高頻次政策作用下,6月深圳二手房交易量再破5000套關口,並創近40個月新高。成交量回暖背後,“以價換量”仍在持續,且二手房在售量持續處於高位。
深圳市房地産仲介協會指出,從2023年下半年以來持續至今的高頻率“托市”政策使得房地産市場持續回穩,但高頻的政策投放使政策成效的時效性相比過去大為縮短,也使得購房群體養成了所謂的政策會一點一點出臺優化的“觀望預期”。
6月二手房交易量創近40個月新高
根據深房中協統計,2024年6月全市二手房錄得(錄得量係指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據,並非最終成交過戶套數)5309套,環比增長9.0%,同比增長66.3%。
深房中協指出,上半年在持續不斷的樓市優化政策加持下,深圳二手房市場在春節假期返工後呈現良好走勢,其中3月和6月二手房交易量突破5000套水準。
另據統計,2024年上半年二手房買賣合同共計錄得26864套,較2023年下半年增長23.7%,比2023年上半年增長28.8%。
深房中協監測數據顯示,6月市場成交小于90平方米的房源佔總量59.3%,較上月再次下降1.2個百分點,反映出當前樓市的“回穩”,主要還是依賴政策持續利好刺激下提前入市的改善型群體,剛需型群體持續處於“萎縮”狀態。
從二手房價格而言,深圳當地仲介反饋,“今年以來,市場逐步回暖,但成交量的上升,依然是以價換量得到的結果。”
深圳樂有家門店成交數據顯示,上半年交易的二手住宅裏,超83%的房源以低於參考價的價格成交,較2023下半年增加了13個百分點。其中上半年低於參考價20%以上的房源佔比達到26.45%,與2023下半年佔比相比,增長了150%。
價格繼續下行的背後是二手房在售量持續處於高位。
截至2024年7月1日,據深圳市房地産資訊平臺公開在售二手房數量統計,深圳全市有效在售二手房源62591套,對比6月1日統計的60958套在售房源增加1633套,環比增長2.7%。從月度走勢看,在春節假期復工後,市場二手房在售量呈現持續增長態勢,當前量較春節假期間在售量增加近1萬套,反映年後在市場有所好轉的背景下,業主出售意願在持續上升。
6月新房住宅成交量環比增長46%
在高頻政策釋放下,深圳一二手市場仍存冷熱不均。
6月,深圳新房住宅成交量環比增長46%,但2024年上半年數據同、環比仍呈下降態勢。
深房中協數據顯示,2024年6月全市新房共成交3195套,環比增長34.5%,同比下降24.3%,其中新房住宅成交2927套,環比增長45.7%,同比下降4.0%。在5月深圳樓市政策的作用下,新房市場因交易統計節點等原因,5月市場未有明顯起色,但隨著政策效應的持續釋放,新房市場活躍度在6月得以體現。
但另據統計,2024年上半年新房成交14470套,較2023年下半年仍呈現出下降22.6%,同比2023年上半年下降37.9%的態勢。
據業內機構反饋,當前深圳市二手房相對同區域同品質的新房更具價格優勢,導致當前新房市場的吸引力相比二手房市場優勢不明顯,甚至造成部分客群由新房市場轉向二手房市場。
高頻次政策“托市”成效明顯,但容易産生“脫敏”效應
深圳市房地産仲介協會指出,不難看出,2024年上半年房地産市場的持續回穩,主要還是得益於從2023年下半年以來持續至今的高頻率“托市”政策,如從去年7月份開始實施“雙證合一”,8月份“認房不認貸”,到年底“750豪宅線調整”,再到今年2月份放寬購房者社保/入戶年限,4月份開展“以舊換新”,5月初“分區限購”政策優化,以及最新5月28日降首付比例舉措等一系列優化政策的高頻次、高密度的投放,共同造就了2024年上半年市場“高光”的表現。
深圳市房地産仲介協會提到,反觀當前市場總體情況,上述的任意一個優化舉措,要是放在過去都能帶來“王炸級”的成效。而當前如此高頻的政策投放,基本做到了“月月有新政”,但市場的反應仍可以看出政策成效的時效性相比過去大為縮短;另外,就是政策的實際惠及且能真正帶動實現成交的群體,依然以改善型客群為主,剛需群體裏存在接續不上的問題。究其原因,除根本上房地産市場整體仍受制于當前大經濟環境的影響外,還在於當前擠牙膏式的“月月有新政”舉措,既對購房群體養成了所謂的政策會一點一點出臺優化的“觀望預期”,同時,因市場基本能猜準下一階段調控政策的內容,導致市場對調控政策逐漸産生了“脫敏”效應,難以産生市場的持續高關注度。
對此,深圳市房地産仲介協會認為,除了市場已預判的優化舉措應出盡出外,是否考慮出臺實質性能減少購房群體購房稅費成本的政策,如契稅減免、縮短增值稅減免年限等。此外,持續縱向深化調控政策,比如徹底取消非核心區的限購舉措,將商務公寓限售年限與住宅拉齊等,以此形成組合拳式多舉措聯動效應。
(責任編輯:王晨曦)