增強房地産和重點城市的信心具有積極的作用。

　　今年6月，上海取消了住宅用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，重回“價高者得”。新政後首輪土拍，楊浦的兩宗宅地溢價率分別為21.18%和17.12%，均突破了原先的10%上限。

　　但據了解，市場熱度較高的特定區域地塊，在出讓前仍需採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，以引導理性競價。故此，徐匯區斜土街道地塊成為新政後首個設置寬幅限價的宅地，溢價率封頂30%。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，對於房企而言，一方面，相比無上限，該地塊設定溢價率30%也是將拿地總價鎖定在一定的範圍內，對企業資金成本的投入比較友好；另一方面，相比之前10%的限制，提高至30%後，也是給予了房企一定的高利潤預期。對於購房者而言，高溢價率可能會引發購房者的房價預期上漲，促進購房需求提前釋放。

　　“上海基於一城一策的考慮，對於重點地塊會有不同的定價要求。”嚴躍進表示，這進一步説明從穩定房價的角度，既保障了地塊未來的開發空間，也防範未來售價過高所産生的風險問題。

　　綠城溢價補倉

　　在上海第四輪土拍中，綠城除了斬獲最熱門的徐匯區斜土街道xh128D—07地塊外，還經過24輪競價，以12億元收穫虹口區江灣鎮街道HK0017—18、HK0017—21、HK0018—31地塊，溢價率為6.48%，成為此次土拍的最大贏家。

　　據悉，虹口區江灣鎮街道地塊出讓面積10159.96平方米，綜合容積率2.44，建築面積24772平方米。起價11.27億元，樓面價約4.84萬元/平方米。地塊直線距離3號線江灣鎮路站約600米，周邊有平溪商業廣場、第四人民醫院等商業醫療配套。

　　公開資料顯示，綠城在上海的銷售業績一直保持在較高水準。例如，在2024年1—7月，綠城的權益銷售金額在上海房企中位列第三，僅次於中海地産和華潤置地。

　　上海中原地産市場分析師盧文曦表示，綠城在上海的多個高端住宅項目都取得了不錯的銷售成績。市場積極的反饋也使得綠城在此次上海土拍中再次重金押注，連摘兩塊優質地塊。此次徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，技術上不設定中小套型比例，“豪”的基因已經鎖定。“更重要的，當下分化依舊嚴重，只有重點地塊可以獲得重點投入。市場對特定區域和樓盤的熱捧，也促使房企調整拿地節奏。”盧文曦稱。

　　從成交結果也可以看到這一趨勢。上海第四輪土拍共5宗地塊出讓，除綠城溢價斬獲2宗地塊外，其餘地塊均為底價成交。

　　合碩機構首席分析師郭毅指出，優質地塊的入市，有利於在優化增量的基礎之上，滿足一部分的購房需求，其次，也有助於通過高品質住房的入市，帶動大家對市場信心的提升。