北辰實業患“單一項目依賴症” 中期業績猛增數據有異常

　　北辰實業前幾年一直擴張迅猛，頻頻拿下地王項目，但就目前來看，其銷售狀況不太樂觀。最新財報顯示，北辰實業與關聯公司資金來往密切，財務數據中存在一定的異常。

　　近年來，隨著行情轉變以及政策趨嚴，地産行業分化局面愈加明顯，大房企無論從資金實力還是借貸成本都更具優勢，而小房企的日子卻愈發不好過，如何向前走成為它們共同面臨的問題。就拿北辰實業來説，前幾年一直擴張迅猛，頻頻拿下地王項目，可從目前結果來看，銷售狀況卻不太樂觀，2019年中報數據顯示，上半年銷售金額為100.35億元，同比下降了31.97%。

　　單一項目對業績衝擊大

　　翻閱北辰實業近幾年財報，可發現其業績雖然基本保持著增長，但增速卻忽快忽慢，並不穩定。2016年至2019年上半年，營收分別實現98.3億元、154.57億元、178.64億元和85.49億元，同比增長了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%；歸屬母公司凈利潤為6億元、11.4億元、11.9億元和12.85億元，分別同比增長了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

　　雖然2019年上半年營利雙增，但查看增長原因可發現，上半年結算面積以及結算金額較多，分別達到48.42萬平方米、71.95億元，同比上漲了83.35%和73.42%。通常情況下，房地産行業因為項目時長等特殊性，結算往往相對滯後，因此北辰實業上半年結算的項目也多是前幾年已經預售的項目，若單從2019年上半年的銷售情況來看，其實是不太樂觀的。財報數據顯示，其上半年銷售面積為67.77萬平方米，同比下滑了22.1%；銷售金額100.35億元，同比下降31.97%。

　　在具體銷售上，《紅週刊》記者查看該公司近幾年財報數據，發現北辰實業的業績表現對少量甚至單一項目的依賴性很大，這種依賴的存在意味著一旦某個大項目銷售因政策調控存在銷售不佳時，很可能導致當年業績不會太好看。以公司主要銷售項目長沙北辰三角洲項目為例，該項目2019年營收貢獻佔上半年北辰實業營收的49.34%，毛利潤佔總毛利的48%，創近三年曆史新高。然而在2018年時，長沙北辰三角洲營收佔比突然大降至5.28%、毛利佔比也降到7%(2016年、2017年，該項目營收貢獻佔總營收比例的40%左右)，正是這個項目收入突然下降，使得北辰實業2018年營收增速由2017年的57.24%降至15.58%，歸母凈利潤增速也由2017年的89.8%降至4.31%。

　　那麼，長沙北辰三角洲項目近幾年的業績的忽高忽低，是否是其銷售節奏出現了問題？對於房地産公司來説，因為存在著多項目、跨週期結算的特點，這也為相關公司調節利潤提供了便利，而單一項目業績出現較大波動，是否同樣存在有意調節利潤的可能呢？對此疑問，需要上市公司做出合理解釋。

　　此外，從單一項目變化就對公司整體業績造成較大衝擊這一情況來看，北辰實業並不像其他地産公司那樣靠廣泛佈局、“規模經濟”存活，這種不同尋常的佈局無形中為公司埋下了另一顆雷，一旦重要項目銷售完畢，在未有新支柱項目跟上的情況下，未來業績增長能否保持信是存在懸念的？值得注意的是，截至2019年上半年，對北辰實業業績有重大影響的長沙北辰三角洲的預售比例已達到了91%。

　　北辰實業對單一項目依賴較重的原因之一或許與其“地王”情結有關。相關資料顯示，在2015~2017年期間，北辰實業為求全國化業務拓展，三年內曾“搶收”了35塊土地，其中就有6個是“地王”項目。對於一家中小房企而言，一般來説，週轉快、銷售靈活是它們相較大房企的一個優勢以及可以“活下去”的核心競爭力。倘若過分追逐“地王”，那麼勢必會將大量資金沉澱在某幾個項目上，這無論對其項目去化還是對其資金鏈的健康程度都會造成了較大壓力，最為重要的是，在地産調控並未降溫下，高價競得的“地王”能否帶回預期回報也是個懸念。

　　長沙三角洲地塊是北辰實業早在2007年就鉅資92億元拿下的地王項目，該項目樓面價在當年就高達2347元/平方米。自此之後，北辰實業“消化”這塊地王用了超過十年的時間，而在這長達十年的銷售週期中，仍然沒有令北辰實業跑贏市場。據公開資料顯示，此項目的銷售均價在8000~9000元之間，但據長沙克而瑞統計數據顯示，2018年長沙市的平均房價已達到了10312元/平方米，這意味著北辰實業當年花重金買下的地王項目售價並未達到平均房價水準，在這單一項目中大量資金的沉澱對北辰實業而言是一種負擔，在超過十年的銷售週期仍未抽身而出，顯然公司的資金使用效率是相對低下的。

　　除長沙“地王”項目之外，北辰實業還有一些樓盤也存在開發時間過久、長期沉澱資金的情況，比如北京奧北別墅區開發的北辰紅像墅，項目拿地時間雖然較早，但自2013年開工以來，至今已有約六年時間，但截至2019年上半年，預售比例只有74%。

　　種種情況顯示出，北辰實業的銷售速度或多或少存在一些問題，對於中小房企來説，操盤靈活、資金週轉快是核心命脈，而像北辰實業這樣一個“地王”項目消化十年、一個別墅項目賣六年的情況，會對公司整體佈局、資金分配上都造成較大壓力。而且，還有一點值得注意的是，開發週期過長，可能也會造成跌價風險，北辰實業2018年存貨跌價準備達到了2.39億元，而這其中多為開發成本計提，而在2017年時，其存貨跌價準備還僅有1179萬元。或許，這就是時間對於成本的“侵蝕”吧！

　　高負債下，對關聯方出手仍“大方”

　　對於北辰實業這類中小房企而言，除了週轉速度之外，融資情況也越來越成難事。翻看北辰實業近幾年財報，其借款規模不斷變大。截至2019年上半年，短期借款達到10.01億元，同比增長43%，一年內到期的非流動負債達92.18億元，同比增長75.49%。

　　此外，2017年和2018年，單是産生的利息費用就分別高達6.39億元和6.59億元，與此同時，平均融資成本也在不斷上升，2018年還在5.87%，到2019年上半年時，增長至6.07%。需要注意的是，這還未包括在存貨中存在的借款費用資本化金額，2018年資本化利息就高達40.99億元，資本化率為5.85%，至2019年上半年，資本化利息增長至49.73億元，資本化率達到6.14%。

　　這些數據變化意味著，北辰實業的資金需求並不小，然而在這樣的情況下，其仍然與關聯方資金來往甚密。比如在其他應收款項中，截至2018年，應收關聯方款項就有13.7億元，應收少數股東款項也由上一年的3.8億元上升至17.42億元，而與此同時應收關聯方利息才僅有63.45萬元，明顯與應收款項不成正比。值得注意的是，在其他應收賬款中佔比最大的是四川新希望房地産公司，2018年，其款項金額達到14.45億元，佔其他應收款比例的44%。

　　北辰實業為何將與四川新希望的應收款項計入其他應收款項中，且應收利息非常之少，二者究竟有何更深層的關係？畢竟，在北辰實業自身承擔著越來越高融資成本的同時，還未向第三方以及關聯企業收取合理的款項佔用利息，這種情況是否是一種變相的利益輸送呢？

　　此外，值得注意的是，截至2019年上半年，北辰實業的擔保額度已達到110.69億元，這其中對關聯方擔保額就有105.56億元，佔凈資産比例約為56.2%。而在這些擔保額中，有74.76億元的擔保金對象資産負債率超過了70%，佔總擔保額的67.54%。如此高擔保情況對於北辰實業來説，無論是對外擔保還是對關聯方擔保都已存在較大的風險，一旦擔保對象負債爆雷，則北辰實業就要在自身資金鏈緊繃的情況下為其還債，無形中加重了自身負擔。

　　營收數據存較大異常

　　值得注意的是，2019年上半年，北辰實業無論營收還是歸母凈利潤都出現較高增長，然而《紅週刊》記者核算北辰實業2019年上半年的營收數據，卻發現其中仍存在異常。

　　2019年上半年，北辰實業營業收入為85.49億元。而從北辰實業同期的合併現金流量表數據顯示，公司的“銷售商品、提供勞務收到的現金”為103.83億元，此外，2019年上半年公司新增預收款為2047.19萬元，對衝同期與現金收入相關的預收款項影響，則與2019年上半年營收相關的現金流入達到了103.63億元。

　　因該公司未公佈各項目具體的增值稅率，若按照2019年上半年最高增值稅率16%計算，其含稅營收為99.17億元，但即使全部營收都按最高增值稅率來計算，現金收入仍然比含稅營收多出4.46億元。因此，理論上當期北辰實業的應收款項應該至少減少4.46億元才合理。

　　可事實上，在2019年上半年的資産負債表中，北辰實業的應收賬款(包含壞賬準備)、應收票據合計僅為1.66億元，相比上一年末相同項數據未減反增加了8011.82萬元。很顯然，這一結果與理論上應該減少的金額並不相符，至少存在5.26億元的差異。考慮到該公司並未公佈應收票據背書等相關情況，因此這部分數據差異就需要公司做出解釋了。