華遠地産總負債410億增長過半 凈資産收益率9.9%四連降

　　素來不溫不火的華遠地産(600743.SH)，近日因差強人意的年報，引發關注。

　　“未來3至5年，華遠地産力爭實現500億元的銷售規模。”2018年華遠集團新任董事長杜鳳超表示公司未來“要效益也要規模”。

　　在地産圈素有“南萬科”和“北華遠”之説，經過多年發展，萬科早已成為千億級領軍房企，而華遠卻還在百億線上徘徊。近日，華遠地産發佈年報，2018年公司完成銷售簽約額120.45億元，同比增長56.02%，擦線完成2018年銷售目標。實現營業收入68.31億元，同比下滑31.02%；實現凈利潤7.5億元，同比下滑8.42%；經營活動産生的額現金流量凈額為-31億元，同比下滑553.48%。截至2018年末，華遠地産的負債總額為410.94億元，與上年同期的266.11億元相比增長了54.42%。

　　與前任掌門人任志強的高調作風相比，華遠地産的發展一直不溫不火。近年發展緩慢，2012—2017年間的銷售簽約額分別為56.2億元、56.1億元、57.7億元、47.1億元、107.8億元、77.2億元。在2016年短暫邁入百億行列後，在2017年又出現了大幅回落，跌落至百億之下。

　　長江商報記者還注意到，向來以“效益為王”的華遠地産雖然規模一直在百億徘徊，但經濟效益一直不錯，凈資産收益率曾經最高的時候達到了22%、23%。不過好景不長，近年凈資産收益率也持續走低，2018年創近五年終低，2014年—2018年凈資産收益率分別為：18.16%、17.73%、13.37%、11.67%、9.9%，同比減少13.28%、2.40%、24.59%、12.70%、15.2%。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，對於華遠來説，這兩年戰略節奏其實放緩了，或者説雖然其有積極擴張的考慮，但是往往也面臨同類企業競爭的壓力。類似營收等數據的降低，也在很大程度上説明此類企業的壓力。包括經營性現金流凈額下跌，都説明經營方面面臨阻力，後續建議其積極研究低成本地價的城市，進而形成更好的拿地姿態和戰略擴張姿態。

　　針對華遠地産業績不佳、現金流緊張、資産負債率過高等問題，長江商報記者發送採訪函但截至發稿，未收到對方回復。

　　營收凈利雙降

　　京城老牌的房地産開發企業華遠地産從上世紀八十年代起便涉足地産行業。2000年，華遠地産總資産一度高達80億元，凈資産達30億元，是當時全國最大的房地産公司之一。

　　華遠地産最為鮮明的標簽莫過於其前掌門人任志強。在任期時，任志強曾明確表示過，不會去追求過高的速度，將華遠打造成一個“小而美”的公司，“我們不是貪大求洋、貪規模，而是更注重企業的安全性和對股東的高回報”。然而這一策略卻使得華遠錯過了最好的發展時期，在人人都在拼規模的時代，華遠地産的劣勢逐漸顯露出來。

　　年報顯示，2018年公司完成銷售簽約額 120.45億元，同比增長56.02%，擦線完成2018年銷售目標。完成銷售回款106.10億元，同比增長24.38%。

　　雖然完成了銷售目標，不過2018年，華遠地産營業收入僅為68.31億元，同比大幅下滑31.02%。同時，其歸屬於上市公司股東的凈利潤7.5億元，同比降低8.42%;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤6.87億元，同比降低3.07%。

　　事實上，近年華遠地産的發展一直處於不溫不火的狀態。2012-2017年間的銷售簽約額分別為56.2億元、56.1億元、57.7億元、47.1億元、107.8億元、77.2億元。在2016年短暫邁入百億行列後，在2017年又出現了大幅回落，跌落至百億之下。

　　4月28日，華遠地産股份有限公司發佈公告稱，2019年一季度，實現營業收入5.83億元，同比增長3.89%；歸屬於上市公司股東的凈利潤約1000萬元(較上年度末虧損41.57萬元)。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，對於華遠來説，這兩年戰略節奏其實放緩了，或者説雖然其有積極擴張的考慮，但是往往也面臨同類企業競爭的壓力。類似營收等數據的降低，也在很大程度上説明此類企業的壓力。包括經營性現金流凈額下跌，都説明經營方面面臨阻力，後續建議其積極研究低成本地價的城市，進而形成更好的拿地姿態和戰略擴張姿態。

　　加速規模擴張逆週期拿地

　　房地産進入白銀時代，大中小房企都在加速擴張擴規模。2018年以來，華遠地産管理層經歷了大換血，公司一改往日“小而美”的發展策略，開始提速衝擊規模。從土儲方面就可以看出，2018年，華遠地産新增土地儲備貨值高達201.1億元，通過土地公開市場，在天津、重慶、長沙、佛山、銀川、涿州等地獲得了新的土地儲備。而2017年年報顯示，華遠地産2017年全年的土地儲備投資僅為41.85億元。2019年，華遠地産表示，2019 年公司計劃實現銷售簽約額約 150 億元，土地儲備支出約 100 億元。

　　4月17日，華遠在石家莊公開土地市場競得高新區“欒城區(2019)008 號地塊”，成交價為33.77億元，另需自持商品住宅22，000平方米。這是短短十天之內，華遠二度在石家莊獲取項目。

　　對此，嚴躍進認為，華遠地産來説，土地儲備規模大，説明有意向做大産業規模，但是很顯然對於此類企業來説，持續拿地也要看後續開發的能力。尤其是行銷能力需要匹配，否則很多土地項目也會面臨去化困難等壓力。

　　值得注意的是，2018年是房地産市場小年，土地市場也逐漸遇冷，這一年，華遠卻開始加速擴規模。業內認為，2018年開始逆週期拿地主要是因為華遠這幾年的融資成本較低，可以支撐公司加大融資力度，積極獲取土地。

　　據悉，此前行業普遍融資成本為7.6%左右，而華遠2016年和2017年的融資成本分別為5.85%和5.61%。而2019年近幾個月華遠進行的幾筆融資中，利率最低為3.94%，最高到8.5%，平均水準為6%左右。

　　華遠地産方面稱，公司多年來積極應對市場變化、尋找新的突破點，逐步與各家銀行、信託、基金公司等建立了長期友好的合作關係，通過多元化的融資模式為公司發展提供持續穩定的資金支援。此外，公司融資渠道通暢，能夠提供合理有效的資金支援。

　　經營現金流凈額跌553%

　　伴隨著規模的擴張，負債上升，現金流等多項財務指標都出現了下滑。

　　截至2018年末，華遠總資産規模達到496.65億，同比增44.57%；負債總額為410.94億，同比增54.42%。負債增速大於資産增速，2018年資産負債率達到82.74%，較去年上漲5.28個百分點，是近五年來第一次突破80%紅線。

　　長江商報記者梳理髮現，公司負債近年逐年增長，但增幅不大，在2018年增幅超過50%。具體來看2014年—2015年，總負債分別為：161.73億元、168.45億元、210.6億元、266.11億元、410.94億元；負債率分別為：79.08%、78.16%、74.81%、77.46%、82.74%。

　　現金流也不容樂觀，年報顯示，2018年經營現金流凈額為-31億元，同比跌幅553.48%。上半年華遠地産經營活動産生的現金流量凈額為-48.31億元，降幅高達1113.62%。此前，華遠的現金流表現也不大穩定，在2013年、2014年、2015年，這一數值也均為負數。

　　負債大幅增長，華遠的償債能力“捉襟見肘”。年報數據顯示，2018年速動比率0.49，同比下降35.8%；流動比率1.65，同比下降29.69%。

　　償債高壓下，華遠地産密集發債融資。2018年11月，華遠地産在一個月內完成四筆融資。今年3月20日完成境外3億美元高級無抵押定息債券的簿記定價工作之後，時隔幾日，華遠地産再獲新的融資。3月25日，華遠地産發佈公告稱，公司成功發行今年第二筆非公開公司債券，規模為10億元，期限為2+1年，票面利率為6.5%。

　　嚴躍進認為，總體上看，企業積極發行各類債券，是靈活融資的重要體現。充分體現了國內融資環境收緊下房企的新策略。大體上説後續的壓力在於償債壓力大，而且地産市場降溫也會影響2019年房地産市場的銷售行情。