“3·14”樓市新政出臺後，杭州二手房市場迎來小陽春，截至3月26日，成交套數已突破6500套，衝擊8000套在望。這其中，學區房格外火熱。杭州我愛我家數據顯示，3月杭州多個學區房小區成交量大漲，如採荷板塊、觀成武林學校、保俶塔實驗學校、文一街小學、文三街小學以及望江新城多個次新學區房小區，相比去年月均成交量，至少增長50%以上，部分學區房成交量增幅甚至超過100%。

　　不過，隨著教育平權，名校學區的價值縮水，學區房的價格梯度發生了變化。過去一些老破小因為名校學區，單價高達8萬甚至10萬以上，位列價格第一梯隊。而現在，這些老破小的單價明顯下滑，價格金字塔尖的地位被核心地段帶學區的高端次新房所取代。

　　價格跌去百分之三四十

　　學區房成交量猛增

　　傳統的學區房置業高峰期、“小陽春”效應加上新政多重影響之下，學區房的成交量出現了大漲。3月以來，保俶塔實驗學校成交了31套，觀成武林學校的學區房成交了22套，文一街小學的學區房成交了29套，文三街小學的學區房成交了18套。採荷一小、採荷二小、採荷三小三所學校的學區房已成交76套，加上下定量，單月破百。

　　次新學區房也加速成交。綠城留香園3月已成交了5套，有“最美安置房”之稱的海潮雅園已成交了14套，若加上下定量，超過了20套。

　　多個學區房仲介認為，近期學區房成交量大漲，除了新政的刺激，更在於學區房的價格已經到了一個低位。據統計，比起2021年的最高點，大部分學區房降價幅度已經超過30%，部分甚至接近40%。

　　如西湖區學區房“四大金剛”中，學軍小學本部的學區房文二新村，近月的成交均價約72621元/㎡，2021年高點時，文二新村成交單價基本上都在11萬元左右，降幅約34%；文一街小學的學區房石灰橋新村，近期成交價約5萬元/㎡，相比高點8萬/㎡的簽約均價，跌幅約38%；文三街小學本部的學區房小區文三新村，近期成交均價月48300元/㎡，而文三新村最高點時的價格也在8萬元/㎡以上，如今跌幅約40%。

　　融創河濱之城作為次新小區，憑藉競舟二小的學區，2021年時簽約均價超過9萬元/㎡。如今，河濱之城周邊仲介表示，近期水瀾軒89㎡中間套的成交單價大約是6萬元，雨瀾軒89㎡中間套的成交單價大約在5.6萬元，降幅約33%。

　　有著“最美安置房”之稱的海潮雅園，在一園交付時，曾因地段、次新房的品質以及錢學森學校的學區，88㎡的房源成交單價一度超過10萬元。如今，一園88㎡的簽約單價在5.5-6萬元之間，二園、三園的簽約單價不到5萬元。

　　學區房價格梯度變化

　　高端次新房價格最高

　　前幾年，杭州學區房的價格梯度表，立於金字塔尖的往往是市中心老破小。比如高點時，學軍小學本部的學區房成交均價在11萬元/㎡左右，文鼎苑的單價也到過10萬元以上，文一街小學、保俶塔實驗學校、求是小學等學區房，成交均價在8萬元/㎡以上。

　　如今，這些學區房價格全都掉隊。如學軍小學本部的學區房求智巷小區，成交均價6.5萬元/㎡；保俶塔實驗學校本部的學區房松木場河西，成交均價6萬元/㎡；採荷二小的學區房商教苑小區成交均價4.2萬元/㎡，曾經被炒得最兇的“孟母盤”文鼎苑，如今成交價基本在價6萬元/㎡以內。

　　如今學區房價格最高的小區已經變成了一眾次新房。崇文未來學校的學區房禦潮府，3月成交了3套，成交均價11萬元/㎡；江南實驗學校的學區房曉風印月，成交均價9.5萬元/㎡；錢江外國語實驗學校的學區房留香園成交均價8.5萬元/㎡。

　　這些高端改善小區，相比學區價值，買家更在意小區本身的居住品質。

　　德佑聞潮壹品店的余店長表示，隨著市場變化，名校“各地開花”，如今學區房的“學區屬性”在家長心中越來越弱化了。余店長坦言，老小區學區房存在使用完學籍後出售週期長的問題，學區房的“硬通貨”形象已不再。在預算範圍內，購房者通常會選擇居住環境更好的次新房。 

來源： 潮新聞    | 撰稿：吳佳怡 黃磊 藍鋆滋    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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